（2016）苏01民终859号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人崔益健与被上诉人江苏海峡商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔益健,江苏海峡商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终859号上诉人（原审原告）崔益健，女，1968年12月23日生，汉族。委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏海峡商业管理有限公司，住所地南京市江东中路311号。法定代表人刘训龙，该公司总经理。委托代理人刘力珲，男，汉族，江苏海峡商业管理有限公司职员。上诉人崔益健因与被上诉人江苏海峡商业管理有限公司（以下简称海峡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔益健原审诉称，2009年11月29日，崔益健与海峡公司及江苏海峡投资有限公司共同投资设立的江苏圆泰置业有限公司签订了《南京市商品房现售合同》。根据合同约定，江苏圆泰置业有限公司将位于南京市建邺区江东中路305号2516号商铺，建筑面积22.02平方米的商品房出售给崔益健，房屋单价每平方米21033.01元，总价款合计为463147元。作为崔益健购买该房屋的条件，崔益健必须将该房屋委托海峡公司经营管理，并同时向海峡公司支付招商管理费365642元。崔益健于合同签订前的2009年11月27日，已向江苏圆泰置业有限公司及海峡公司付清了购房款和招商管理费。2009年11月29日，崔益健同时又与海峡公司签订了《委托经营管理合同》，根据合同约定，崔益健将所购商铺交由海峡公司经营管理，经营期限自2009年11月30日至2017年9月30日，崔益健自付清购房款及招商管理费且满四周年后的次月开始，从2013年12月1日至2017年9月30日止，海峡公司每年按1218807元的8%，即97504元向崔益健支付委托经营管理收益。收益按月结算，海峡公司应在每月的30日前付清当月的委托经营管理收益。海峡公司在委托经营期限内无故单方终止履行合同，则向崔益健支付购房总价款的百分之三十的违约金。合同签订且满四周年后，海峡公司自2013年12月1日起未按合同约定时间，向崔益健支付委托经营管理的收益，为此崔益健多次与海峡公司交涉，但海峡公司仍然没有向崔益健支付经营管理收益，海峡公司无故单方终止履行合同的行为，已构成违约。故请求法院判令：1、解除原海峡公司签订的《委托经营管理合同》；2、海峡公司返还崔益健招商管理费365642元；3、海峡公司支付违约金138944元；4、诉讼费由海峡公司承担。海峡公司原审辩称：1、崔益健主张解除《委托经营管理合同》没有合同及法律依据。崔益健所诉商铺依托的商场属于整体招商经营，涉及的业主达2800余户，且商铺区别于普通住宅，空间无法独立区分和分割，客观上不适宜解除；2、崔益健要求海峡公司返还招商管理费没有法律依据。崔益健与海峡公司已就招商管理费的收取协商一致，崔益健于2009年11月4日签字确认，且海峡公司于2009年12月16日向崔益健出具了该笔招商管理费发票，因此崔益健起诉要求海峡公司返还该招商管理费是没有事实基础和法律依据的，而且崔益健诉讼已超过诉讼时效，依法应当驳回。3、海峡公司不构成无故单方终止履行合同，崔益健主张违约金是不成立的。根据《委托经营管理合同》十三条约定，不得在管理期内撤销，双方签订合同后，正常履行至2013年年底，因为经济环境市场因素原因，商场的经营无法达到预期的收益，由此导致海峡公司无法支付崔益健2013年12月以后的收益，后业主代表经由政府组织海峡公司方及商场的经营者多次召开会议，达成一致意见，以商场的实际收益按同比例支付给各位业主，目前正在按同比例支付崔益健，崔益健主张违约金没有合同及法律依据，依法应当驳回。原审法院经审理查明，2009年11月29日，崔益健与江苏圆泰置业有限公司签订了《南京市商品房现售合同》，购买位于南京市建邺区江东中路305号2516号建筑面积为22.02平方米的商铺，房屋单价每平方米21033.01元，总价款合计为463147元。同日崔益健又与江苏中豪威尔商业管理有限公司作为甲乙双方签订了《委托经营管理合同》，根据合同约定，崔益健将所购商铺交由江苏中豪威尔商业管理有限公司经营管理，经营期限自2009年11月30日至2017年9月30日，崔益健自付清购房款及招商管理费且满四周年后的次月开始，从2013年12月1日至2017年9月30日止，海峡公司每年按1218807元的8%，即97504元向崔益健支付委托经营管理收益。收益按月结算，海峡公司应在每月的30日前付清当月的委托经营管理收益。合同第十三条约定：甲乙双方一致确认，本协议所约定的委托经营管理在本协议约定的管理期内不得撤销。