（2016）甘0824民初265号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-03
案件名称
巨邦东与赵建强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
华亭县人民法院
所属地区
华亭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巨邦东,赵建强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
甘肃省华亭县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0824民初265号原告巨邦东。委托代理人王璞，甘肃璞义律师事务所律师。被告赵建强。原告巨邦东与被告赵建强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐秀霞独任审判，分别于2016年2月23日、4月12日公开开庭进行了审理。原告巨邦东委托代理人王璞、被告赵建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月1日，原告设立的华亭县巨星龙鼎大厦三层与被告签订了一份《巨星龙鼎大厦物业管理合同》，合同约定原告将龙鼎大厦第三层建筑面积为1336平方米的商铺租给被告使用。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告仅向原告缴纳了40万元的首次定金，合同约定的其他50万元被告未按合同约定期限缴纳，原告多次派人催要，但被告一直未付。后由于被告经营不善，要求解除合同，2015年7月20日，原告与被告签订了协议书一份，约定解除原合同，被告如能在2015年8月1日前一次性付清15万元，原告免除被告剩余25万元，如未按期付清，被告应支付免除的25万元，并支付相应利息。但协议签订后，被告至今未支付原告任何欠款。现原告起诉至法院，请求依法判令被告支付房屋租赁费、物业管理费共计40万元；被告支付原告欠款利息2.4万元；被告支付水电费17998.2元；案件受理费由被告承担。被告赵建强辩称，原告诉讼主体不适格，和我签订合同的是华亭县巨星龙鼎大厦而不是原告巨邦东，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2015年7月20日，被告与华亭巨星龙鼎大厦签订合同解除协议一份，原告要求被告在2015年8月1日前支付各项费用共计15万元，本协议第三条提出双方同意可将店内现存可移动物品折价，而原告有意拖延时间，利用协议中的不平等条款欲占有被告店内财产，至今被告店内所有财产由被告占有；原告从2015年7月20日至今，对被告隐瞒各种事实，不履行协议和商定内容，且未经被告同意，将店内所有财产交由他人接收并经营管理。原告为证明其诉讼主张向法庭提交了如下证据：1、《准予个体工商户登记通知书》原件一份、《个体工商户营业执照》复印件一份，证明原告诉讼主体资格适格；2、《巨星龙鼎大厦物业管理合同》原件一份，证明被告未按照合同约定缴纳物业管理费和房屋租赁费的事实；3、《收据》复印件三份，证明被告欠原告水电费22998元（含被告已缴纳的押金5000元）的事实；4、《申请》原件两份、《协议书》原件一份，证明原、被告就解除合同达成合意的事实。5、《企业名称预先核准通知书》复印件一份，证明被告在原告场地经营华亭县华阳美食广场的事实。被告为支持其辩解向法庭提交了以下证据：1、《销货清单》7张、照片22张，证明被告店内物品共计价值299672元。3、《协议书》原件一份，证明原告同意对被告可移动物品进行折价以抵顶部分欠款的事实。本案在审理过程中，本院依职权调取如下证据：华亭县工商行政管理局证明一份，证明华亭县巨星龙鼎大厦未进行企业、个体工商户注册的事实。经法庭举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据，经质证，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提交的证据，经质证，原告对22张照片的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对销货清单真实性有异议，认为不符合证据形式要件；对协议书的真实性没有异议，认为因当时原告不在华亭，事后补签了签名，所以被告的协议上没有原告签名。故本院对22张照片和协议书的真实性予以认定，对销货清单因不符合证据形式要件，不予认定。对本院依职权调取的证据，经质证，双方对其真实性和证明目的均无异议，予以认定。经审理查明，2014年10月1日，华亭县巨星龙鼎大厦与被告赵建强签订《巨星龙鼎大厦物业管理合同》一份，合同约定原告将华亭县西关十字的巨星龙鼎大厦第三层商铺（建筑面积1336平方米）租赁于被告用于经营美食城，期限为三年（自2014年10月1日至2017年9月30日）；被告经营中实际发生的水、电、暖气等费用按有关部门的标准计算，由被告承担；被告缴纳的费用包括租赁费、物业管理费；本次合同费用共计90万元。首次缴纳定金40万元，10月1日合同签订之日缴纳10万元，开业前缴纳剩余费用30万元以及合同保证金10万元；如被告逾期缴纳未超过10日的，应按照未交费用总额的10%承担延期付款违约金，超过10日的，原告可以通知被告解除合同。合同期内次年的费用分两次交清，首次交款日期为次年的10月1日前，余款需下一年的4月1日前交清；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了首期费用40万元、押金5000元，在华亭县巨星龙鼎大厦三层进行了经营，交清了2014年10月至2015年3月的相关费用，拖欠2015年4月至6月水电费22998.20元。后因经营不善，被告向原告申请解除合同、减免费用，双方于2015年7月20日签订协议书一份，约定自协议签订之日解除双方签订的《巨星龙鼎大厦物业管理合同》，并对后续事宜进行了约定，但双方均未按协议内容履行。另查明，华亭县巨星龙鼎大厦未进行企业、个体工商户注册，该商厦系平凉市巨星房地产开发有限公司开发，2012年该商厦三层在工商部门办理了个体工商户营业执照，经营者姓名为原告巨邦东，组成形式为个体经营。2014年11月27日，该营业执照已在华亭县工商行政管理局城区分局进行了注销登记。还查明，经双方协商一致，被告于2015年7月14日向原告交付了所租赁商铺钥匙，被告实际使用原告商铺285日。本院认为，因华亭县巨星龙鼎大厦未进行工商注册，原告巨邦东作为该商厦三层的经营者，在华亭县巨星龙鼎大厦三层工商登记注销后，成为华亭县巨星龙鼎大厦三层的权利人，依法享有诉权，且双方签订的《巨星龙鼎大厦物业管理合同》实际经营地点为华亭县巨星龙鼎大厦三层，故原告诉讼主体适格，被告关于原告诉讼主体不适格的辩解不能成立，本院不予采纳。华亭县巨星龙鼎大厦与被告赵建强签订的《巨星龙鼎大厦物业管理合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，被告在原告商铺内进行了经营，亦应按照合同约定向原告支付租赁费及相关费用，现被告怠于支付费用的行为已构成违约，故原告要求被告支付拖欠房租费、物业管理费及水电费的诉求，于法有据，本院予以支持，但应以被告实际使用期限为准。原告要求被告支付延期付款利息的诉求，因双方在合同中对逾期缴纳超过十日的违约责任，约定为解除合同，故该项诉求不符合合同约定，本院不予支持；被告关于原告占有其店内财产、私自转让店面的辩解，与本案无关联性，故该辩解本院不予采纳。双方于2015年7月20日签订的协议书为附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，自条件成就时生效，因双方均未按照该协议约定的条件履行，故条件未成就，该协议未生效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告赵建强支付原告巨邦东房屋租赁费、物业管理费224657.53元（800000元÷365天×285天-400000元）、水电费22998.20元，共计247655.73元，减去被告已缴纳的押金5000元，实际支付242655.73元，限其于判决生效后三十日内一次性付清。二、驳回原告巨邦东的其他诉讼请求。案件受理费，减半收取3965元，由原告巨邦东承担1025元，被告赵建强承担2670元。限判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 徐秀霞二〇一六年四月十八日书记员 石 浩 更多数据：