（2016）川0522民初781号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-26
案件名称
中国人民解放军77126部队与范自然土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合江县人民法院
所属地区
合江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军77126部队,范自然
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十六条，第二百二十三条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初781号原告（反诉被告）：中国人民解放军77126部队。法定代表人：杨猛，部队长。委托代理人：徐浩，男，1984年9月24日出生，汉族，委托代理人：罗辉，重庆市鼎山律师事务所律师。被告（反诉原告）：范自然，男，1962年4月27日出生，汉族。委托代理人：周朝明，四川省合江县诚勤法律服务所法律工作者。委托代理人：王英杰，四川省合江县光大法律服务所法律工作者。原告中国人民解放军77126部队诉被告范自然土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，被告范自然提起反诉，依法由审判员何开泉独任审判，分别于2016年3月24日、2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告自2003年起租赁原告的农场土地从事生产经营，双方签订《土地租赁合同》，约定了租期、租金及用途等，以后又多次续签，均全面履行。2014年，双方最后签订租赁合同，约定租期从2014年1月1日至2014年12月31日止，协议期满后自动解除租赁，承租方必须将土地及相关附属物完好无损的交还出租人。可租赁期满后，原告多次通知被告交还租赁土地，被告均拒绝搬迁归还，故诉请判决解除双方的《土地租赁合同》，由被告立即搬迁，交还原告租赁土地，并按2014年的租金标准支付原告至实际搬迁交还土地期间的租金。被告范自然答辩并反诉称，原告将划拨的军用土地出租给被告，违反有关规定，双方的合同无效；双方所签的书面合同与真实意思和实际执行不同，成立合同当时原告方承诺可以永久租用，签订固定的租赁期限只是为了应付上级的审批；如果合同有效，则合同期限未满，原告提前解除合同，应赔偿被告损失，故反诉请求判令原告赔偿被告100万元，实际金额以评估为准，并将20多亩树木折价给原告。原告对被告的反诉辩称，双方2013年初和2014年初分别签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效；双方约定的合同期限届满后，双方未再继续签订合同，反诉原告所称合同尚未到期的事实不实；反诉原告请求赔偿无事实依据和法律依据，依法应予驳回。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、川（2016）合江县不动产权第0xxx735号不动产权证书，该证为（2001）0xxx652号产权证遗失后补发，载明权利人为原告，证明原告依法取得合江县合江镇菜坝处356277.77平方米的土地，其出租给被告范自然的土地为原告所有。2、2013年度《土地租赁合同》，证明双方成立土地租赁合同关系，在2013年1月1日至2013年12月31日期间，被告范自然租用原告26亩土地种植花卉。3、2014年度《土地租赁合同》，证明被告继续租用原告26亩土地种植花卉，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。4、2014年9月10日的中国人民解放军通用收费票据，证明原告收取被告范自然2014年的租金16000元。5、原告的情况说明，内容为菜坝军用农场的所有合同权利、义务均由原告享有和承担。6、合江农场停租公告，证明原告在2015年4月29日通知所有承租户，包括被告停止租赁，限在2015年10月31日前搬迁，交还租赁土地。7、中国人民解放军总政治部、总后勤部、纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、习主席关于停止军队有偿服务的讲话等，证明菜坝农场属于停止对外有偿使用的对象，停止出租是执行上级号令。8、范自然的承诺书，证明被告承诺经营到2016年2月23日，建筑物、苗圃待法院判决后执行。9、谈话录音光盘及文本，证明双方就交还租赁土地于2015年12月30日进行过座谈，各自表达了相关意思，并要求被告搬迁。对原告的上述证据，被告范自然质证对证据的真实性均无异议，但认为：1、原告证明其拥有土地所有权，但不能证明其可以出租；2、双方不只2013年、2014年签订租赁合同，是从2003年即开始租赁的，一直连续租赁；3、原告的情况说明不能代表土地的所有权人，不能证明原告主体适格；4、对停租公告，被告是看过，签字也属实，但并未同意公告的要求；5、对部队文件和讲话，是原告军队方面的管理问题，与被告无关；6、承诺书是原告逼迫被告写的。