（2016）皖01民终354号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-09
案件名称
合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司与李岭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李岭,合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终354号上诉人（原审被告）：李岭。委托代理人：李景龙，安徽美林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道银滩绿洲南边，组织机构代码75854837-9。法定代表人：叶运启，总经理。委托代理人：孙之尧。委托代理人：陈祥武，安徽弘启律师事务所律师。上诉人李岭因与被上诉人合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司（以下简称云锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第01972号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。云锦公司在原审中诉称：我方与李岭、甄笔建于2014年8月23日签订了《债权转让协议》，约定由李岭承接甄笔建的承租权利、义务，并支付甄笔建所欠云锦公司的租金720000元。同日，云锦公司与李岭签订了《房屋租赁合同》，约定：云锦公司将位于合肥市高新区科学大道最高台酒楼四楼出租给李岭用于经营服务业，租赁期限10年，首年租金80万元，次年86万元，第三、四年起每年递增5%。合同签订后，云锦公司按约将房屋交付李岭使用，截止2015年7月，李岭欠租金887106.6元及水、电、电梯维护检测费23788.4元。多次催要无果，诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、李岭支付云锦公司房屋租金887106.6元（应计算至李岭及物品全部撤出租赁房屋之日止），并支付水电费及电梯维护检测费23788.4元，合计为910875元。在庭审中，云锦公司增加两项诉讼请求为：1、李岭立即返还涉案租赁房屋；2、李岭支付房屋占有使用费（按合同约定的租金标准支付，自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止）。李岭在原审中答辩称：不同意解除合同，不欠租金。云锦公司在第一次开庭后增加诉讼请求不符合法律规定。李岭并未实际使用涉案租赁房屋，不应返还房屋。原审法院查明：2012年10月8日，云锦公司（甲方）与新天地商务会所（乙方，法人：甄笔建）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市高新区科学大道最高台酒楼四楼出租给乙方经营娱乐行业，租赁期限为12年，月租金8万元，以后每年递增5%。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让出租房屋。甄笔建签字并加盖了公章。合同签订后，因新天地商务会所经营困难，欠付了部分租金及水电费，云锦公司同意新天地商务会所将涉案租赁房屋转给李岭继续经营。2014年8月23日，云锦公司（甲方）与甄笔建（乙方）、李岭（丙方）签订了《债权转让协议》，约定：因甲、乙双方所签订房屋承租协议提前终止，三方达成如下协议：1、乙方因承租甲方最高台酒楼高新店四楼共欠甲方租金及水电费用72万元，自本协议签订时，乙方所欠甲方租金72万元转为丙方代付；2、丙方三日内先付甲方40万元，自2014年10月起每月付8万元；3、乙方所付甲方房屋租赁订金为240000元改为丙方预付甲方房屋租赁订金。同日，云锦公司（甲方）与李岭（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市高新区科学大道最高台酒楼四楼出租给乙方用于经营服务业，租赁面积2600平方米，租赁期限10年，自2014年10月1日至2023年9月30日。首年租金80万元，次年86万元，第三、四年起每年递增5%。乙方拖欠房租三月以上，甲方有权解除合同。合同签订后，云锦公司按约将房屋交付李岭使用，李岭支付了租金5万元，因经营困难，李岭欠付租金，云锦公司于2015年2月对房屋予以停水、停电，处于歇业状态。另查明：李岭按《债权转让协议》的约定向云锦公司支付了40万元（其中24万元是以甄笔建缴纳的24万元租赁押金条子抵扣），尚欠甲方租金32万元。原审法院认为：云锦公司与李岭于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。李岭长期欠付巨额租金已构成根本违约，云锦公司有权解除合同。云锦公司诉至法院，请求解除《房屋租赁合同》，解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。云锦公司要求解除合同的意思表示在民事诉状中已经明确，该民事诉状于2015年9月6日到达李岭处，故双方签订的《房屋租赁合同》已于该日解除，原审法院予以确认。李岭应当支付下欠的租金696483元（自2014年10月1日计算至2015年9月6日，扣除已支付的50000元，月租金666667＊11个月零6天-50000元=696483元）并返还涉案租赁房屋。云锦公司诉请李岭支付合同解除后的房屋占有使用费，原审法院依法予以支持。涉案房屋在李岭承租之前是由新天地商务会所承租使用，三方签订的《债权转让协议》与本案房屋租赁合同纠纷无关，系另一法律关系，云锦公司将李岭所欠债权转让协议中约定的租金32万元计算入本案所实际应付租金，无法律依据，原审法院依法不予支持。云锦公司可就此请求另案诉讼解决。另云锦公司诉请李岭支付所欠的水电费及电梯维护检测费23788.4元，无事实依据，依法不予支持。为减少当事人诉累，本院第一次开庭后向云锦公司行使释明权，云锦公司增加两项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司与李岭于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月6日已解除；二、李岭于判决书生效后十日内向合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司返还位于合肥市高新区科学大道最高台酒楼四楼（建筑面积约2600平方米）；三、李岭于判决书生效后十日内向合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司支付租金696483元；四、李岭于判决书生效后十日内向合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司支付房屋占有使用费（自2015年9月7日起按租赁合同约定的租金标准计算实际返还房屋时止）；五、驳回合肥市云锦饮食娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人李岭上诉称：1、新天地商务会所一直在使用涉案房屋，并未将房屋交付李岭使用，对此事实云锦公司也是明知的，李岭也曾于2015年8月18日向新天地商务会所的负责人主张欠付的租金，也已得到签字确认，云锦公司又向李岭主张租金于法无据。2、李岭支付的40万元是房屋租金，并未违约，云锦公司未将房屋交付给李岭使用构成违约，原审法院认定事实不清且计算租金的方法错误。3、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，且当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限，但原审法院未按上述规定履行程序，剥夺了李岭的诉讼权利。请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人云锦公司答辩称：云锦公司已将房屋交付给李岭，李岭仅支付5万元租金，已构成根本违约，云锦公司有权解除合同，原审法院对租金数额认定清楚，原审法院为减少诉累，在审理过程中，向云锦公司行使释明权，云锦公司依法增加诉请，程序并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：根据双方签订的房屋租赁合同的约定，在云锦公司将房屋交付给李岭后，李岭仅支付50000元租金，至起诉时已拖欠房租三个月以上，故云锦公司即有权解除合同。按照合同约定的租金标准，原审法院计算出李岭欠付租金为800000元÷12个月=66666.7元11个月零6天-50000元=696483元并无不当。三方签订的《债权转让协议》与本案房屋租赁合同纠纷无关，系另一法律关系。对于李岭提出的原审法院在云锦公司增加诉讼请求后，未重新指定举证期限的上诉理由，经查，原审法院在收到云锦公司增加诉讼请求申请后已给予李岭充分的举证时间，且李岭在上述举证期限和二审审理期间均未提供新证据，其实体权利并未受到影响，上诉人上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12910元，由上诉人李岭负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一六年四月十八日书 记 员 李 颖附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 关注微信公众号“”