（2016）沪01民终3811号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-13

案件名称

郭松访诉汪能海房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终3811号上诉人（原审被告）郭松访，XX年XX月XX日生，汉族，住河南省虞城县XX乡XX村。委托代理人王保轩，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汪能海，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省金寨县XX镇XX街道XX组。委托代理人张佳佳，上海市辉煌律师事务所律师。上诉人郭松访因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第44167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，位于上海市浦东新区XX路XX号XX层（以下简称系争房屋）登记的��利人为汪能海。2015年3月30日，汪能海（甲方）与、郭松访（乙方）签订《店铺租赁合同》一份，约定甲方将位于XX路XX号XX层店铺出租给乙方作为足浴经营使用，建筑面积240.19平方米。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共计伍年。头两个月为免费装修期，自2015年6月1日起记租金。租金为每月人民币21,500元（以下币种相同），押金21,500元，租金按叁个月为壹个支付期，先付后用，乙方在每期开始前7天支付给甲方。第壹期含押金共86,000元签定合同时付清，第贰期租金2015年8月24日前付清，以此类推。合同第9条约定：以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、在店铺租赁期间，房屋出租税、物业费和卫生费等使用房屋的费用及滞纳金和罚款由乙方承担；……合同第10条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，且不承担违约责任，若造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担违约责任：……2、拖欠租金累计达柒天的；……合同第12条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳壹个月的租金作为违约金。乙方逾期未交租金的，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同第13条约定：……甲方已善意告知乙方东靖路将封路修路等事项，乙方已知晓全部情况。双方约定如果政府就东靖路被封做出补偿，在乙方正常履行完合同的情况下，补偿金到账后归乙方所有。合同签订后，汪能海按约将系争房屋交付给郭松访使用。2015年9月16日，汪能海向郭松访发送了一份《告知书》，内容为：今告知XX路XX号租客郭松访，你拖欠房租超过合同约定时间很久，经多次催讨无果；若叁天内仍未收到全额房租，我将根据合同约定，收回房屋。2015年9月21日，汪能海向��松访发送了一份《解除合同通知书》，内容为：今通知XX路XX号租客郭松访，我于2015年9月16日当面递交给你同时又EMS（单号1071546798612）给你一份告知书，告知若叁天内我仍未收到房租，按合同约定，收回房屋。至今期满，你仍没付房租，我解除合同。限你三天内交清店铺房租、使用费、税费、违约金、滞纳金、物业费、水费、电费、卫生费等费用，搬离并交还房屋。郭松访于2015年9月22日签收了该份通知书。2016年1月17日，上海A有限公司向汪能海开具了2015年4月1日至2016年1月20日的物业费发票，物业费金额总计5,791.90元。汪能海诉称，其与郭松访于2015年3月30日签订《店铺租赁合同》，约定将汪能海位于上海市浦东新区XX路XX号的商铺出租给郭松访，并给予郭松访两个月的免租期。汪能海当日将上述房屋交给郭松访，并告知郭松访东靖路将封路修路的事实。郭松访表明知道，并表示不会影响其生意，其不管发生什么情况都会按时支付房租。双方还就补偿款达成约定：如果政府就东靖路被封做出补偿，郭松访在正常履约的情况下，补偿金归郭松访所有。郭松访当日支付了前三个月的租金和一个月的押金共计86,000元。根据合同约定，郭松访应于2015年8月24日前支付第二期租金，但其迟迟不付。汪能海曾多次向郭松访催讨租金，郭松访以附近租客因修路都不支付租金为由，拒付租金。为此，汪能海于2015年9月16日再次与郭松访协商，最终协商不成，故汪能海当日当场将《告知书》交给郭松访，限其三日内交房租，不交房租就解除合同。但郭松访三日到期后还是不愿付房租，故汪能海于2015年9月21日通过EMS发《解除合同通知书》给郭松访，要求郭松访三日内搬离、交还房屋，并交清房屋的各项费用。汪能海于9月25日到店铺里要求收回房屋被拒��，郭松访至今未搬离。故汪能海于2015年10月20日起诉至原审法院，要求：1、判令确认双方签订的《店铺租赁合同》于2015年9月22日解除，郭松访返还位于上海市浦东新区XX路XX号的房屋；2、判令郭松访支付自2015年9月1日起至2015年9月22日止的房屋租金15,766.67元，并按每月21,500元的标准支付自2015年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、判令郭松访支付违约金21,500元；4、判令郭松访支付滞纳金16,017.50元（按每日107.50元为标准，即月租金的0.50%，自2015年8月25日计算至2016年1月20日）；5、判令郭松访支付租赁期间欠缴的物业费5,791.90元。郭松访辩称，汪能海曾与郭松访达成口头约定即汪能海协助郭松访与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款，但汪能海经郭松访多次催促至今没有履行承诺与政府协商，由于道路维修对郭松访经营造成严重影响��双方多次沟通未果，故郭松访未按合同约定支付租金。