（2016）粤0605民初2424号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-25
案件名称
陈坚与段昌双房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈坚,段昌双
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初2424号原告：陈坚，男，汉族，住江西省赣州市大余县，公民身份号码×××。委托代理人：马洁妍，国信信扬律师事务所律师。被告：段昌双，女，汉族，住江西省九江市九江县，公民身份号码×××。委托代理人：王婉婷，广东泽康律师事务所律师。原告陈坚与被告段昌双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员黄小间于2016年3月30日公开开庭进行审理。原告的委托代理人马洁妍、被告的委托代理人王婉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因购房需要，于2015年11月8日通过地产中介公司佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司（以下简称“中壹锦公司”）介绍，到被告位于佛山市南海区××房的待售房屋看房，对该房屋环境比较满意。2015年11月9日，双方在中壹锦公司签订《房地产买卖合同》，约定房屋交易总价为72万元，并约定“如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失”。合同签订后，原告随即到银行将房屋首期款7万元转账给被告。被告在确认收款后突然告知原告该房屋于2015年11月6日曾发生室内自杀的非正常死亡事件。原告认为被告隐瞒了关于房屋的重大事项，影响其公平交易权，当天被告主动退还原告部分首期款5万元。其后原告多次与被告联系要求退还购房定金2万元，但被告诸多刁难，拒绝退还。原告认为被告明知其房屋发生过自杀事件而予以隐瞒，被告未披露的该情况对原告是否购买该房屋有重大影响，且对房屋市场价值亦造成贬损。为此原告诉诸法院，请求判决：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，被告返还剩余购房定金20000元，并支付违约金72000元；2.被告承担因被告违约给原告造成的损失9500元；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.涉讼合同第一条约定被告只有如实告知物业周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等信息的义务，房屋内是否存在非正常死亡事件不在合同约定的被告需要告知的事项内，且该事件也不影响房屋的买卖交易，不属于影响房屋买卖的重要事实，原告在签订合同前已清楚了解房屋的状况，自愿购买房屋，房屋的实际情况原告已知悉；2.被告在签订合同前已向原告提示房屋内曾发生非正常死亡事件，但原告因房屋成交价较低且包装修家电而决定购买涉讼房屋，涉讼房屋的成交价比市场价低约10万元，且房屋包豪华装修及全屋家私家电，该情形正是被告将房屋内租客非正常死亡的因素考虑在内的降价出售，原告出于房屋价格低的因素购买房屋，后又因迷信心理反悔，违约方为原告；3.律师费非必要支出，并非直接损失，且原告主张该部分损失无合同依据。原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份，用以证明原、被告与2015年11月9日签订涉讼合同，合同约定相关违约条款。3.房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋为被告所有，其有权出售涉讼房屋。4.农业银行转账凭证原件1份；5.收款证明原件1份；6.中国农业银行银行交易明细清单原件1份。证据4-6，用以证明原告于2015年11月9日将购房定金7万元通过转账方式支付予被告，同日被告向原告退还部分定金5万元，并承诺拿回房产证后退还剩余定金2万元。7.报警回执原件1份，用以证明涉讼房屋曾在2015年11月6日发生自杀的非正常死亡事件。8.刻录光盘1张、录音内容文字记录打印件1份；9.通话记录清单原件2份。证据8、9，用以证明被告是在双方签订涉讼合同后才告知原告涉讼房屋在出售前曾发生自杀事件，原告事前对此毫不知情，被告百般刁难，拒绝向原告退还剩余定金2万元。10.解除合同通知书复印件1份；11.中通快递邮单原件1份。证据10、11，用以证明原告于2015年11月12日向被告发函，因被告违约要求解除涉讼合同并请被告协商合同解除的相关事宜。12.民事委托代理合同原件2份；13.广东增值税普通发票原件2份；14.传票原件1份；15.民事起诉状原件1份；证据12-15，用以证明因被告违约给原告造成的损失。经质证，被告对原告的证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，涉讼合同第一条约定原告在签订合同前已全部了解房屋的状况，且房屋发生的非正常死亡事件不属于被告必须告知的事项。对证据3无异议。