（2016）湘08民终47号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-07
案件名称
上诉人张辉舜与被上诉人邓学金、侯明华，原审第三人张奇涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张辉舜,邓学金,侯明华,张奇涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终47号上诉人（原审被告）张辉舜，男，1966年11月10日出生，土家族，大专文化，下岗职工。委托代理人朱华宏，张家界市永定区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）邓学金，男，1970年3月17日出生，土家族，个体工商户。委托代理人杨永进，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）侯明华，女，1975年11月19日出生，汉族，个体工商户。系被上诉人邓学金妻子。原审第三人张奇涛，男，1991年4月27日出生，土家族，大学文化，湖南长韶娄高速公路有限公司职工。系上诉人张辉舜之子。委托代理人陈志勇，男，1959年11月17日出生，汉族。系原审第三人张奇涛舅父。上诉人张辉舜因与被上诉人邓学金、侯明华，原审第三人张奇涛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院二○一六年一月四日作出的（2015）张武民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成由审判员肖昌全担任审判长，代理审判员盖景阳、陈劲兵参加的合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人张辉舜及其委托代理人朱华宏，被上诉人邓学金及其委托代理人杨永进，原审第三人张奇涛的委托代理人陈志勇到庭参加诉讼。被上诉人侯明华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。现已审理终结。原判认定：2010年9月14日，原告邓学金与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：1.（甲方）张辉舜将本人位于武陵大道149号的两层楼全部租赁给（乙方）邓学金使用，乙方按年度提前三个月支付当年房租给甲方，即每年的十一月十五日支付当年房租；2.乙方租用甲方房屋应自主经营。租期为五年，自2011年2月15日至2016年2月14日止。租金：2011年2月15日至2012年2月14日为四万一千元，2012年2月15日至2014年2月14日每年租金为四万三千元，2014年2月15日至2016年2月14日每年租金为四万五千元；3.乙方应支付五千元押金，到期或转让时退还；4.以上各条若违反，则视为违约。如有违约，则违约方赔偿守约方因此而遭受的一切损失，本协议甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。合同签订后，原告邓学金交纳了租金和押金，双方均按合同约定履行，原告邓学金在承租房屋经营武陵源玉林土特产超市，2013年初因加入张家界吉祥土特产销售有限公司，店名改为吉祥土特产淘宝实体店。该店的营业执照和税务登记证均以侯明华名义办理，字号名称为武陵源区玉林土特产超市，经营场所为张家界市武陵源区武陵大道149号。2013年11月，原告邓学金按约交纳了2014年2月15日至2015年2月14日的租金45000元。2015年1月16日，因被告需要对出租房屋进行重建，经武陵源区军地坪街道办事处吴家峪社区居委会调解，原告邓学金与被告张辉舜达成协议：双方继续签订协议，具体租赁合同由双方自行签订。同日，原告邓学金与被告另行签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1.甲方（张辉舜）将本人位于武陵大道149号地段的门面深10米，宽7米的门面出租给乙方（邓学金）使用，另外提供楼梯间的一个卫生间供乙方使用，租期为两年；2.乙方年租金分年度支付，甲方净得租金，每年七万元，一切费用概由乙方负担。乙方按年度提前三个月支付当年房租给乙方；3.2010年9月14日所签《房屋租赁协议》废止，本协议自从缴齐租金之日起经双方签字生效。甲乙双方必须严格履行协议。2015年1月19日，原告从租赁房屋搬出。2015年1月24日，被告对租赁房屋拆除开始重建，2015年5月，被告房屋重建完成。协议签订后，一直没有交（收）齐租金。2015年6月8日，被告与案外人签订《租房协议》，将重建后的房屋出租给他人。原告要求被告赔偿相关损失，双方为此发生争议，经多次协商未果，原告于2015年10月14日诉至法院。另查明，租赁房屋产权系第三人张奇涛所有，房屋办理产权登记的时间为2001年1月，第三人张奇涛系被告张辉舜之子。原告邓学金与侯明华于2011年2月办理结婚登记。诉讼中，原告邓学金、侯明华申请对剩余租赁期间可得收入以及店面拆除时存货价值损失进行鉴定，因其未能对拆除时存货提交相关证据，且提交的财务账目经法庭质证，账目真实性不能确认，评估公司为此不予受理。2014年度湖南省批发和零售业年平均工资为45265元。原判认为：原告邓学金与被告张辉舜2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律法规的规定，依法应当认定为有效合同。