（2016）粤01民终1296号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-29
案件名称
陈宣与王玲亚、孔均明房屋买卖合同纠纷2016民终1296二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宣,王玲亚,孔均明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1296号上诉人(原审原告)：陈宣，住广州市天河区。上诉人(原审原告)：王玲亚，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：孔均明，住广州市越秀区。委托代理人：胡玉萍，系广东恒卫律师事务所律师。上诉人陈宣、王玲亚因与被上诉人孔均明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年10月20日，陈宣、王亚玲（买方）与孔均明（卖方）和案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于天河区天河东路199号601房（下称案涉房屋）出售给买方；建筑面积为86.91平方米；总价为210万元；（第六条）卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向买方支付滞纳金；（第十条）三方约定的其他事项：1、业主保证产权清晰，房产证过五年，且又自行赎契；2、业主保证没有占用该物业学位；3、业主保证该物业户口于2015年3月30日前迁出户口，即收齐全部楼款前迁出；4、该物业所有家私电器为8000元，于交楼前给卖方；等条款。上述《房屋买卖合同》签订后，陈宣、王亚玲向孔均明付清所有房款，孔均明向陈宣、王亚玲交付案涉房屋并将房屋过户至陈宣、王亚玲名下。2015年7月13日，陈宣、王亚玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、孔均明将天河区天河东路199号601房上任业主等四人的户籍迁出；2、孔均明向我方支付违约金（以210万元为基数，按每日万分之五的标准，自2015年3月31日起计至被告将上任业主等四人户口迁出之日止）；3、孔均明承担本案诉讼费用。孔均明一审书面答辩称：一、不同意陈宣、王亚玲的第一项诉讼请求。我方曾就房屋户口迁出问题多次与上任业主和派出所进行沟通，但未果。虽然我方是真心实意想解决该问题的，但根据相关法律规定，陈宣、王亚玲要求我方将房屋上任业主户口迁出的诉讼请求并不属于法院受理的范围，应予以驳回。二、不同意陈宣、王亚玲的第二项诉讼请求。《房屋买卖合同》签订后，我方一方面积极与上任业主联系，希望其立即将户口迁出，但上任业主电话号码变化，无法联系；另一方面我方多次去当地派出所，请求派出所将上任业主的户籍迁出或注销，但派出所明确告知，我方无权将上任业主户口迁出，并答复国家不允许强制取消原户口，只能上任业主同意方可取消。目前解决该问题的方法只能是挂空上任业主户口（相当于冻结上任业主户口，上任业主不可以用该户口办理任何事情）。当时我方将上述情况告知了陈宣、王亚玲，陈宣、王亚玲也表示理解和接受，并支付了购房余款。在我方的积极努力配合下，派出所已将上任业主四人的户口挂空，并帮陈宣、王亚玲将户口迁入房屋，重新建立了独立户口，有了新的独立户口本。另，《房屋买卖合同》第六条约定的违约责任是指“卖方未将房屋如期交付”的行为，而本案中我方已如期交付房屋，并未违约。至于《房屋买卖合同》第十条第三点的约定，是因为我方无权也没办法将上任业主户口迁出，并不是我方故意不履行或故意不作为。现房屋已经过户至陈宣、王亚玲名下，且陈宣、王亚玲的户口已经迁入该房屋，即房屋买卖合同的义务已经履行完毕。虽然上任业主的户口至今未能迁出，但陈宣、王亚玲并未因此产生任何损失，故陈宣、王亚玲要求支付违约金没有依据，不应得到支持。即使法院认为我方存在违约，陈宣、王亚玲所主张的违约金标准也过高，请求予以调整。我方认为，在目前的法律政策下，我方是不可能将上任业主户口迁出的，故陈宣、王亚玲要求违约金支付至上任业主等四人的户口迁出之日止，则会导致违约金永远计算下去，永无休止之日。综上，请求驳回陈宣、王亚玲的全部诉讼请求。一审庭审时，陈宣、王亚玲表示其曾向公安机关查询，得知案涉房屋的户籍人员现有两户，一户为陈宣、王亚玲王玲亚及其小孩，另外一户为孔均明朋友一家四口，但公安机关不予提供具体人员信息。