（2016）鄂10民终138号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-30
案件名称
上诉人代国锐与被上诉人张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
代国锐,张治明,荆州区荆北木器加工厂,张金仔
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终138号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：代国锐。委托代理人：段小云，系荆州市荆州区西城街道办事处郢都路社区推荐代理人。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张治明。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：荆州区荆北木器加工厂。住所地荆州市荆州区荆北村二组318国道南侧。经营者：张金仔。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张金仔。上诉人代国锐因与被上诉人张治明、荆州区荆北木器加工厂（以下简称荆北木器厂）、张金仔房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人代国锐的委托代理人段小云，被上诉人张治明、荆北木器厂、张金仔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审认定，本案涉诉房屋位于荆州市荆州区荆北村二组318国道南侧，共四层，房屋所有权人为被告荆北木器厂，工商登记的经营者为张金仔，实际经营者为张治明，张金仔与张治明系父子关系。2009年3月26日代国锐与张治明就该房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：该房屋租赁期10年零1月，自2009年3月28日起至2019年4月28日止；该房屋2009年3月28日起至2014年3月28日止为第一期，年租金为12万元，2014年3月28日起至2019年4月28日止为第二期，年租金按市场价经甲、乙双方协商再定，如协商未达成协议，合同终止履行；承租方在租赁期每年3月28日一次性付清年租金。签订合同后代国锐对涉诉房屋进行了装修，经营“银亨大酒店”，租金已付至2014年3月27日。第一期合同到期后，因合同对第二期的租金约定不明，双方就租金进行了多次协商，均未达成补充协议。2014年5月25日，张治明以代国锐未交房租为由将大门上锁，原告报警。因双方协商未果，涉诉房屋闲置至今。另查明，一审法院组织双方调解时，建议双方达成补充协议，原、被告双方均予以拒绝；经询问双方是否要求对“市场价格”进行价格鉴定并以鉴定的价格继续履行合同，原告表示不同意。经询问原、被告是否继续履行合同，原告陈述由于对方的行为导致无法继续履行，被告则表示不想再租给原告。关于代国锐是否已支付章海波装修损失，代国锐称法院生效判决是支付38000元，但其支付了60000元。法庭责令其提交支付凭证，并告知逾期提交的风险，但代国锐未提交。原告代国锐的诉讼请求是：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、赔偿原告经济损失10万元整（包括工人工资18000元、设备维修19000元、花草保养3000元等直接经济损失，间接损失为支付章海波装饰装修合同的违约金60000元整）；3、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告张治明、荆北木器厂、张金仔的诉讼请求是：1、解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；2、反诉被告支付2014年3月28日至2015年3月27日的租金损失120000元；3、反诉被告将租赁房屋交还给反诉原告；4、反诉被告承担本案诉讼费用。一审认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议全面履行合同。原告在签约后实际使用了租赁房屋五年，按照合同约定，第六年的租金应在2014年3月28日前一次性提前支付，但因双方对后五年的房租约定不明，又未能就价格达成补充协议，原告虽对租金调整标准有异议，但未缴纳无争议部分租金，违反合同约定，但结合双方调解经过来看，主要是对第六年租金标准存在争议所致，故其行为尚不足以构成根本违约。双方在对后五年房租递增标准协商的过程中，被告提出大幅涨租，却不能就涨租标准做出合理解释，其发出解除合同通知并采取加锁方式阻止原告方继续经营的行为不当，故对反诉原告主张2014年3月28日至2015年3月27日的房屋租金损失不予支持。