如甲方提前终止本协议，则甲方应将乙方已支付的全部委托经营管理收益返还乙方，并赔偿乙方的实际经济损失及可得利益的损失，同时向乙方支付购房总价款的百分之三十作为违约金。如乙方在委托经营管理期限内无故单方终止履行本合同，则向甲方支付购房总价款的百分之三十作为违约金。2011年9月，中豪威尔公司更名为江苏海峡商业管理有限公司（以下简称海峡公司）。崔益健于合同签订前的2009年11月27日，已向江苏圆泰置业有限公司及海峡公司付清了购房款463147元和招商管理费365642元，海峡公司于2009年12月16日向崔益健开具金额为365642元招商管理费的发票。海峡公司称2012年年底因商场经营不善，未达到预期收益，导致不能支付业主租金。崔益健称2013年12月份向海峡公司追索当月委托经营收益时，方知2800多户业主因海峡公司不能支付到期委托经营收益而产生维权的事实。双方一致认可2014年10月16日开始，海峡公司按照一定比例按月支付了崔益健委托经营收益30876.41元，在此之前海峡公司未支付过崔益健收益。以上事实，有企业登记资料查询表、《南京市商品房现售合同》、产权证、《委托经营管理合同》、银行结算业务凭证、销售不动产统一发票、招商管理费发票、当事人庭审陈述等证据予以证实。原审法院认为，崔益健、海峡公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然崔益健、海峡公司之间签订的合同名称为委托经营管理合同，但根据合同内容，双方实质为商铺租赁合同关系，即崔益健将商铺出租给海峡公司使用、收益，海峡公司向崔益健支付一定数额的租金，合同中所约定的委托经营管理收益实质上为租金。关于崔益健主张解除原海峡公司双方签订的《委托经营管理合同》及主张违约金问题。根据《委托经营管理合同》第十三条之约定，在该房产委托管理期限内不能撤销，且海峡公司系因经营不善导致未能按期偿还业主收益，进而产生2800余户业主维权的事实，后在2014年10月17日开始，海峡公司正在按同比例向崔益健支付委托经营收益，并非海峡公司无故单方终止履行《委托经营管理合同》，因此对该两项诉请原审法院不予支持。关于崔益健主张返还招商管理费问题。根据崔益健陈述，崔益健在与江苏圆泰置业有限公司签订销售合同购买本案诉争房产时，须同时签订《委托经营管理合同》并交纳招商管理费，原审法院认为崔益健在知晓合同内容的情况下仍继续签订商品房销售合同，且已按照约定履行完毕合同的义务，对由此产生的相应法律后果应自行承担，故对崔益健要求返还招商管理费的诉请原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院判决：驳回崔益健全部的诉讼请求。原审案件受理费8845元，由崔益健负担。上诉人崔益健不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、2009年11月29日，上诉人与被上诉人签订《委托经营管理合同》约定，上诉人将所购涉案商铺交由被上诉人经营管理，经营期限自2009年11月30日至2017年9月30日。被上诉人从2013年12月1日至2017年9月30日止，每年按1218807元的8‰即97504元向上诉人支付委托经营管理的收益。被上诉人应在每月30日前付清当月的委托经营管理收益。被上诉人在委托经营期限内无故单方终止履行合同，则向上诉人支付购房总价款的百分之三十作为违约金。被上诉人从2013年12月1日起至2014年9月，以经营不善为由，未按合同约定向上诉人支付委托经营管理收益的行为，已构成无故单方终止履行合同，被上诉人理应向上诉人支付购房总价格的百分之三十作为违约金。二、上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中，无任何条款约定，被上诉人可以收取上诉人招商管理费365642元，被上诉人也未向法庭提供可以向上诉人收取招商管理费的证据。原审法院在被上诉人未提供任何证据的情况下，对上诉人要求返还招商管理费不予支持，既无合同依据，更无法律规定。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人招商管理费365642元，并赔偿上诉人违约金138944元；二、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。被上诉人海峡公司辩称：一、上诉人要求被上诉人返还招商管理费没有事实和法律依据。上诉人在原审起诉状和庭审中均认可在签订购房合同时，需要签订委托管理合同并缴纳管理费，上诉人签订并履行完毕合同，因此上诉人要求被上诉人返还招商管理费，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、上诉人要求被上诉人赔偿违约金没有合同及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》对合同的终止进行了约定，双方均不得无故提前终止合同，上诉人的租金与被上诉人的实际经营收益按月支付至今，因此被上诉人并不构成无故单方终止履行委托经营管理合同，合同约定之条件并未成就，上诉人以此主张被上诉人支付违约金，是没有合同及法律依据。