（2016）豫05民终745号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-10-18
案件名称
张小参与安阳市宏泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安阳市宏泰置业有限公司,张小参
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫05民终745号上诉人（原审被告）安阳市宏泰置业有限公司。法定代表人张伟，公司总经理。委托代理人岳康民，河南奥博律师事务所（滑县）律师。被上诉人（原审原告）张小参，女，1983年8月1日出生，汉族。委托代理人方英文，河南师诚律师事务所（滑县）律师。上诉人安阳市宏泰置业有限公司因与被上诉人张小参房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2015）滑民二初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人安阳市宏泰置业有限公司的委托代理人岳康民，被上诉人张小参及其委托代理人方英文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2009年10月11日，原告张小参与被告安阳市宏泰置业有限公司签订《滑县迎宾馆欧陆经典商业城商品房买卖合同》（合同编号172009-08号），合同约定：出卖人即被告安阳市宏泰置业有限公司将位于滑县道口解放中路148号的滑县迎宾馆欧陆经典商业城的二层D08号房出卖给买受人即原告张小参，该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共45平方米，房款总金额186000元；付款方式为2009年10月11日付首付106000元，剩余的房款80000元办理银行按揭贷款。合同约定于2010年3月31日前，由出卖人即被告将经验收合格的房屋交付给买受人即原告。买受人即原告的商品房仅作商铺使用，不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质……。合同签订后，原告张小参在签订商品房买卖合同时，交付被告安阳市宏泰置业有限公司房款106000元；于2010年3月16日办理了涉案房屋的房产证；于2010年3月22日办理了国有土地使用证；于2010年3月29日把剩余房款80000元办理了银行按揭贷款并经过公证；于2014年9月10日把银行按揭贷款还清。庭审中，原告张小参称被告安阳市宏泰置业有限公司在宣传滑县迎宾馆欧陆经典商业城时发给原告宣传扑克牌及水杯，说要引进丹尼斯，因此，原告张小参才愿意在被告处购买商铺，并提供宣传扑克牌及水杯证明。但后来，被告不但没有引进丹尼斯，反而私自改变了滑县迎宾馆欧陆经典商业城的原建设结构，把二楼部分商铺改成了宾馆进行经营，致使原告张小参购买的商业房失去了原有的使用性质。诉讼中，法庭根据原告的申请到现场进行了勘验，通过勘验可以看出：滑县迎宾馆欧陆经典商业城所在位置没有滑县迎宾馆欧陆经典商业城招牌，二楼为滑县迎宾馆，没有引进丹尼斯，滑县迎宾馆欧陆经典商业城除临街楼外后面商铺无一家使用经营，垃圾遍地，楼梯、围墙没有修整，没有统一管理。以上事实有原告提供的原告张小参与被告安阳市宏泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份、照片一张、贷款合同一份、公证书一份、收据三张、中国银行贷款借据一份及原、被告的部分庭审陈述、法庭现场勘验照片可以证实，上述证据经庭审认证，可以作为认定案件事实的依据。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”原告张小参与被告安阳市宏泰置业有限公司签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，原告张小参履行了给付价款的义务，并于2010年3月16日办理了涉案房屋的房产证，于2010年3月22日办理了国有土地使用证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告安阳市宏泰置业有限公司在出售商铺时宣称要引进丹尼斯，这是原告张小参愿意从被告安阳市宏泰置业有限公司买房的主要原因之一，该允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响，虽然合同中没有约定，依法应视为要约。故因被告安阳市宏泰置业有限公司最终没有引进丹尼斯，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”被告安阳市宏泰置业有限公司没有引进丹尼斯，并把滑县迎宾馆欧陆经典商业城二楼部分建成了滑县迎宾馆进行经营，改变了滑县迎宾馆欧陆经典商业城的原建设结构，滑县迎宾馆欧陆经典商业城除临街楼外后面商铺无一家使用经营，垃圾遍地，楼梯、围墙没有修整，没有统一管理，该商业城的整体经营秩序一直不能建立，致使原告张小参无法经营，购买的商铺失去了原有的使用价值，双方当事人通过签订合同想要达到的商业经营目的无法实现。故原告张小参请求依法解除其与被告安阳市宏泰置业有限公司签订《滑县迎宾馆欧陆经典商业城商品房买卖合同》的诉请，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告张小参于2009年10月11日支付房款106000元，剩余房款80000元于2010年3月29日办理了银行按揭贷款并经过公证，故原告张小参请求被告返还原告已支付的房款186000元并支付利息（自2010年3月31日起至被告退款之日止按银行同期贷款利息计算）的诉请，予以支持。原告张小参要求被告赔偿原告损失36000元（契税及购房后可得利益）的诉请，其未提供相应的证据予以证明，不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张小参与被告安阳市宏泰置业有限公司于2009年10月11日所签订的《滑县迎宾馆欧陆经典商业城商品房买卖合同》；二、被告安阳市宏泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张小参已支付的房款186000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年3月31日起至本判决限定履行期限届满之日止）；三、驳回原告张小参的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，由原告张小参负担2621元，由被告安阳市宏泰置业有限公司负担3537元。宣判后，安阳市宏泰置业有限公司不服上诉称，1.双方的商品房买卖合同已履行完毕，依法不能再行解除；2.上诉人商品房已经政府法定部门验收且交付使用；3.合同履行已超过5年，超过了合同解除时效；4、原判解除合同未对此予以释明，导致上诉人权利无法主张。综上，原审解除合同无法无据，请求二审法院发回重审或依法改判驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人张小参答辩称，上诉人至今没有交付被上诉人房屋和钥匙，且上诉人擅自改变房屋结构，致使被上诉人无法实现合同目的，上诉人严重违约，二审法院应驳回上诉人的上诉，维持原判。经二审审理查明，上诉人安阳市宏泰置业有限公司至今没有将被上诉人张小参购买的滑县迎宾馆欧陆经典商业城二层D08号房的房屋钥匙交付给被上诉人。其它二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，上诉人安阳市宏泰置业有限公司在出售其商铺时宣称要引进丹尼斯，由于该允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响，被上诉人张小参也正是因为该允诺，才愿意从上诉人处购买商铺，因上诉人最终没有引进丹尼斯，原审认定其承担相应的违约责任并无不妥。上诉人将被上诉人购买的滑县迎宾馆欧陆经典商业城二楼部分建成了滑县迎宾馆进行经营，改变了其原建设结构，致使被上诉人无法经营，购买的商铺失去了原有的使用价值，根据合同法第九十四条第（四）项的规定，上诉人擅自改变房屋结构，致使被上诉人不能实现合同目的，被上诉人请求解除合同，符合法律规定。合同解除后，应恢复原来状态。上诉人将房款返还被上诉人后，被上诉人对该房屋不再享有所有权。由于上诉人至今未将商铺实际交付给被上诉人，且该商铺目前仍由上诉人实际控制，故不存在被上诉人返还的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6158元，由上诉人安阳市宏泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫学海审 判 员 毛晓燕代理审判员 秦现华二〇一六年四月十八日书 记 员 张文科 来自