被告范自然为辩解和反诉主张，提交了以下证据：1、土地租赁合同，证明双方于2003年11月20日首次签订租赁合同，成立租赁关系，约定租期为5年，到2008年12月31日到期。被告还认为合同除约定的亩数、租金金额真实外，其余内容，尤其是租期均是不真实的。2、军队房地产租赁合同，证明双方于2007年12月10日签订租赁合同，租期为1年，属于在2003年合同租期未满前续签合同。被告还认为之所以尚在租期内又改为1年租期，是原告为了通过上级的审查要求而改签的，实际上原告承诺只要不爆发战争，双方可以一直租赁。3、军队房地产租赁合同，证明双方于2009年3月21日签订租赁合同，租期为1年，于2009年12月31日到期。4、原告的通用收费票据，证明原告收取蒋树开代交的承包费25000元，收取租金的租期是从2011年8月30日至2012年8月29日，此间，双方无书面租赁合同，但仍照原合同执行。5、餐饮场所承包合同，证明被告经原告同意将在租赁原告土地上兴建的自然生态园餐饮场所承包给蒋树开经营，承包期从2008年9月15日至2013年9月14日止。6、收据，证明原告2010年12月28日收取蒋树开代被告缴纳的2010年租金5700元，收据上原告的经手人张浩然注明有“此租金在蒋树开合同期满后顺延租期”。被告还认为原告经手人签字顺延租期应该顺延5年，到2018年到期，目前尚在租赁期限内。7、照片一组，证明被告及其他承租户在所租赁的土地范围内，兴建有餐饮、休闲、停车设施及苗圃等，也与书面合同的用途不一致。8、被告的饮食服务业税务登记证，证明被告在租赁地进行合法饮食业经营。9、被告与蒋树开的承包合同，证明2008年9月1日至2013年8月31日，蒋树开承包被告的鱼塘和旱河，该合同上，原告的经办人张浩然签注“在原合同约定权利义务下同意”。被告还认为签订1年期限的租期，都是为了应付上级的合同审查，不是双方的真实意思。10、《中华人民共和国国有土地使用权使用、出让和转让暂行条例》、《中国人民解放军房地产管理规定》。拟证明双方的租赁无效。11、证人贾仲书、胡运开、陈小元的证人作证，证明原告明知被告租赁土地后经营自然生态园，兴建了相关设施，原告并未阻止等。对上述被告的证据，原告质证除对证据5、6的真实性不认可外，对其余证据的真实性均无异议，但认为：证据1、2、3、4与本案无关，因该合同早已到期，履行完毕；证据7所反映的被告修建房屋等设施，无住建部门的审批，也未经原告同意；证据8与本案无关；证据9也与本案无关，并证明属于被告转租渔利；证据10不能作为证据使用，并且也未禁止部队的土地进行出租。根据双方的举证和质证意见，本院对双方无争议的证据予以确认。对双方存在争议的原告证据，本院认为，被告虽提出原告不能出租涉案土地、原告主体资格不合格、停租公告被告未同意、承诺书是原告逼迫被告所写等，但均未否认证据本身的客观真实，其质证意见与原告证据所证明的事实并不相符，故本院对被告的上述质证意见不予采信，对原告的证据均予以确认。被告认为双方不只2013年、2014年签订租赁合同，而是从2003年即开始租赁，一直连续。本院结合被告的举证能够证明被告所述的事实成立的实际，故本院对被告的这一质证意见予以采信。对双方存在争议的被告证据，本院认为，被告的书证1—10，除证据6外，均系租赁行为及利用租赁物进行经营的事实证明，各证据能相互印证和与租赁相关联，证据也客观真实，不存在伪造、变造及其他虚假行为，故本院对被告的书证1—5、7—10及所证明的事实均予以确认。对被告的证据11证人证言证明原告对被告租赁土地后兴建了相关设施，经营自然生态园并未阻止的证实，根据证言及被告等承租户已经在该租赁土地上进行建造、经营十多年相安无事的客观实际，也予以确认。对被告的书证6收据，因无原告单位的监制公章，只是一般收据而不是原告单位的通用收费票据，并且经手人“张浩然”签字也与《餐饮场所承包合同》、《承包合同》上张浩然的签字明显不同，原告也不认可，故本院对被告的证据6收据不予确认。对被告所持租期并不真实，约定一年租期，是原告为了应付上级审查，承诺只要不爆发战争，双方可以一直租赁及原告经手人签字顺延租期应该顺延5年，到2018年才到期等证明意见及目的，因并不是被告所举证据的内容所反映的意思，与证据证实的客观事实不符，也无相应证据佐证，故本院不予采信。根据双方的举证及本院确认的证据，本院查明本案事实为：原告系座落于合江县合江镇菜坝处的军用农场的所有权人。2003年11月20日，原、被告协商一致，签订《土地租赁合同》，约定由被告范自然租赁原告蔬菜地26亩进行种、养植，租期为5年，至2008年12月31日止，租金每年11700元。并约定租期内如遇军事任务或指令性政策文件的特殊需要，需要收回土地时应提前一个月通知承租方，承租方应主动配合，出租方不负责任何补偿等。合同签订后，原告将地交被告使用。