庭审后，在法院组织双方调解的过程中，原告表示由于被告的行为导致无法继续履行租赁合同，租赁合同目的无法实现，被告亦不愿意再出租给原告，双方对解除合同达成合意，双方签订的《房屋租赁合同》依法应予以解除，因此，一审对反诉原告解除合同的请求予以支持。本案中，因原告主张的损失没有支付凭证佐证、原告当庭也认可没有实际发生，只是预估的损失，故对其主张的直接损失部分不予支持，对其主张的间接损失60000元，以生效判决确定的装修损失38000元为依据，被告应赔偿原告38000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）代国锐与被告（反诉原告）张治明签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）代国锐于判决生效之日起十日内将其承租的坐落于荆州区荆北村2组318国道南侧的租赁房屋交还被告荆州区荆北木器加工厂；三、被告（反诉原告）张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）代国锐损失3.8万元；四、驳回原告代国锐、反诉原告张治明的其他诉讼请求。代国锐上诉称，一、一审判决认定事实错误，证据不足。涉案租赁合同的当事人是代国锐和荆北木器厂；张治明无权解除合同，其对代国锐发出的解除合同通知不合法；一审判决解除合同，却对由此造成的上诉人的损失没有认定未作处理。二、一审判决程序违法。一审法院将张治明作为合同相对方参与调解违法；一审法院对上诉人提出的证据保全以及调查取证复议申请不做答复违法。三、一审判决适用法律不当。张治明反诉请求将租赁物返还，荆北木器厂没有主张返还，一审判决将租赁物返还荆北木器厂违反不告不理原则。综上，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行合同，赔偿经济损失100000元，诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人张治明、荆北木器厂、张金仔共同答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。当事人的主体没有错误，张治明是荆北木器厂的实际经营者，张治明能够代表荆北木器厂，张治明通知解除租赁合同合法有效。租赁物应该返还给荆北木器厂，一审的程序合法。请求维持一审判决。二审代国锐提交证据如下：在银亨酒店拍摄的10张照片，证明被上诉人在2014年双方发生纠纷，被上诉人锁门之后又违法开门，给上诉人造成了损失；上诉人就其中几张有人物的照片询问张治明和张金仔是否认识照片中的人，张治明表示不认识，张金仔表示认识，上诉人以此证明张金仔是实际经营者。三被上诉人发表如下质证意见：张金仔本人认识照片中的人，但这两个人是外面的人，跟酒店无关。照片里板材是张金仔放的，摩托车不是被上诉人一方的。酒店里进过小偷，报了警的，因小偷光顾，张金仔养了两只狗，每天都要进去给狗食，不存在违法开门。本院对代国锐提交的证据认定如下：10张照片只能证明被上诉人在锁门之后有重新开门的行为，但仅凭10张照片不足以认定开门行为是否给上诉人造成损失；张金仔表示认识照片上的人，也不足以据此认定张金仔是实际经营者。二审查明的事实与一审认定的事实一致，对荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决认定的事实本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、涉案房屋租赁合同是否应当解除？二、一审判决代国锐将租赁房屋返还荆北木器厂是否恰当？一、关于涉案房屋租赁合同是否应当解除的问题，当事人的争议涉及如下几点：1、张治明是否有权通知代国锐解除合同？张治明是荆北木器厂的原经营者，后荆北木器厂经营者变更为张治明的父亲张金仔。在本案的审理过程中，张治明、张金仔均陈述荆北木器厂的实际经营者是张治明。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款规定，个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者与实际经营者为共同诉讼人。本案中，荆北木器厂与张金仔经被申请追加为被告后，张金仔与张治明作为共同诉讼人参与诉讼，二人均陈述、主张荆北木器厂的实际经营者是张治明，张金仔在诉讼中也明确表示对张治明处理租赁物事宜的一切行为予以认可，而代国锐并没有充分的证据证明张治明不是实际经营者，故一审认定张治明是实际经营者并无不当，张治明有权向代国锐发出解除合同的通知。另，因涉案纠纷诉诸法律后，荆北木器厂、张金仔均参加诉讼，提出了解除合同的反诉请求，人民法院依法亦应当审理。综上，本院对代国锐认为张治明无权解除合同的主张不予支持。