（2016）京01民终1556号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-29
案件名称
北京世纪博雅物业管理有限公司与王玉玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京世纪博雅物业管理有限公司,王玉玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1556号上诉人（原审原告）北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。法定代表人张忆民，总经理。委托代理人樊姗姗，女，1989年2月8日出生。委托代理人闫萍，北京卫之平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王玉玲，女，1961年8月18日出生。委托代理人尹小亭，北京雷宇律师事务所律师。上诉人北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第23165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。世纪博雅物业公司在原审法院诉称：王玉玲是博雅西园XX室内业主，入住后2007年1季度部分至2008年9月30日、2010年4月1日至2010年12月31日没有交纳物业管理费。2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与我方签订了《博雅西园物业管理委托合同》，约定北京世纪兴业房地产开发有限公司将博雅西园项目委托给我方实行物业管理。合同第二十三条第一款约定：5至20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同签订后，我方为博雅西园提供物业服务，确定的物业管理费收费标准为每月每平方米人民币2.48元。2008年7月23日，北京海淀区业主委员会与我方签订了《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日。合同第十一条第一款约定：5至20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费；5至20号首层应按建筑面积每平方米1.69元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同第二十九条第二款约定：个别业主无正常原因逾期交纳物业管理费的，我方公司可以从逾期之日起按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，我方公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。综上所述，王玉玲自入住2007年12月31日期间，所欠物业管理费为233.18平米×2.48×12个月，共计5784.39元；自2008年1月1日至2010年12月31日期间，所欠物业管理费为233.18平米×1.78×18个月，共计7471.09元，违约金为7471.09元×0.0005×1095天，共计4090.42元。合计17345.90元。为维护我方公司的合法权益，根据《民法通则》、《合同法》等相关规定，诉至贵院，请求法院支持我方诉讼请求：1、判令王玉玲支付物业管理费13255.48元，违约金4090.42元，合计17345.90元；2、本案诉讼费用由王玉玲承担。。王玉玲在原审法院辩称：我自从2007年入住后，房屋质量存在问题即房屋漏水、窗户渗水，当时跟物业进行协商，达成口头协议由我自行维修，2007年以前的物业费折抵；涉诉房屋面积不实；自2012年以后换了物业公司，我们不知道钱应该交给谁，现在物业不收取，找不到以前的物业，故滞纳金不应支付；另本案已过诉讼时效，2010年12月31日已经换了物业，其起诉已经过了时效，请求驳回世纪博雅物业公司的起诉。原审法院审理查明：王玉玲系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园XX室的业主（房屋建筑面积210.5平方米）。2003年2月11日，世纪博雅物业公司与北京世纪兴业房地产开发有限公司签订《博雅西园物业管理委托合同》。该合同约定：北京世纪兴业房地产开发有限公司将博雅西园项目委托给世纪博雅物业公司实行物业管理；委托管理期限自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米不高于2.5元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务，世纪博雅物业公司确定的物业服务费收费标准为每月每平方米人民币2.48元。2008年7月23日，世纪博雅物业公司与北京市海淀区博雅西园业主委员会签订《博雅西园物业服务合同》。该合同约定：物业服务期限为18个月；物业服务费收费标准为每月每平方米人民币1.78元；业主应按季度预交纳物业服务费；个别业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。诉讼中，世纪博雅物业公司提交2012年12月31日的北京市中信公证处公证书一份，证实该公司2010年12月27日将物业费欠费表、底商欠费明细统计置于小区南门公示栏旁边。世纪博雅物业公司还提交北京市方正公证处公证书一份，证实2014年12月2日该公司在小区公示栏内张贴物业费欠费表、底商欠费明细统计。王玉玲主张双方因房屋漏水问题曾口头达成一致意见，包括2007年在内此前物业费不再收取，但未就其主张提交证据予以证明。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《博雅西园物业管理委托合同》、《博雅西园物业服务合同》、照片等。原审法院判决认为：《博雅西园物业服务合同》签订之前，世纪博雅物业公司虽未与王玉玲签订物业服务合同，但世纪博雅物业公司接受北京世纪兴业房地产开发有限公司委托为博雅西园提供了物业服务，与王玉玲之间形成事实上的物业服务合同关系，王玉玲作为业主理应支付相应的物业服务费。现世纪博雅物业公司依约提供了物业服务，王玉玲作为业主亦应支付相应的物业服务费。根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依据世纪博雅物业公司请求物业费相应时段可见，对于2007年全年、2008年1月1日至2008年9月30日而言，世纪博雅物业公司应提交证据证实其在此后2年内向王玉玲主张权利构成诉讼时效的中断。但该公司提交的两份公证书中张贴欠费表的时间均距上述物业费时段超过2年，王玉玲所持诉讼时效抗辩理由成立，法院应予采信。对于2010年4月1日至2010年12月31日所拖欠的管理费应由王玉玲支付，对于世纪博雅物业公司所举滞纳金一节，因该公司2010年年底退出该小区管理，王玉玲并非恶意拒绝支付相应费用，该部分诉求法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王玉玲于判决生效后七日支付北京世纪博雅物业管理有限公司二零一零年四月至同年十二月物业管理费三千三百七十二元二角一分。二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果王玉玲未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。世纪博雅物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判王玉玲支付我公司物业管理费13255.48元。上诉理由是：王玉玲所欠物业费13255.48元并未超过诉讼时效，我公司自2003年起至2010年底一直为王玉玲所在小区提供物业服务，因与王玉玲是服务关系，不可能在物业服务期间通过公证催告等方式要求业主缴纳物业费，以避免激化双方矛盾，只能私下与业主协商沟通，我公司并未明显怠于行使权利。区别于普通债权情况，诉讼时间应从2010年撤出小区时计算。王玉玲答辩称：同意原审判决，不同意世纪博雅物业公司的上诉请求和理由。本院经审理查明：原审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案二审争议的焦点在于2008年9月30日之前的物业费是否超过了2年的诉讼时效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，世纪博雅物业公司称其2008年9月30日之前关于物业费的主张没有超过诉讼时效，但其未提供证据证明其曾在法定期间内向王玉玲主张过物业费，因而应承担举证不能的法律后果。据此，世纪博雅物业公司的上诉理由本院不予采信。据此，世纪博雅物业公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百一十四元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担八十二元（已交纳），由王玉玲负担三十二元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平代理审判员 王玲芳二〇一六年四月十八日法官 助理 李 程书 记 员 张薷芯 更多数据：搜索“”来源：