根据合同相对性原则，原告侯明华不是房屋租赁合同的相对方，被告提出原告侯明华不是适格主体，不应当作为原告参加诉讼的抗辩意见，于法有据，予以采纳；原告邓学金、被告张辉舜于2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》约定“2010年9月14日所签房屋租赁协议废止，本协议自从缴齐租金之日起经双方签字生效”，该协议是附生效条件的合同，双方均未提交对方拒收（交）租金的相关证据，且均认可至起诉时仍未缴齐租金，生效条件未成就导致该协议未生效，原房屋租赁协议没有废止，仍然有效。对被告提出的2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》双方已经签字，合同自双方签字时成立，交租金是承租者履行合同的义务，没交租金不能说明合同没有成立，以及原租赁协议已废止、被告没有违约的抗辩意见，不予采纳；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁房屋已拆除重建，新建房屋于2015年6月8日出租给他人，原房屋租赁协议事实上已不能履行，原告邓学金请求解除与被告张辉舜于2010年9月14日签订的房屋租赁合同，并由被告承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；原告邓学金与妻子侯明华共同经营，不属于转租，被告关于原告邓学金转租违约及玉林土特产店与原告邓学金没有关联无法证实原告损失的抗辩意见，不予采纳；关于原告的各项损失：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告邓学金自2015年1月19日搬出便全面停止经营，尚有1年零26天的租赁期限。对于预期利益的确定，双方没有约定计算方法，原告邓学金所举证据也无法确定具体金额，酌情参照2014年度湖南省批发和零售业年平均工资标准（45265元）按照1人予以计算。原告邓学金剩余租期1年零26天的经营可得收入为（45265元＋45265元÷365天×26天=）48489元；原告主张商铺装修损失、储存货物贬值损失与合同履行后可以获得的利益系重复主张违约损失，赔偿合同履行后可以获得的利益后，即视为房屋租赁合同已经履行完毕，原告邓学金请求赔偿商铺装修损失、储存货物贬值损失，不予支持。原告邓学金请求被告退还交纳的押金5000元，于法有据，予以支持；原告邓学金请求被告退还未履行的一个月租金3750元，实际剩余天数为26天，理应据实计算，被告应退还原告邓学金租金（45000元÷365天×26天=）3205元；本案第三人张奇涛不是合同的相对方，不应当承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告邓学金、被告张辉舜于2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》；二、被告张辉舜赔偿原告邓学金剩余租赁期间经营可得收入48489元；被告张辉舜给原告邓学金返还押金5000元，返还租金3205元；三、驳回原告侯明华的诉讼请求；四、驳回原告邓学金的其他诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，原告邓学金、侯明华负担700元，被告张辉舜负担700元。宣判后，张辉舜对原判决不服，向本院提出上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2015）张武民一初字第399号民事判决第二项中“被告张辉舜赔偿原告邓学金剩余租赁期间可得收入48489元”判决内容；依法判决驳回被上诉人邓学金要求上诉人张辉舜赔偿剩余租赁期间可得收入的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人邓学金承担。理由：1、张辉舜对出租房屋进行重建不受其个人主导，而是实施武陵源区城中村改造项目，属政府重点工程范围，是政府行为，不能继续履行房屋租赁协议不是张辉舜个人原因导致，张辉舜没有违约；2、2010年9月14日签订的原房屋租赁协议因2015年1月16日签订的房屋租赁协议而废止；3、原审判决认定张辉舜按批发零售业工资标准赔偿邓学金剩余租期可得收入48498元，于法无据。被上诉人邓学金辩称：上诉人张辉舜上诉理由不成立，出租房屋的重建是张辉舜个人行为，并非政府行为；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求二审法院依法予以维持。原审第三人张奇涛同意上诉人张辉舜的上诉意见。二审中，上诉人张辉舜提交了六组证据：1、中共张家界市武陵源区委办公室区政府办公室发布的张武办（2013）29号关于城中村改造项目的实施意见一份，拟证明本案重建的出租房屋是政府行为，非因张辉舜个人需要而重建；2、城中村提质改造指挥部出具的证明一份，拟证明本案涉及的出租房屋位于武陵源区政府同意规划的城中村提质改造重建项目范围之内；3、吴家峪居委会出具的证明一份，拟证明武陵大道因城中村提质改造项目需要自2015年3月1日至2015年5月1日实行全线街道封闭以及张辉舜不同意重建房屋，后经多次做工作才同意拆除重建；4、人民调解笔录一份，拟证明城中村提质改造房屋是政府行为；5、张家界市武陵源正鸿广告出具的证明一份，拟证明2015年5月8日张辉舜就对重建竣工的房屋张贴广告进行公开招租，邓学金在该房屋对面经营生意明知张辉舜在招租，邓学金为按2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》缴纳租金及张辉舜没有过错；6、城中改造项目居民房屋改建责任状一份，拟证明张辉舜房屋重建属政府城中村房屋提质改造工程，是政府行为。