被告也按约支付了原告租金，并在使用中，投资在租用地上陆续进行了改善和增设他物，兴建了房屋、停车场、休闲亭台、鱼塘、旱河、防洪堤，还种植了苗圃，经营农家乐，承包给他人从事丧事服务活动等。原告对被告以上实际使用与租赁用途不一致的情况知晓，但并未提出异议。2007年12月10日，双方重新签订《军队房地产租赁合同》，将租期变更为从2007年12月31日至2008年12月31日。2008年8月13日，被告与蒋树开签订《承包合同》，将其在承租地上兴建的鱼塘及旱河承包给蒋树开经营，承包期限约定为5年，至2013年8月31日止。原告当时在菜坝农场的干部张浩然在该承包合同上签批了“在原合同约定权利义务下同意”。2008年8月15日，被告与蒋树开签订《餐饮场所承包合同》，将其在承租地上兴建的餐饮场所承包给蒋树开经营，承包期限约定为5年，至2013年9月14日止。原告当时在菜坝农场的干部张浩然在该承包合同上签批了“在部队政策允许的范围内，若继续出租给范自然期间，在不改变租赁用途的情况下，同意范自然转租给蒋树开”。2009年3月21日，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定租期为2008年12月31日至2009年12月31日，租金为每亩每年450元，年租金仍为11700元。2010年—2012年，双方未签订书面合同，仍然按原合同继续租赁。2013年1月1日，原、被告续签《土地租赁合同》，继续由被告范自然租赁原告土地26亩用于种植花卉，租期为1年，至2013年12月31日止，年租金16000元。2014年1月1日，原、被告又续签《土地租赁合同》，被告范自然继续租赁原告土地26亩用于苗圃、餐饮，租期为1年，从2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金16000元，并约定“对目前已存在的乙方（承租方）建（构）筑物，准许乙方予以保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方（出租方）的要求处理完毕，如乙方超过终止日期未处理，甲方可以强制拆除，造成的一切后果由乙方承担。”、“乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损的交还甲方。有意需要继续承租该地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订协议，办理有关报批手续”等。2014年12月31日合同期满后，双方未再签订租赁合同。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、纪律检查委员会发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，从严清理、整顿和规范军队空余房地产租赁行为。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。原告为落实《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》和停止军队有偿服务工作，于2015年4月29日向农场所有承租经营户发出了《合江农场停租公告》，告知原告已不能再从事空余房地产租赁活动，且不再续签租赁合同，要求各承租人于2015年10月31日前搬迁、清理完毕，将土地交还原告。被告范自然和其他租赁户在公告上签字，表示知晓了公告。公告期满，被告未搬迁。2015年12月30日，原告派人到被告的自然生态园与被告座谈，动员被告自行搬迁腾地，但被告未同意。2016年2月2日，被告向原告承诺：自愿经营到2016年2月23日后停止营业，所建构、建筑物及苗圃待法院判决后依法执行，但仍拒绝交还原告租赁地。2016年2月17日，原告诉讼来院。本院认为，土地属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告依法获得座落于合江县合江镇菜坝处356277.77平方米土地的不动产权证书，成为该宗土地的所有权人，根据所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利的规定，原告当然具备进行土地租赁民事行为的主体资格，依法有权将该宗土地进行出租，其与被告签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，自愿协商一致的结果，并且就同一地块多次签订租赁合同，也一直履行，双方均无异议。而被告称书面合同的租期为1年，与口头商定的是可以永久租赁不一致，属于欺诈，但无证据证明口头约定的事实存在，故本院对被告主张合同具有欺诈不予确认。虽然军队《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》等对军队空余房地产出租有许可、审批、登记等要求，但上述规定只是军队的规范性文件，属于原告内部的管理措施，并不是法律法规，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽然是行政法规，但调整的并不是军队的房地产出租行为，故双方的租赁合同并不违反法律和行政法规的强制性规定。