因汪能海构成事前违约，郭松访在合同履行过程中一直按约履行合同，并非郭松访违约在先，故不同意解除合同亦不同意返还房屋。对汪能海诉请主张的租金及使用费的计算标准和物业费的金额均无异议，亦同意支付。合同约定的违约金与滞纳金兼具惩罚性质，只能二选一，不能同时使用。且合同约定的违约金和滞纳金数额过高，要求法院予以调整。原审法院认为，双方签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。汪能海已履行交房的义务，郭松访理应按约支付房屋租金。现郭松访未按合同约定支付房屋租金，汪能海要求解除双方签订的《店铺租赁合同》，符合合同约定，原审法院予以支持。鉴于郭松访于2015年9月22日签收了汪能海向其发送的《解除合同通知书》，故原审法院确认合同解除日为2015年9月22日。郭松访辩称因汪能海未履行双方达成的口头约定即汪能海协助郭松访与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款，构成事前违约，故郭松访未按合同约定支付租金，遭汪能海否认，郭松访对此亦未能提供证据予以证明，故原审法院对此抗辩意见不予采纳。合同解除后，郭松访继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，汪能海要求郭松访按照合同约定的租金标准（即每月21,500元）支付自2015年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，原审法院予以支持。《店铺租赁合同》因郭松访未能按约定履行按时支付租金的义务而��除，汪能海要求郭松访支付解约违约金和拖欠租金产生的滞纳金，符合合同约定，原审法院对此予以支持。郭松访认为合同约定的违约金和滞纳金数额过高，要求法院予以调整。鉴于合同约定的解除合同违约金数额与汪能海根据合同约定自行调整后所主张的滞纳金计算标准尚属合理，并无不当，故原审法院对此不予调整。汪能海要求郭松访支付拖欠的物业费5,791.90元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。关于郭松访交付的押金21,500元，双方一致同意将该押金用于抵扣郭松访应支付的租金及使用费，于法不悖，原审法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一六年一月二十二日作出判决：一、汪能海与郭松访签订的《店铺租赁合同》于2015年9月22日解除；二、郭松访应于判决生效之日起十��日内搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋，并将该房屋返还给汪能海；三、郭松访应于判决生效之日起十五日内支付汪能海自2015年9月1日起至2015年9月22日止的房屋欠租15,766.67元及自2015年9月23日起至实际返还上海市浦东新区XX路XX号房屋之日止按照每月21,500元标准计算的房屋使用费，该款应扣除郭松访已支付的押金21,500元；四、郭松访应于判决生效之日起十五日内支付汪能海违约金21,500元；五、郭松访应于判决生效之日起十五日内支付汪能海拖欠租金产生的滞纳金16,017.50元；六、郭松访应于判决生效之日起十五日内支付汪能海物业费5,791.90元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费678元，减半收取计339元，由郭松访负担。一审判决后，郭松访不服，上诉于本院，诉称，首先，双方曾达成口头协议，汪能海协助郭松访与政府沟通取得租赁房屋门前道路维修的补偿款，以作为道路维修对郭松访经营损失的补偿，但汪能海未履行该承诺，故郭松访以暂缓支付租金作为督促，其并无欠付租金的意图。违约方应是汪能海而非郭松访。其次，原审认定郭松访既需支付违约金又需支付滞纳金显属错误，两者性质一致，不能同时适用。原审认定有误，故郭松访请求撤销原审判决第一、二、四、五项，改判为双方继续履行租赁合同，且其无需支付违约金与滞纳金。被上诉人汪能海辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郭松访的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、根据双方合同第13条约定：……甲方��善意告知乙方东靖路将封路修路等事项，乙方已知晓全部情况。双方约定如果政府就东靖路被封做出补偿，在乙方正常履行完合同的情况下，补偿金到账后归乙方所有。显然，双方并未约定汪能海需要积极与政府进行沟通以取得补偿款。郭松访称双方达成的口头约定汪能海协助郭松访与政府沟通协商取得其租赁房屋门前道路维修的补偿款，但其对此并无证据予以证明。退一步分析，即使汪能海具有与政府积极沟通的义务，但就双方之间的租赁合同关系而言，郭松访支付租金的对价并非汪能海与政府的沟通而是汪能海提供适格的租赁物。双方也并未约定在汪能海未与政府沟通取得补偿款时郭松访可拒付租金。同时，郭松访也无证据证明汪能海已取得了政府给予的补偿款但拒绝给予其，因此，郭松访拒付租金的行为缺乏合理性，违反了合同约定。汪能海依据合同约定解除租赁合同并要求郭松访返还房屋合法有据，本院予以支持。二、违约金与滞纳金是否可以并用。郭松访因延迟支付租金，故汪能海根据合同约定向其主张延期支付款项的滞纳金符合合同约定。同时，鉴于郭松访的行为构成根本违约，汪能海根据合同约定行使合同解除权并据此向其主张解约违约金，亦属正当。两者系不同性质，不存在混用的情况，郭松访需对两者皆予以支付。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人郭松访的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币678元，由上诉人郭松访承担。本判决为终审判决。审　判　长　　毛海波代理审判员　　李　兴代理审判员　　孙　飞二〇一六年四月十八日书　记　员　　洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”