（2016）沪01民终1658号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-13
案件名称
覃小虎诉沈顺祺房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1658号上诉人（原审被告）覃小虎，XX年XX月XX日生，汉族，住湖北省赤壁市XX路XX号。委托代理人杨华，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈顺祺，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人于正川，上海李东方律师事务所律师。上诉人覃小虎因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人覃小虎及其委托代理人杨华,被上诉人沈顺祺及其委托代理人于正川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2009年4月19日、2012年4月27日、2013年3月26日、2014年4月6日，沈顺祺与覃小虎分别签订四份上海市房屋租赁合同，约定由覃小虎向沈顺祺承租位于上海市松江区XX大街XX弄XX号房屋，租赁期限自2009年6月1日至2015年6月1日。2015年4月17日，沈顺祺与覃小虎再次签订上海市房屋租赁合同，覃小虎向沈顺祺继续承租系争房屋，租期自2015年7月15日起至2021年7月16日止，无租装修期为1个半月，从2015年6月1日起续租。租金第一年每月人民币（下同）1万元，第二年每月11,000元，第三年每月12,100元，第四年每月13,310元，第五年每月14,641元，第六年每月16,105元。租金首付3个月，另付15,000元押金，每三个月结算一次租金，提前7天支付下次房租。覃小虎在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为。未经沈顺祺同意，覃小虎不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护租赁房屋，如因覃小虎的过失或过错使房屋及设施受到损坏，覃小虎应负责赔偿。双方如有特殊情况，需提前终止合同，须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则需向对方支付违约金15,000元。沈顺祺同意覃小虎装修，装修免租期为一个半月，租期满后，覃小虎装修的一切不动产归沈顺祺所有。沈顺祺未履行完合同租期将按未履行租期内租金的30%承担装修违约赔偿，如果国家政策不允许出租的与沈顺祺无关。覃小虎在装修期内不可破坏原有结构，保证围墙完整。上述合同签订后，覃小虎支付沈顺祺2015年7月15日至2016年1月14日的租金6万元，并支付了押金15,000元。后沈顺祺诉至法院，要求判令：1、解除沈顺祺与覃小虎间的房屋租赁合同；2、覃小虎将房屋内的违章搭建予以拆除，恢复房屋原有结构，并对房屋进行清洁；3、覃小虎支付违约金15,000元；4、覃小虎支付合同免租期的租金15,000元。原审审理中，沈顺祺放弃第二项诉讼请求中要求覃小虎对房屋进行清洁的诉讼请求。原审审理中，沈顺祺表示将押金与违约金15,000元相抵扣。原审再认定，2015年9月16日，沈顺祺向上海市徐汇公证处提出申请，对系争房屋外观、房屋隔间情况及其装修现状等办理证据保全公证。该公证处于2015年9月16日至现场查看后，出具公证书，载明：现场情况显示房屋共两层半，原始房间加上隔间一共有三十五间房间，大部分隔间面积较小，部分隔间内设施和家具比较简陋，未发现有新家具；通过房屋的外观未发现房屋内有明显新装修。原审审理中，沈顺祺表示，自2009年合同签订后，其即发现覃小虎将房屋分割成30多间并群租。沈顺祺多次通过电话、微信等方式要求覃小虎停止群租并整改，但覃小虎不同意。今年5月份，沈顺祺原本不同意续租，覃小虎承诺恢复房屋原始结构，并进行精装修，故沈顺祺才同意续租。覃小虎认为，房屋租赁合同中约定的装修并非对房屋进行整改、恢复原状，仅仅是进行装修。原审认为，沈顺祺与覃小虎之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对房屋租赁合同中“装修”的含义，沈顺祺与覃小虎双方理解不一。对此，法院认为，该处双方所约定的装修应为对房屋恢复原结构所进行的整改，理由如下：1、覃小虎自2009年4月即开始租赁系争房屋，之前所签订的四份合同均无一个半月装修免租期的特殊约定，且续租合同另行给予装修免租期，与常理亦不相符；2、覃小虎在合同中承诺不破坏房屋原有结构，保证围墙完整，但至今该房屋仍被分割成30多间小房屋用作群租，破坏了原有结构，且存在相应的安全隐患。