对证据4-6真实性无异议，但被告与原告口头协商，要求原告处理中介费后同意退还全部定金，因原告尚未处理好中介费，故剩余2万元定金尚未退还。对证据7无异议，但被告在签订合同前已将该情况告知原告。对证据8、9有异议，确认通话人为原、被告，但录音中均为原告引导被告陈述，被告从未承认存在隐瞒行为，被告在录音中多次强调已事先提醒原告，原告是事先知情的，录音记录并未详尽且存在偏颇。对证据10、11有异议，确认收到该通知，但通知所述不真实，被告不存在隐瞒行为，原告事先知情而事后反悔，过错方是原告。对证据12、13真实性无异议，但其中金额为4500元的合同和发票与本案无关，对金额为5000元的合同和发票，认为该费用并非必要支出，非直接损失。对证据14、15真实性无异议。被告没有举证。经审查，被告对原告证据1-7、12-15的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。虽然被告对原告的证据10、11有异议，但其确认收到该份通知，故本院对原告向被告寄送解除合同通知书的事实予以确认。虽然被告对原告证据8、9有异议，但被告确认通话双方为原、被告，亦未对录音的真实性提出反驳，故本院对录音真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告是涉案的佛山市南海区××房的权属人。因该房屋内发生了租客自杀的非正常死亡事件，案外人刘××于2015年11月6日9时58分向公安机关报案。2015年11月9日，原、被告及中介公司中壹锦公司签订《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买涉案房屋，房屋建筑面积92.78平方米，成交价72万元，带家私电器、带租约出售；原告须于签订合同当天支付定金7万元，首期房款（含定金）27万元于房管部门受理交易递件当天支付，余款45万元办理银行按揭贷款；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易习惯履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价10%支付违约金。合同签订后，原告于当天中午向被告转账支付定金7万元，被告出具收款证明予以确认。被告收取定金后出具了收款证明。其后被告告知原告涉案房屋曾发生过租客自杀事件。原告获悉后提出不购买房屋，并要求被告退还定金。被告于当天下午退还5万元定金，并在收款证明上记载“余款2万元整待房产证拿回后退回”。2015年11月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为被告隐瞒与物业买卖有关的重要事实，严重违反双方约定，要求解除合同。中壹锦公司因居间合同纠纷向本院提起诉讼，要求本案原告及被告支付中介服务费21600元及逾期利息，案号（2016）粤0605民初227号。原告委托国信信扬律师事务所的律师作为居间合同纠纷案及本案诉讼代理人，原告因此支付居间合同纠纷案律师费4500元，支付本案律师费5000元。诉讼中，被告确认已领回房地产权证书。本院认为：被告在涉案房屋发生租客自杀的非正常死亡事件后不久即将房屋出售给原告，虽房屋在实物及权利形态上没有瑕疵，但民众普通对于发生过此类事件的房屋存在忌讳心理，并因此而不购买此类房屋。被告明知其房屋内发生过自杀事件，而在出售房屋前未将情况如实披露，对于原告是否选择购买房屋造成重大影响。被告隐瞒事实的行为，有违诚实信用原则。被告在签订合同、原告支付定金后向原告披露了该事实，原告决定不购买房屋，被告将部分定金退还，双方并就余下定金的退还事宜达成一致意见。被告退还定金的行为，应视为双方已经于当天协商一致解除合同。被告其后已领回房地产权证书原件，剩余定金2万元的退还条件已经成就，被告应依约定向原告退还款项。原告主张被告支付违约金72000元。因按合同总成交价10%支付违约金是一方逾期履行超过十天、守约方选择解除合同时对违约方适用的违约责任，而本案合同在签订当天即协商一致予以解除，不存在被告逾期履行合同的情形，原告要求按该约定支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告为居间合同纠纷及本案诉讼支付律师费共9500元，因双方没有对律师费用的负担进行约定，该部分费用亦非原告必然损失，故本院不支持原告关于被告承担律师费的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈坚与被告段昌双于2015年11月9日签订的《房地产买卖合同》于2015年11月9日解除；二、被告段昌双应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金2万元予原告陈坚；三、驳回原告陈坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1165元（原告已预交），由原告负担1015元，被告负担150元。被告负担的诉讼费份额应于上述付款同时迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄小间二〇一六年四月十八日书记员 彭标文 更多数据：