（2015）定中民三终字第246号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-29
案件名称
定西亨泰房地产开发有限公司与莫难商品房预售合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
甘肃省定西市中级人民法院
所属地区
甘肃省定西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
定西亨泰房地产开发有限公司,莫难
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）定中民三终字第246号上诉人(原审被告)定西亨泰房地产开发有限公司。法定代表人崔世宏，该公司总经理。委托代理人田森林，该公司员工。被上诉人（原审原告）莫难，男，1979年11月19日生。上诉人定西亨泰房地产开发有限公司因与被上诉人莫难商品房预售合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2015）安民二初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年6月22日，原告莫难与被告定西亨泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告定西亨泰房地产开发有限公司开发的位于定西市安定区新盘旋路亨泰花苑小区×号楼×单元××号房屋，房屋建筑面积100.88平方米，总价款389987元，合同约定了付款方式及期限，房屋交付期限为2013年10月31日前，出卖人逾期交付房屋的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告按期交纳了购房款，由于政府要求对原设计中的楼面、色彩等进行了变更，2013年年底，被告才采用电话、邮寄信函等方式，通知住户领取房屋，2014年1月7日原告从被告处实际领取了房屋钥匙。认定上述事实的证据有商品房买卖合同、2014年供暖收费通知、定西市城乡规划局的告知函及批复、定西市住房和城乡建设局的通知及批复、交房通知及流转单、双方当事人陈述等。原审认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护，被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但计算期间应自约定的交房期限届满的次日2013年11月1日起算至原告实际领取房屋钥匙之日2014年1月7日止，共67天。被告辩称不足以证明自己主张，故不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：被告定西亨泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告莫难违约金2613元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告定西亨泰房地产开发有限公司负担。宣判后，定西亨泰房地产开发有限公司不服，上诉称：一、原判对政府行为是否为“不可抗力”理解不当，认定错误。根据《民法通则》第153条及《合同法》117条和司法实践，就本案而言，作为监督管理房地产市场的政府主管部门，通知、批复变更楼盘的规划设计是开发商不能克服和无法控制的事实，显然属不可抗力。而原审法院对此不予认可的同时，却又自相矛盾的认定上诉人构成违约，承担违约责任，应依法纠正。二、原判无视商品房交付的商业惯例，忽视房屋交接中业主的协助义务，主观臆断，片面加大了上诉人的交房责任。按期交付合格的商品房是开发商的义务，但交房须购房者的协助和配合。即使在上诉人具有前述不可抗力免责的情况下，上诉人统筹督导，加大进度，按照定西市交房的商业惯例，即“电话告知”的方式通知购房者办理交接手续，如期履行了交付房屋的义务，但被上诉人拒不配合。为此，上诉人又于2014年2月26日办理了房屋交接手续。根据合同约定和商品房交房惯例，上诉人根本不存在迟延交房的事实。三、原审法院不注重证据，对上诉人协调免去被上诉人八个月物业费的事实简单驳回不当。请求撤销原判，并依法改判。本案诉讼费由被上诉人承担。莫难服判未答辩。二审查明，经上诉人协调物业公司免收被上诉人莫难自2014年1月7日至2014年11月之前(近10个月)的物业管理费，莫难从2014年11月1日开始向物业公司交纳物业管理费。认定上述事实的证据有上诉人2013年11月5日的函，定西昇达物业服务有限公司的通知、证明及收款收据。二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人亨泰房地产开发有限公司与被上诉人莫难之间签订的商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护。被上诉人按照合同约定交清了购房款，上诉人未按合同约定的时间向被上诉人交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原审判决由上诉人支付被上诉人违约金的处理正确，本院予以确认。上诉人提出原判对政府行为是否为“不可抗力”理解不当，认定错误。根据《民法通则》第153条及《合同法》117条和司法实践，就本案中政府主管部门，通知、批复变更楼盘的规划设计是开发商不能克服和无法控制的事实，显然属不可抗力。而原审法院对此不予认可的同时，却又自相矛盾的认定上诉人构成违约，承担违约责任错误；原判无视商品房交付的商业惯例，忽视房屋交接中业主的协助义务，主观臆断，片面加大了上诉人的交房责任的问题，经查证，本案中政府主管部门要求上诉人对亨泰花苑的设计方案进行优化的行为不应认定为不可抗力。且根据双方签订的合同第八条第二款1之规定，即使遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人。在二审中，上诉人也认可其未告知被上诉人，故上诉人的违约责任不应免除。上诉人的上述上诉理由均不能成立，本院不予采纳。上诉人提出由其积极协调物业公司免收被上诉人8个月物业管理费的问题，经查证，据双方提交的证据能够证明物业公司免收被上诉人自2014年1月7日至2014年11月之前的物业管理费属实，但对该部分事实的认定并不影响原判的处理结果，也不能据此免除上诉人因违约应承担的违约责任。故上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采信。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人定西亨泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王瑞芳审判员 张亚玲审判员 黄晓红二〇一六年四月十八日书记员 赵雯萱 微信公众号“”