另，陈宣、王亚玲还表示其当时购买案涉房屋是为了小孩入学，虽然户籍上有另外一户人家并不影响小孩入学，但为了防止以后可能产生的纠纷，同时也担心案涉房屋存在他人户籍会导致房屋价值贬损，故才提起本案诉讼，要求孔均明支付违约金。经原审法院查询，广州市公安局林和派出所于2015年10月16日出具《关于天河区人民法院协助查询的复函》（附《户成员信息》），内容为：“天河区天河东路199号601房的户籍人员有两户，一户是陈某乙一家四人（2004年9月迁入立户，原业主孔均明的家属，孔均明户口不在此址），另一户是王玲亚一家两人（2015年4月迁入立户）。根据相关规定，房屋所有权发生转移，房屋产权所有人要求将户口迁入而原住户拒不迁出的，房屋产权所有人可持房产证向属地公安机关申请户口迁入。新业主不可以申请将旧业主户口迁出。”《户成员信息》显示：陈某乙（户主）、韩某（妻）、陈某丙致（子）、杨某（非亲属）。陈宣、王某与孔均明对此均无异议。原审法院认为：陈宣、王某、孔均明和广州城建开发兴业房地产中介有限公司所签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应依约履行。该《房屋买卖合同》既包括陈宣、王某与孔均明之间的买卖合同关系，也包括陈宣、王亚玲、孔均明与广州城建开发兴业房地产中介有限公司之间的居间合同关系。而本案审查的是陈宣、王亚玲与孔均明之间的买卖合同关系。关于孔均明应否对案涉房屋挂有案外人陈某乙等四人户口承担相应法律责任的问题。依照《房屋买卖合同》第十条第3点的约定，孔均明应保证案涉房屋原有户口于2015年3月30日前迁出。虽然孔均明现抗辩称其无权向公安机关申请将陈某乙等四人的户口迁出，但由于孔均明是在明知案涉房屋挂有案外人户口的情况与陈宣、王亚玲签订《房屋买卖合同》，并许下迁出户口的承诺，故原审法院有理由相信孔均明是为了能顺利向陈宣、王亚玲出售案涉房屋而作出了上述约定。而根据广州市公安局林和派出所出具的《关于天河区人民法院协助查询的复函》（附《户成员信息》）显示，案涉房屋现仍挂有陈某乙等四人的户口，显然孔均明未能依约履行自己的义务，其行为已构成违约，因此孔均明应对此承担相应的法律责任。关于违约金的问题。虽然《房屋买卖合同》第六条约定“孔均明未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向陈宣、王亚玲支付滞纳金”，但由于孔均明确实无权向公安机关申请将挂在案涉房屋的案外人户口迁出；而根据《关于天河区人民法院协助查询的复函》也可以看出，即使是作为现业主的陈宣、王亚玲也无权申请将旧业主户口迁出；显然陈宣、王亚玲及孔均明双方在作出关于户口迁出的约定时，未能充分了解现有户籍政策，导致约定最终无法实现。在此情况下，原审法院认为若仍然要求孔均明严格按照上述合同约定支付违约金，显然不公平。然而，按照普通人理解和日常生活经验，户口问题确实与公民入学、就业、婚姻、办理证件等日常生活事宜息息相关，而户口落户与房屋有密切联系，买卖房屋属大宗交易，房屋挂有案外人户口应属影响买卖双方交易意愿和成交价格的因素之一。陈宣、王亚玲称房屋挂有案外人户口将导致案涉房屋的价值贬损，影响案涉房屋另行出售的价格，合情合理，原审法院予以采信。另外，案涉房屋挂有案外人户口，也可能会对已成为案涉房屋业主的陈宣、王亚玲的日常生活造成不必要的困扰。综合本案案情，遵循公平合理原则，原审法院酌情确定孔均明向陈宣、王亚玲赔偿经济损失40000元。对陈宣、王亚玲的主张超出部分，原审法院不予支持。至于陈宣、王亚玲要求孔均明将案涉房屋上任业主等四人的户籍迁出的诉讼请求。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条的规定，户口登记、迁移由公安机关管辖，不属于法院民事案件的受案范围，陈宣、王亚玲可向公安机关申请办理，因此原审法院对陈宣、王亚玲该项诉讼请求不予处理。孔均明经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、孔均明于本判决发生法律效力之日起十日内，支付陈宣、王玲亚违约金40000元。二、驳回陈宣、王玲亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2420元，由陈宣、王玲亚负担1620元，孔均明负担800元。