（2016）浙0191民初00493号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-09-09
案件名称
陈万奇与洪致允房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈万奇,洪致允
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0191民初00493号原告：陈万奇。被告：洪致允。原告陈万奇诉被告洪致允房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法适用简易程序由代理审判员昂玉洁独任审理，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告陈万奇，被告洪致允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈万奇起诉称：2016年4月，原告陈万奇与被告洪致允签订了《房屋租赁合同》，约定被告将杭州经济技术开发区世茂江滨花园峻景湾13幢4号商铺出租给原告使用。2016年1月6日，房东进行了停水停电，导致商铺无法正常使用。现原告诉至法院请求判令（变更后）：一、被告返还原告租金16858元；二、被告返还原告押金4000元；三、解除原告与被告于2012年4月7日签订的《商铺租赁合同》。被告洪致允答辩称：对原告陈述的事实无异议，但房东停水给被告造成的损失问题还没有解决，解决之后才能处理本案纠纷。本院经审理查明：2012年4月7日，被告洪致允与原告陈万奇签订《商铺租赁合同》，约定被告洪致允将位于杭州经济技术开发区世茂江滨花园峻景湾13幢4号商铺出租给原告陈万奇，租赁期限自2012年4月18日至2016年4月17日止，第一年租金为45000元，第二年租金为47500元，第三年租金为52250元，第四年租金为60087元，押金为4000元。合同签订后，原告陈万奇按时向被告洪致允支付了租金及押金。2016年1月6日，案外人姚凌波向物业公司申请对案涉商铺采取断水、断电措施，案涉商铺于同日被断水、断电，导致商铺无法正常经营使用。被告称原告于2016年1月6日后10天左右腾退了案涉商铺，原告自述其于2016年1月6日后20天左右腾退了案涉商铺。另查明，案外人姚凌波于2015年10月14日诉至本院要求解除与被告洪致允签订的《商铺租赁合同》，并要求洪致允腾退案涉商铺。在相关案件中，本院经审理查明下列事实：2012年3月13日，姚凌波与洪致允签订《商铺租赁合同》一份，约定洪致允承租姚凌波位于杭州经济技术开发区世茂江滨花园峻景湾13幢4号商铺，建筑面积为217.37平方米，租赁期限为四年，自2012年4月3日起至2016年4月2日止；根据合同约定，洪致允拖欠租金累计达30天的或未经原告书面同意私自将房屋转租给第三方的，原告可以中止合同；后洪致允未按时支付第八期租金，且未经原告书面同意将案涉商铺分别转租给第三人朱胜定、陈万奇经营使用。本院经审理后，判决：一、姚凌波与洪致允于2012年3月13日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、洪致允于本判决生效之日起十五日内腾空位于杭州经济技术开发区世茂江滨花园峻景湾13幢4号商铺；三、洪致允于本判决生效之日起十五日内支付姚凌波租金损失（按每日411元，自2015年10月3日起计算至实际腾空之日止）；四、洪致允于本判决生效之日起十五日内支付姚凌波逾期付款违约金（以上述第三项租金损失为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍,自2015年9月1日起计算至实际付清之日止）；五、驳回姚凌波其他诉讼请求。后洪致允不服上述判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院经审理维持了本院的上述判决，上述判决已于2016年3月8日生效。以上事实认定，由原告提交的《商铺租赁合同》、《说明申请》，被告提交的《民事判决书》及双方当事人在本案审理过程中所作的陈述所证实。被告提交的收条系复印件，且与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告陈万奇与被告洪致允签订的《商铺租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但案外人姚凌波与被告洪致允签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月8日解除，即2015年3月8日之后，被告洪致允已非案涉商铺的合法承租人，不具备转租房屋的权利，原告陈万奇与被告洪致允签订的《商铺租赁合同》的租赁期限为2012年4月18日至2016年4月17日止，其中2016年3月8日至2016年4月17日的租期超过被告洪致允的剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。因此，案涉商铺租赁合同超过被告洪致允剩余租赁期限的部分归于无效，故原告要求解除案涉商铺租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告洪致允返还租金16858元的诉请，本院认为，被告应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉商铺租赁合同签订后，原告陈万奇已按约向被告洪致允支付了租金及押金，由于被告洪致允未能按约向案外人姚凌波支付租金且未经姚凌波同意将案涉商铺转租，案涉商铺于2016年1月6日起被停水停电，致使原告自2016年1月6日起无法正常经营使用案涉商铺，被告称原告于2016年1月6日后10天左右腾退了案涉商铺，根据原告自述，其于2016年1月6日后20天左右腾退了案涉商铺，故根据案涉合同性质、履行情况，结合商铺腾退时间、商铺租金等情况，对于2016年1月6日至2016年3月8日的租金，本院酌定被告予以返还原告7078元，对于2016年3月9日之后的租金，因该部分的约定无效，被告就该部分收取的租金6585元应当返还原告。押金4000元被告应全额返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告洪致允于本判决生效之日起十日内返还原告陈万奇租金13663元、押金4000元；二、驳回原告陈万奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费651元，减半收取325.50元，由原告陈万奇负担49元，由被告洪致允负担275.50元。原告陈万奇于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告洪致允于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。代理审判员 昂玉洁二〇一六年四月十八日书 记 员 曾祥龙 百度搜索“”