被上诉人邓学金对上述六组证据的质证意见：1、1至6组证据均不属于二审新证据的范畴；2、对第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能达到张辉舜重建房屋是政府行为的证明目的；3、对第2组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到上诉人张辉舜的证明目的；4、对第3组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，无是他证据来佐证其真实性；5、对第4组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但不能达到张辉舜重建房屋是政府行为的证明目的；6、对第5组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，不能查实；7、对第6组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到张辉舜重建房屋是政府行为的证明目的。原审第三人张奇涛对上诉人张辉舜提交的六组证据均无异议。被上诉人邓学金及原审第三人张奇涛均未提供新证据。本院对上诉人张辉舜提交的证据认证如下：上诉人张辉舜提交的第1、2、4、6组证据虽非二审新证据范畴，但因被上诉人邓学金对该4组证据的真实性、合法性均无异议，可以作为认定本案有关事实的有效证据，予以采信；上诉人张辉舜提交的第3、5组证据不属于二审新证据范畴，且被上诉人邓学金对该2组证据的真实性、合法性关联性均有异议，不予采信。本院经审理查明，2013年12月18日，中共张家界市武陵源区委办公室与区政府办公室发布张武办（2013）29号关于城中村改造项目的实施意见，对武陵源城区武陵路中段南侧实施提质改造工程，基本原则为“……2、以小街小巷为单位，居住户积极配合支持，主动申报，形成一致意见后，优先实施改造；居住户不同意或者不按要求改造的，该小街小巷的路面和街面改造推迟或者取消……”。上诉人张辉舜的房屋位于城中村提质改造工程范围之内。2015年1月16日，上诉人张辉舜对出租房屋进行重建。出租房重建竣工后，张辉舜将出租房整栋四层以年租金228000元的价格出租给了案外人杨建新。其他事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人张辉舜与被上诉人邓学金在履行双方于2010年9月14日签订的第一份房屋租赁协议过程中，张辉舜需重建出租房屋，经与邓学金协商一致，约定将重建竣工的房屋门面租赁给邓学金使用，每年租金7万元，并于2015年1月16日签订了第二份房屋租赁协议，邓学金于2015年1月19日搬出租房。从上述一系列行为可以看出，上诉人张辉舜与被上诉人邓学金之间的第一份房屋租赁协议因双方经充分协商并签订第二份租赁协议时已经终止。第二份房屋租赁协议是以缴齐租金为生效条件的附条件合同，因租金未缴齐，生效条件未成就，合同未生效。上诉人张辉舜与被上诉人邓学金均未能提供有效证据证明租金未缴齐的原因属对方过错，且交租金期限和协议其他未尽事宜均应由双方遵照诚实信用原则进行充分友好协商。张辉舜在其房屋重建竣工之日至与案外人以高额租金签订租赁协议之日，不足一个月，张辉舜未提供有效证据证明其在此期间诚信履行了告知邓学金房屋重建已竣工及可以交付租金履行第二份房屋租赁协议相关事实的通知、协商义务。由此可推定张辉舜为了获得更高的租金收益以及减少房屋分层出租的繁杂事项，不顾其房屋上已经负有附生效条件的租赁协议的事实，短时间内便与案外人签订房屋租赁合同，导致与邓学金的附生效条件的租赁协议的生效条件无成就的可能，足以认定张辉舜在与邓学金缔结第二份房屋租赁协议过程中违反诚实信用原则，存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项关于“当事人在订立合同过程中，有其他违背诚实信用原则的行为，给对方当事人造成损失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，张辉舜应当承担缔约过失责任，赔偿邓学金诚信缔约的信赖利益损失。信赖利益损失包括直接损失和间接损失。本案中，邓学金的直接损失应包括迁出门面的搬迁费用，停业损失以及另寻店面费用及租金上涨的差价等相关损失。从本案实际情况看，邓学金信赖利息损失客观存在，但无法计算确定，在此情况下，可以依据上诉人张辉舜在缔约过程中违反诚信所获利益来确定邓学金的信赖利益损失。原审判决虽酌情参照2014年度湖南省批发和零售业年平均工资标准按照1人予以计算被上诉人邓学金的损失，于法无据，但依此确定的损失额48489元并无不当，本院予以确认。综上，上诉人张辉舜的上诉人请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款法律错误，依法予以纠正，判决结果并无不当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012元，由上诉人张辉舜承担。本判决为终审判决。审 判 长 肖昌全代理审判员 盖景阳代理审判员 陈劲兵二〇一六年四月十八日书 记 员 张 幸附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意磋进行商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。 来源：