综上，请求二审法院依法裁判。二审中，除了上诉人对原审法院查明的“同日崔益健又与江苏中豪威尔商业管理有限公司作为甲乙双方签订了《委托经营管理合同》，根据合同约定，崔益健将所购商铺交由江苏中豪威尔商业管理有限公司经营管理，经营期限自2009年11月30日至2017年9月30日，崔益健自付清购房款及招商管理费且满四周年后的次月开始”有异议外，双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院二审予以确认。二审中，被上诉人提供上诉人签名的《预定商铺价格确定单》，证明经上诉人确认，商铺销售总价为1218807元，包含房屋总价463147元，招商管理服务费365642元，委托经营管理收益的计算标准以销售总价为准，上诉人对招商管理费的收取是知晓的。上诉人对该证据的真实性不认可。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人返还招商管理费365642元的主张应否支持；二、上诉人要求解除其与被上诉人签订的《委托经营管理合同》，并要求被上诉人支付违约金138944元应否支持。一、关于上诉人要求被上诉人返还招商管理费365642元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，崔益健原审诉称，2009年11月29日，崔益健与海峡公司及江苏海峡投资有限公司共同投资设立的江苏圆泰置业有限公司签订了《南京市商品房现售合同》。根据合同约定，江苏圆泰置业有限公司将位于南京市建邺区江东中路305号2516号商铺出售给崔益健，总价款合计为463147元。作为崔益健购买该房屋的条件，崔益健必须将该房屋委托海峡公司经营管理，并同时向海峡公司支付招商管理费365642元。崔益健于合同签订前的2009年11月27日，已向江苏圆泰置业有限公司及海峡公司付清了购房款和招商管理费。二审中，被上诉人提供了预定商铺价格确定单亦载明涉案商铺销售总价包括：房屋总价463147元，招商管理服务费为365642元。合计1218807元。上述事实足以证实，崔益健购买诉争商铺，并向海峡公司支付招商管理费365642元系双方当事人真实意思表示，所形成的民事法律行为不违反法律和社会公共利益，合法有效，对双方当事人均有约束力。虽然双方签订的《委托经营管理合同》中未载明崔益健应缴纳的招商管理费数额，但是崔益健签名的《预定商铺价格确认单》有明确载明，崔益健起诉状中对其应付招商管理费的事实是清楚的，且崔益健已按约向被上诉人支付该招商管理费。因此，现上诉人以与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中未约定被上诉人收取招商管理费365642元为由，要求被上诉人返还该招商管理费的主张，本院不予支持。二、关于上诉人要求解除其与被上诉人签订的《委托经营管理合同》，并要求被上诉人支付违约金138944元应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人于签订的《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效，双方均应按约履行。原审法院根据双方合同约定的内容认定上诉人与被上诉人之间系商铺租赁合同关系，有事实与法律依据，本院依法予以维持。该合同约定，委托经营期限自2009年11月30日至2017年9月30日。双方一致确认，本协议所约定的委托经营管理在本协议约定的管理期内不得撤销。如甲方提前终止本协议，则甲方应将乙方已支付的全部委托经营管理收益返还乙方，并赔偿乙方的实际经济损失及可得利益的损失，同时向乙方支付购房总价款的百分之三十作为违约金。如乙方在委托经营管理期限内无故单方终止履行本合同，则向甲方支付购房总价款的百分之三十作为违约金。根据前述约定，上诉人要求解除双方签订的《委托经营管理合同》，缺乏合同依据，本院不予支持。由于违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。根据双方合同约定，被上诉人并未提前终止委托协议，并未构成根本违约，双方约定的被上诉人向上诉人支付总房款的百分之三十违约金的条件尚未成就。双方在合同履行中，虽被上诉人有未按期向上诉人偿还收益之情形，但自2014年10月17日起，被上诉人正在向上诉人支付委托经营收益。因此，原审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的主张不予支持，具有合理性，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8845元，由上诉人崔益健负担。本判决为终审判决。审　判　长　涂　甫代理审判员　吴　勇代理审判员　付　双二〇一六年四月十八日书　记　员　朱亚芳搜索“”