故覃小虎未按照上述约定对房屋进行整改且继续将系争房屋用于群租，违反了合同约定，沈顺祺要求解除合同、覃小虎将房屋内的违章搭建予以拆除，恢复房屋原有结构的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，因覃小虎的上述违约行为致使房屋租赁合同解除，覃小虎应当按照合同的约定承担违约责任。故沈顺祺要求覃小虎支付违约金15,000元的诉讼请求，法院予以支持。关于合同免租期的租金，覃小虎并未按照合同约定履行将房屋进行整改并恢复原结构的义务，违反了合同的约定，故其继续享受该免租期的租金优惠缺乏相应的事实依据，覃小虎应当支付沈顺祺该期间的租金15,000元。关于押金15,000元，因合同已经解除，沈顺祺应当返还给覃小虎。关于对房屋进行清洁的诉讼请求，沈顺祺自行放弃，系在法律规定范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，法院予以确认。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，于二○一五年十二月十四日作出判决:一、解除沈顺祺与覃小虎于2015年4月17日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、覃小虎于判决生效之日起三十日内将上海市松江区XX大街XX弄XX号房屋内的违章搭建予以拆除，恢复房屋原有结构；三、覃小虎赔偿沈顺祺违约金15,000元；四、覃小虎支付沈顺祺合同免租期的租金15,000元；五、沈顺祺返还覃小虎押金15,000元；六、上述第三至五项折抵后，覃小虎于判决生效之日起十日内支付沈顺祺15,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由覃小虎负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，覃小虎不服，上诉于本院，诉称:双方间签订了五次合同，被上诉人明知上诉人装修房屋并用于群租，然原审法院却错误认定上诉人构成违约；房租每年进行调整，被上诉人现已找到新的承租人，并要求上诉人按照宾馆标准装修，上诉人因无法达到预期收益而未满足其要求，被上诉人遂提出解除合同，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四、六项。被上诉人沈顺祺辩称:其发现违章搭建及群租后，一直要求上诉人整改，上诉人同意恢复房屋原有结构，其才同意给予免租期用于整改；上诉人的行为构成违约，被上诉人有权解除合同，故不同意上诉请求。二审中，被上诉人递交《新建住房建设工程综合协议书》及上海市松江区XX镇XX居民委员会的《证明》各一份，旨在证明涉讼房屋属于集资房，所有权归被上诉人；上诉人认可两份材料的真实性，并认为《新建住房建设工程综合协议书》在原审中已质证，集资房本身没有产权，不能适用关于群租房的规定。本院认为，《新建住房建设工程综合协议书》系原审已质证之证据，不属于二审程序中的新的证据；《证明》具有真实性，有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同补充条款约定，沈顺祺同意覃小虎装修，装修免租期为一个半月，租期满后，覃小虎装修的一切不动产归沈顺祺所有；沈顺祺未履行完合同租期将按未履行租期内租金的30%承担装修违约赔偿，如果国家政策不允许出租的与沈顺祺无关；覃小虎在装修期内不可破坏原有结构，覃小虎保证围墙完整。覃小虎据此认为沈顺祺明知其对房屋进行装修并用于群租；而沈顺祺则认为因覃小虎同意恢复房屋结构其才给予免租期。经审查，双方自2009年起建立租赁关系，五次签订租赁合同，对于前述补充条款的理解应结合五份前后连贯的合同综合理解。本院注意到，除2015年的合同外，其余合同均未约定装修免租期；除2009年合同在违约责任条款中涉及房屋装修费用外，其余合同均未有涉及；2013年的合同约定未经出租人同意，承租人不能改变所租赁房屋的结构、装修，不得将承租的房屋转租分租；2014年合同约定未经出租人同意，承租人不能改变所租赁房屋的结构、装修，不得擅自改变使用性质。本院认为，结合考虑覃小虎自认将涉讼房屋分隔成三十间之事实，在双方间建立租赁关系数年后，双方约定装修免租期并同时约定承租人不可破坏房屋原有结构、保证围墙完整，可以印证沈顺祺主张之事实，即双方约定装修免租期系用于房屋的整改。本院同时认为，覃小虎将涉讼房屋分割成30多间转租他人，破坏房屋原有结构，违反了合同的约定，且此种分割存在明显的安全隐患，故原审判决解除合同并由覃小虎承担相应违约责任，显为合法有据，应予维持。综上所述，覃小虎关于撤销原审判决主文第一、二、三、四、六项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币175元，由上诉人覃小虎负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年四月十八日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”