（2016）沪0117民初3522号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-04

案件名称

何公欣与章祺侃房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3522号原告何公欣，男，1956年10月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人李世刚，上海淳元律师事务所律师。被告章祺侃，男，1984年9月16日生，汉族，住上海市。第三人王成年，男，1963年1月23日生，汉族，住上海市。原告何公欣诉被告章祺侃、第三人王成年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后,依法由审判员朱金彪独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李世刚、被告章祺侃、第三人王成年均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告何公欣诉称：2015年3月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限为自2015年4月1日起至2017年3月21日止，每月租金为12,000元，被告应在每月28日前支付下一个月的房租。合同另约定被告不得将系争房屋转租、群租或作为它用。原、被告如未按照合同的条款履行导致合同终止的，违约方应支付24,000元的违约金。2015年12月12日，原告账户内收到第三人王成年汇入的12,000元。后原告派人前往系争房屋查看，发现被告已将系争房屋转租给了第三人王成年。2015年12月15日，原、被告经短信沟通，被告确认已将系争房屋转租给第三人王成年供其同事居住，租金为每月12,000元，并签有转租合同，但未提供给原告。2015年12月25日，原告委托律师向被告及第三人发出律师函，通知被告解除《租赁合同》，并要求被告及第三人在2015年12月31日前搬离系争房屋。2016年2月27日，被告已经将系争房屋返还给原告。故请求法院判令：一、被告及第三人承担连带责任支付原告房屋使用费24,000元；二、被告及第三人支付2016年1月至2月的物业管理费1,400元。被告章祺侃辩称：由于原告要出售系争房屋，故向第三人提出要看房，第三人也配合原告看房。原告也向第三人收取了2015年12月的12,000元租金，故应视为原告同意被告将系争房屋转租给第三人，故不同意原告的诉请。第三人王成年述称：第三人不认识被告，第三人在交纳水、电时认识了被告，因第三人的朋友林国向需要租房，故就与被告签订了租赁协议。林国向自2015年9月12日起使用系争房屋，并向被告支付了2015年9月12日至11月底的租金，2015年12月的租金付给了原告代理人沈维奇。自2016年1月起林国向已经搬离了系争房屋，故不同意原告的诉请。经审理查明：原告为系争房屋的权利人之一，建筑面积为357.25平方米。2015年3月31日，原、被告章祺侃签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告作为办公使用。合同第三条约定，租赁期限为24个月，即自2015年4月1日起至2017年3月31日止；合同第四条约定，租金为每月人民币12,000元，支付方式为每月28日之前支付下一个月的房租，先付后住，收款人为沈维奇；合同第六条第2款约定，由被告承担水、电、煤、物业管理费等费用；合同第十二条第3款约定，被告对系争房屋没有转租权，若被告在租赁期内提前退租，需提前15日通知原告，原告有权没收被告保证金。合同另对其他事项作了相应的约定。另查明：2015年9月，被告与第三人签订《租房合同》一份，约定被告将系争房屋出租给第三人，租金为月租金12,000元，租赁期限为2015年9月11日至2017年3月31日。合同另对其他事项作了相应的约定。2015年12月14日，原、被告短信沟通，短信中被告确认其已将系争房屋转租给第三人。2015年12月22日，原告向被告发出《律师函》，该《律师函》认为，被告违反了《租赁合同》的约定，将系争房屋转租给了第三人王成年，故告知被告双方签订的《租赁合同》于2015年12月24日起正式解除，并要求被告于2015年12月31日前返还系争房屋。再查明：2015年3月20日，原告出具委托书一份，委托案外人沈维奇办理原告名下系争房屋的出售和出租的相关事宜，委托期限自2015年3月20日起至2016年3月31日止。其中第14条约定的代理权限为：代为收取房屋租金、代为开具收据。2015年12月2日至11日，案外人沈维奇曾以短信方式向被告催收系争房屋2015年12月的租金。2016年2月25日，第三人将系争房屋返还被告。同年2月27日，被告将系争房屋返还原告。又查明：原告已经交纳了系争房屋自2016年1月至同年2月的物业管理费为1,400元。审理中，本案当事人确认：系争房屋2015年11月底前的租金由被告支付给原告，2015年12月12日，第三人向原告代理人沈维奇的账户汇入12,000元。以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《租房合同》、短信记录、《收条》、《收据》、《委托书》、《律师函》及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同明确约定,被告对系争房屋没有转租权，而被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给第三人王成年，显然违反了合同约定,原告有权据此要求解除合同，故本院依法确认双方签订的《租赁合同》于《律师函》载明的2015年12月24日解除。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告，并支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，原告确认被告已经于2016年2月27日将系争房屋交还给原告，故被告应向原告支付2016年1月1日起至2016年2月27日止，以12,000元每月为标准的房屋占有使用费。关于被告辩称的原告向第三人收取了2015年12月的租金，视为原告同意被告将系争房屋转租给第三人的意见，缺乏依据,本院不予采信。关于原告主张的物业管理费，合同明确约定，系争房屋租赁期间的物业管理费等由被告承担，故系争房屋实际返还之日前的物业管理费应由被告承担，现原告已经支付了2016年2月前的物业管理费，故被告应当将自2016年1月1日起至2016年2月27日止的物业管理费支付给原告。关于原告主张要求第三人承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告章祺侃于本判决生效之日起十五日内支付原告何公欣自2016年1月1日起至2016年2月27日止房屋占有使用费22,800元(按照每月12,000元计算)；二、被告章祺侃于本判决生效之日起十日内支付原告何公欣自2016年1月1日起至2016年2月27日止的物业费1,330元(按照每月700元计算)；三、驳回原告何公欣的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，减半收取217.50元，由被告章祺侃负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　朱金彪二〇一六年四月十八日书记员　　朱小芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。……