（2016）苏01民终1866号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人南京广佳置业有限公司与被上诉人王真先商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京广佳置业有限公司,王真先
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1866号上诉人（原审被告）南京广佳置业有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区石桥桥北路8号，经营地址在江苏省南京市浦口区珠泉路11号。法定代表人王均苗，该公司董事长。委托代理人邓庆江，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王真先，男，汉族，1987年8月14日生。委托代理人王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人南京广佳置业有限公司（以下简称广佳置业公司）因与被上诉人王真先商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王真先原审诉称：2013年6月24日，王真先购买了广佳置业公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢1702室房屋一套，房屋面积为88.38平方米，总价款为人民币694666.8元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广佳置业公司应于2014年6月30日前向王真先交付房屋，但是广佳置业公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，其行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款第一项规定，广佳置业公司应按照已收价款的银行同期贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广佳置业公司应当支付违约金51200元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年10月1日）。因广佳置业公司迟迟不履行房屋交付义务，王真先的利益已经受到极大影响，现王真先诉至法院，要求判令广佳置业公司：1、向王真先继续履行合同，并尽快交房；2、向王真先支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（暂从应交付之次日计算至起诉之日为51200元，之后的延续计算至房屋实际交付之日）；3、承担本案诉讼费用。广佳置业公司原审辩称：其与王真先签订《南京市商品房预售合同》是事实，双方约定的房屋总价款为694666.8元。合同虽约定广佳置业公司于2014年6月30日前交付房屋，但根据相关规定广佳置业公司可以迟延90天交房；另外，有些事情不能预见、无法避免，属于涉及国家利益的政府行为，应该扣减相应的违约金。如2013年亚青会期间工地停工，不让施工30天；2014年青奥会自5月1日至8月31日分三个阶段为期4个月的管控期间应当扣除，故应扣除5个月，违约金应自2015年3月1日起计算。至于王真先关于利息按中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算的问题，因短期贷款的年利率是4.35%，而不是6%，所以51200元计算不准确。综上，要求法院查明事实后，依法判决。原审法院查明：2013年6月24日，王真先、广佳置业公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广佳置业公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢1702室房屋出售给王真先。合同第六条第三款约定，广佳置业公司应于2014年6月30日前向王真先交付该商品房。广佳置业公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向王真先支付违约金。广佳置业公司在3个月内迟延交付该商品房与王真先迟延3个月内未收房，均视为合理迟延期间，双方互不追究违约责任，超过3个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币694666.8元，该款王真先于2013年8月8日前已全部付清。至本案原审法庭辩论终结时，该商品房广佳置业公司仍未交付。原审法院另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工的通知。原审法院认为：王真先、广佳置业公司双方于2013年6月24日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广佳置业公司在收取王真先的全部购房款后，不按合同约定时间向王真先交付房屋，其行为已构成违约，现王真先要求广佳置业公司承担迟延交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，原审法院应予支持。就本案而言，根据合同约定广佳置业公司交付房屋是2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内迟延交付房屋的，王真先不追究违约责任。据此，广佳置业公司迟延交付违约金计算期间应顺延3个月，即自2014年10月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房广佳置业公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，王真先可待实际发生后，另行主张。至于广佳置业公司所称的关于2013年亚青会期间1个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，首先，广佳置业公司所称因亚青会停工的期间在合同签订之前，与合同并无关系。第二，合同已约定了3个月的迟延期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三，2014年青奥会管控时间为期4个月，而其中的5、6两月管控期间虽在合同约定的房屋交付日期之前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求广佳置业公司全面停工。据此，广佳置业公司要求扣除上述5个月的停工或管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款之规定，判决：一、王真先与广佳置业公司继续履行于2013年6月24日签订的《南京市商品房预售合同》；二、广佳置业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王真先支付迟延交付房屋违约金（以本金694666.8元为基数，自2014年10月1日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算）。原审案件受理费1102元，减半收取551元，由广佳置业公司负担。广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判上诉人应扣减5个月的违约金，并由王真先承担一、二审诉讼费用。理由如下：2013年6月24日，上诉人与被上诉人签署了《南京市商品房预售合同》。合同约定，被上诉人购买华山山庄某幢1702室房屋，总房价款为人民币694666.8元。上诉人应于2014年6月30日之前向被上诉人交付该商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，上诉人可以迟延90天，即2014年10月1日交付房屋都不属违约。然而，原审法院判决上诉人承担违约金没有扣除5个月的时间。原审法院认为青奥会管控期间在约定的交付房屋日期之后，亚青会在合同签订之前，都与涉案商品房预售合同无关。上诉人认为，亚青会和青奥会期间工地停工是实际情况，是众所周知的事实，是不能预见、无法避免的政府行为，应扣减相应的违约金计算期间。二审中，广佳置业公司变更其上诉请求，明确主张扣减青奥会管控期间4个月的违约金。王真先答辩意见为：1、涉案合同约定延期3个月交付房屋是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释；2、上诉人提供的相关证据是复印件，证明效力被上诉人不认可；3、亚青会的之前整治时间是2013年2月1日至3月31日，不在涉案合同签订和履行的期限内；4、青奥会的举办时间是2014年8月，已超过上诉人应交付房屋的期限，与本案没有关联性。本案二审争议焦点为：广佳置业公司以青奥会管控期间为由主张扣减4个月违约金能否成立。双方当事人二审期间均未提交新的证据。原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边；管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。二审中，双方当事人均确认，涉案房屋目前尚未交付。以上事实，有广佳置业公司在原审中提交的《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》、本院二审的谈话笔录在案为凭。本院认为：广佳置业公司以青奥会管控期间为由主张扣减4个月违约金不能成立。理由如下：广佳置业公司与王真先于2013年6月24日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。广佳置业公司认为其在施工期间正值青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除4个月的停工期间。但根据广佳置业公司原审提供的《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》，青奥会召开前虽自2014年5月1日起进行管控，但5月1日至6月30日是准备阶段，直到2014年7月15日才对管控区域的工地中扬尘较大的基础工程进行停工，而此时已经超出合同约定的交付日期。因双方在涉案合同中已就广佳置业公司迟延交房约定了3个月的免责期，即使青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在3个月的免责期内，故广佳置业公司要求在本案中扣除因青奥会管控所造成的停工期间的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，广佳置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1102元，由上诉人南京广佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年四月十八日书 记 员 郭旭冬