判后，上诉人陈宣、王亚玲不服原审判决，向本院提起上诉称：我方与孔均明签订的《房屋买卖合同》第六条明确约定：“1、买方逾期交付物业的，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向买方支付滞纳金。”“卖方在交付该物业给买方时，须缴清该物业的所有欠款和费用，移交该物业的相关资料…，并迁出该物业中的所有户籍、工商注册登记，否则视为卖方逾期交楼。“双方还在合同第十三条特别约定“业主保证该物业户口于2015年3月30日前迁出户口”。上述合同条款是当事人的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定。我方认为合同约定的违约金计算方法真实合法有理，不存在“显然不公平”，孔均明应依据合同约定向我方承担相应违约责任。合同签订前后，孔均明多次保证于2015年3月30日前迁出物业业业原有户口。根据孔均明的承诺与广州市公安局林和派出所出具《关于天河区人民法院协助查询的复函》，我方有充分的理由推定，孔均明有能力也有条件履行合同约定的将陈某乙等四人户口迁到孔均明的户口上。鉴于孔均明的保证及其种种怠于迁出户口的行为，孔均明已构成合同欺诈，更无意解决双方的纠纷，其理应依法承担相应的法律责任。我方本意不在于多收孔均明的违约金，而是要求解除物业遗留户口对我方造成的持续性困扰与损失。在孔均明与陈某乙等人拒不配合迁出户口的情况下，该困扰和损失仍持续存在，一审判决无视买卖双方约定的违约金计算方法（基数、比例、起止时间）计算违约金，而以一个固定的赔偿金额代替双方约定的违约金，此项判决缺之事实与法律依据，且违背司法救济的本意。综上所述，我方上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判孔均明向我方支付违约金人民币25.83万元（以210万元基数，按每日万分之五的标准，自2015年3月31日至上诉之日即2015年12月1日），并请求判令违约金按上述标准支付付至孔均明将上任业主等四人户口迁出之日止。）；2、本案一、二审诉讼费由孔均明负担。被上诉人孔均明答辩称：我方二审答辩意见与一审一致，同意一审判决。我方与上任业主只是朋友关系，并非家属关系。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实无误。二审期间，孔均明向本院提交申请，请求本院向广州市公安局林和派出所查询陈某乙一家四人是否是其家属。本院认为，本案二审双方争议的焦点是孔均明因无法迁出案涉房屋案外人陈某乙等四人户口应对陈宣、王亚玲承担的违约赔偿具体数额问题。《房屋买卖合同》第十条第3点明确约定，孔均明应保证案涉房屋原有户口于2015年3月30日前迁出。但迄今案涉房屋现仍挂有陈某乙等四人的户口，孔均明未能依约履行自己的义务，其行为已构成违约，孔均明理应承担相应的违约责任。虽然陈宣、王亚玲上诉要求孔均明按照《房屋买卖合同》第六条约定支付违约金25.83万元及利息，但根据《关于天河区人民法院协助查询的复函》，即使是作为现业主的陈宣、王亚玲也无权申请将旧业主户口迁出，原审法院综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情确定孔均明向陈宣、王亚玲赔偿经济损失40000元，并无不当，本院予以维持。陈宣、王亚玲上诉主张要求孔均明赔偿25.83万元及利息，但并未提交其因孔均明未迁出陈某乙等四人的户口而遭受巨额损失，赔偿4万元不足以弥补其损失的证据，故本院对该主张不予采纳。关于孔均明上诉请求本院调查其与陈某乙一家四人是否存在家属关系的申请，由于该事项不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十四条规定的人民法院依职权调查事项范围，故本院对该申请不予接纳。综上所述，上诉人陈宣、王亚玲的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人陈宣、王亚玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁淑敏审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一六年四月十八日书 记 员 宋德光邝伟贤 更多数据：搜索“”来源：