2、涉案租赁合同是否应该解除？租赁合同第二条约定租赁期间为10年。第三条约定2009年-2014年为第一期，第一期年租金为120000元；2014年-2019年为第二期，年租金按照市场价格经甲乙双方协商再定，如协商未达成则合同终止履行。本案中，在第一期履行完毕后，双方就第二期租金价格进行了协商。二审庭审被上诉人一方陈述其作为出租方给出的第二期最终租金价格是300000元。上诉人陈述，认为该价格过分高于市场价格不能接受，由此双方未能协商成功。对此本院认为，合同法第五、六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。荆北木器厂作为出租方在商业活动中处于优势地位，其虽然有权决定租赁物的租金，但该权利应该在公平、诚实信用的原则范围内合理行使。根据合同约定，第一期租金为120000元一年，该价格双方均无异议，可以作为判断第二期租金价格是否合理的依据之一。荆北木器厂出租给上诉人经营时，上诉人基于对租赁期间为10年、出租人应该公平、诚实信用经营的合理期待，对租赁物进行建设投资，出租人也应当充分考量这一因素后确定租金价格。本案中，荆北木器厂主张的第二期租金价格300000元是第一期价格的2.5倍，明显偏离现实经济活动常规，有违常理，也无顾上诉人对租赁房屋继续租赁、经营的合理期待。综上，荆北木器厂在第一期履行后大幅度涨价，却不能提交证据或者合理解释证明其大幅涨租的合理性，其采取加锁方式阻止上诉人经营，造成合同不能继续履行，其行为违背公平、诚实信用原则，属于违约行为。另，关于一审认定“原告虽对租金调整标准有异议，但未缴纳无争议部分租金，违反合同约定”的认识，本院认为，首先，缴纳租金应当有接受租金的相对方，而本案中，双方当事人就第二期租金价格未能协商一致，上诉人的租金无从缴纳；其次，本案中被上诉人并没有提出要求代国锐先缴纳无争议部分租金而代国锐却拒绝缴纳的陈述，也没有相关证据证明有此事实发生。故一审以此认定上诉人有违约行为不当，二审予以纠正。合同法第九十四条第（二）项规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。本案中，荆北木器厂在给出300000元不合理租金价格后，明确表示不再继续履行合同，并公开锁门、拒绝继续就二期价格进行合理协商，其行为属于上述条款规定的情形，涉案租赁合同可以解除。另，因租赁合同没有约定第二期的租金价格，租赁价格需由当事人协商确定，故本案中，人民法院可以对租金是否公平、合理进行评判，但租金的具体价格不属于法院公权力可以干涉的范畴，法院若基于被上诉人违约而判决强制继续履行合同，可能造成执行不能的后果，亦将扩大双方的损失。综合本案情况，本院认为，鉴于被上诉人明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，被上诉人的行为严重违约，导致合同不能继续履行，本案的房屋租赁合同应当予以解除。3、代国锐上诉认为，一审判决解除合同，却对由此造成的上诉人的损失没有认定未作处理不当。对此本院认为，代国锐的诉讼请求是请求原审原告继续履行合同及赔偿经济损失100000元。一审对其中生效判决确定的装修损失38000元予以支持。其余的62000元损失，代国锐的委托代理人在一审、二审庭审中均陈述是对合同继续履行之后将发生的损失的预估。因一审是判令解除合同，故对其主张的继续履行合同的损失不予支持并无不当。代国锐的诉讼请求中不涉及解除合同对其造成的损失，故一审遵循不告不理原则不予审理并无不当。二、关于一审判决代国锐将租赁房屋返还荆北木器厂是否恰当的问题。一审中，原告代国锐最初仅起诉张治明，张治明提出反诉，诉讼请求之一是请求判令代国锐将租赁房屋返还反诉原告。后代国锐申请追加荆北木器厂和张金仔为被告。根据一审庭审记录，三反诉原告是一并宣读反诉状，说明三反诉原告对张治明原提交的反诉状是认可的，反诉主张是一致的，即张治明提交的反诉状中记载的“请求判令代国锐将租赁房屋返还反诉原告”的请求中，“反诉原告”包含荆北木器厂。因涉案租赁合同的相对方是荆北木器厂和代国锐，故一审判令代国锐将租赁房屋返还荆北木器厂没有超出当事人的诉讼请求范围。另，关于上诉人所述一审判决程序违法的几个问题，本院认为：关于一审法院将张治明作为合同相对方参与调解违法的问题，因张治明是荆北木器厂的实际经营者，且荆北木器厂在本案的审理过程中对张治明参与诉讼的行为均认可，故张治明参与调解并无不当。上诉人认为一审法院对上诉人提出的证据保全以及调查取证复议申请不做答复违法的问题不属于二审的审理范畴，上诉人可以依据相关法律规定主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元由上诉人代国锐负担。本判决为终审判决。审判长 李慧敏审判员 郭 莉审判员 王同军二〇一六年四月十八日书记员 唐君玲 更多数据：搜索“”来源：