（2016）闽0902民初2304号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-14
案件名称
宁德市中维房地产开发有限公司与林建希、邓秀容商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁德市中维房地产开发有限公司,林建希,邓秀容
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初2304号原告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，组织机构代码58533198-X。法定代表人：郑钟，总经理。委托代理人：郑志平，男，1992年8月1日出生，汉族，住福建省南安市，系原告单位职员。被告：林建希，男，汉族，1968年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：邓秀容，女，汉族，1967年7月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告宁德市中维房地产开发有限公司与被告林建希、邓秀容商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理。依法由审判员张炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑志平到庭参加诉讼，被告林建希、邓秀容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宁德市中维房地产开发有限公司诉称：2013年7月6日，原告与俩被告签订合同编号为20130600031的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告购买原告开发建设的位于蕉城区富春路南侧、高速公路西侧（富春东路10号）的泰禾红郡某单元房，商品房总价1292243元，被告应支付首付款392243元（含定金），余款900000元办理按揭贷款。2014年2月17日，俩被告与中国建设银行股份有限公司宁德分行签订《个人住房借款合同》，约定借款900000元用于支付剩余购房款。同日，原告与中国建设银行股份有限公司宁德分行签订《个人住房借款合同》特别签订条款部分，为借款合同项下借款本息的偿还承担抵押加阶段性保证责任。《合同》附件六第三条3.3.2约定“乙方（买受人）在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金；……上述违约金的标准按照甲方累计代缴款项每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金……甲方有权从乙方已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）……”。买卖双方还就其他事项进行了约定。《合同》和《个人住房借款合同》签订后，俩被告未按期归还借款本息，截至2015年11月27日，已连续拖欠4期，原告为俩被告垫付借款本息共计21885.05元。原告于2015年11月19日向俩被告发出《还款通知书》，要求俩被告返还原告为其垫付的借款本息，未果。原告于2015年12月2日向俩被告发出《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》。原告请求判令：1.解除原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：20130600031）；2.俩被告向原告支付违约金387672.90元（以购房款总额为基数，按照30%的比率计算）；3.俩被告返还原告为其垫付的房屋借款本息，暂计至2015年11月27日共计21885.05元，最终金额据实计算；并以房屋借款本息总额为基数，按照日千分之二的比率向原告支付利息，暂计至2015年12月24日为3251.99元，最终金额据实计算；4.俩被告协助原告办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续。被告林建希、邓秀容未作答辩，亦未向本院提交相关证明材料。经审理查明：原告为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1.《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，用以证明双方于2013年7月6日签订《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于宁德市蕉城区富春路南侧、高速公路西侧（富春东路10号）的泰禾红郡某商品房，总价款1292243元，付款方式为首付款392243元，余款900000元办理按揭贷款，并约定若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时被告还应按购房款的30%向甲方支付违约金；2.《个人住房借款合同》，用以证明2014年2月17日被告与银行签订了《个人住房借款合同》，原告作为该合同的保证人，承担阶段性担保责任；3.《还款通知书》及EMS面单、邮寄结果情况，用以证明原告于2015年11月19日发函通知被告按合同约定按时归还原告垫付的全部按揭款；4.《解除合同通知书》及EMS面单、邮寄结果情况，用以证明原告于2015年12月2日发函被告，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》；5.建设银行个人贷款还款凭证，用以证明因被告连续四个付款期未偿还银行贷款，截至2015年11月27日，银行共扣除原告保证金21885.05元。本院审查认为，原告出示的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性。俩被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，可视为放弃了对证据的质证权利，故对原告出示的证据予以采信。上述证据与原告的陈述能互相印证，根据采信的证据，本院对原告诉称的上述事实予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。被告因连续四个付款期未按时向银行履行还款义务，导致原告在银行的保证金自2015年8月31日至2015年11月27日被扣划用于偿还被告贷款本息合计21885.05元。依附件六《合同补充协议》3.3.2约定“在甲方为乙方担保期间，若乙方连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金”，被告已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》并要求被告支付原告被银行扣划的款项21885.05元，于法有据，本院予以支持，同时被告应协助原告办理解除《商品房买卖合同》登记备案相关手续。对于原告依照附件六《合同补充协议》3.3.2的约定诉请被告按购房款的30%支付违约金计387672.90元，本院认为，此违约金显系过高，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告没有对违约金过高进行抗辩或反诉，本院对双方约定的解除合同违约金按购房款的30%计算的约定不予调整。对于原告诉请俩被告按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金3251.99元，本院认为，被告未按期偿还银行贷款的违约行为是原告要求解除《商品房买卖合同》之依据，被告因此应承担解除合同而产生的违约金责任，原告若要求被告就该违约行为按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，因此本院不予支持。被告林建希、邓秀容经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宁德市中维房地产开发有限公司与被告林建希、邓秀容于2013年7月6日签订的备案合同编号为20130600031的《商品房买卖合同》（包括附件）于本判决生效之日解除。二、被告林建希、邓秀容应于本判决生效之日起十日内协助原告宁德市中维房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案及预告登记相关手续。三、被告林建希、邓秀容应于本判决生效之日支付原告宁德市中维房地产开发有限公司解除合同违约金387672.90元，该款在俩被告已支付给原告的购房款中扣除。四、被告林建希、邓秀容应于本判决生效之日支付原告宁德市中维房地产开发有限公司自2015年8月31日至2015年11月27日被贷款银行扣划的款项21885.05元，该款在俩被告已支付给原告的购房款中扣除（2015年11月27日之后被银行扣划的款项以实际数额计）。五、驳回原告宁德市中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7492元，减半收取3746元，由被告林建希、邓秀容负担3716元，原告宁德市中维房地产开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 张 炜二〇一六年四月十八日书记员 潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”