同时，双方的土地租赁合同也无其他无效的情形，故本院确认双方的土地租赁合同依法成立并合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在租赁后，违反租赁用途为种、养植的约定，增设他物和进行餐饮经营、丧事服务等，属于擅自变更租赁物用途。虽原告明知，也并未制止，但每次续签合同的约定内容均明确租期为1年，用途为种、养植，原告管理人员张浩然的签批也明确执行“原合同约定权利义务”、“不改变租赁用途”，被告也不能证明双方存在书面合同之外的口头协议且是按口头协议实际履行，故本院不认可被告改变租赁用途是履行双方的口头协议。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方最后的租赁合同约定租期至2014年12月31日止，承租方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损的交还出租方，到期后未再续签合同，并且原告根据军队的文件规定，明确停止出租，发出了停租公告，故双方的租赁合同已于2014年12月31日到期，租赁期间届满，被告依法、依约都应将承租的土地交还原告，故本院对原告主张被告交还租赁土地的请求予以支持。原告主张被告支付租赁合同期满后未交地期间的租金，法律规定是“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。双方的租赁合同于2014年12月31日期满，但被告继续使用租赁土地，原告于2015年4月29日才向被告及农场所有承租经营户发出了《合江农场停租公告》，告知不能再从事空余房地产租赁活动，且不再续签租赁合同，要求各承租人于2015年10月31日前搬迁、清理完毕，将土地交还原告，表明原告对被告等人的期满后租赁提出了异议，在提出异议之前的租赁，原租赁合同继续有效，被告应按原合同租金标准支付原告租金。停租公告后的期间，属于原告给予被告解除合同的的合理期限和双方的纠纷处理时间，根据本案的实际情况，本院不再支持原告的租金请求。故本院对原告的主张部分予以支持。具体租金金额，本院根据双方原合同的租金标准，确定为5333元（16000元/年÷26亩÷12个月×26亩×4个月）。被告反诉要求原告赔偿100万元（实际金额以评估为准）和将20多亩树木折价给原告，因双方的租赁合同均约定租赁用途为种、养植，自2008年起，合同都为一年一签，原告管理干部张浩然的签批也坚持执行“原合同约定权利义务”、“不改变租赁用途”和被告无证据证明双方存在口头合同等，本院认为被告改变租赁用途及增设他物并未为原告所同意。被告在租赁地上所建、构筑的相关设施，也未经合法审批，属于非法建筑物，并且双方的租赁合同也明确约定“对目前已存在的乙方（承租方）建（构）筑物，准许乙方予以保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方（出租方）的要求处理完毕，如乙方超过终止日期未处理，甲方可以强制拆除，造成的一切后果由乙方承担。”、“乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损的交还甲方”等，对增设的建、构筑物和附属物的处理进行了约定，该约定也合法有效，应按照双方约定执行。同时，被告认为原告的管理干部张浩然于2010年12月28日收取蒋树开代被告缴纳的2010年租金的收据上签字同意“此租金在蒋树开合同期满后顺延租期”，则租期应该顺延5年，到2018年到期，原告在租赁期内解除合同，应赔偿被告损失，一是该证据本院未予确认，二是将顺延租期理解为顺延5年至2018年届满也是没有根据的认识，所以，被告的理由也不成立。故本院对被告的反诉请求，也依法不予支持。据此，本院为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军77126部队与被告范自然的土地租赁合同。二、被告范自然在本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军77126部队土地租赁费5333元。三、被告范自然在本判决生效后四十日内交还原告中国人民解放军77126部队租赁土地26亩。被告范自然在涉案土地上自行增设的建筑物、构筑物、附属设施等由被告范自然自行在本判决生效后三十日内清理完毕。四、驳回反诉原告范自然的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费253元，减半收取127元；反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，合计7027元，由被告范自然负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 何开泉二〇一六年四月十八日书记员 田 甜 来自：