（2016）宁0105民初276号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-10-01
案件名称
原告徐宁生与被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
银川市西夏区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐宁生,宁夏汇融房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0105民初276号原告徐宁生，男，1989年8月18日出生，汉族，国企员工，住宁夏银川市西夏区。委托代理人胡慧丽，宁夏正义达律师事务所律师。被告宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市高新区。法定代表人任彦豹，该公司经理。委托代理人王波、宋慧芳，宁夏辅德律师事务所律师。原告徐宁生与被告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由代理审判员唐玉强适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告徐宁生及其委托代理人胡慧丽，被告宁夏汇融房地产开发有限公司委托代理人王波、宋慧芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐宁生诉称，2013年11月5日，原告与被告汇融公司签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西夏区同心北街以西常春藤小区30号楼1单元1301室住房一套，房屋总价款428586.75元。合同第十七条约定：出卖人应在商品房交付使用后90天内，报产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自本条约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同附件四约定，被告汇融公司在装饰、设备标准应为进户门是钢制成品保温防盗门和壁挂炉、独立采暖及天然气管道。第十四条约定：达不到附件四要求的双方协商解决。原告于2015年8月26日交接房屋，发现被告擅自改变约定，采取集中供暖，没有安装壁挂炉；进户门与合同约定严重不符。双方协商未果。原告诉至法院，要求被告支付因迟延办理产权证书给原告造成损失的违约金2078元（暂计算至2016年2月29日）；被告为原告交付钢制成品保温防盗门及支付壁挂炉损失15000元；合计17078元；本案诉讼费由被告承担。被告汇融公司辩称，延期办理房屋初始登记证明的情况存在，但仅为54天，而非原告主张的日期；涉案房屋安装的防盗门是经检验合格的钢制保温防盗门；被告未安装壁挂炉是由于不可抗力原因才导致客观上不能履行，被告提出的独立供暖方式未能取得供气公司同意，只能改变供热方式，并未给原告造成实际损失。故，原告要求交付钢制防盗保温门及壁挂炉的损失没有事实依据。经审理查明，2013年11月5日，原告徐宁生与被告汇融公司签订一份《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的常春藤小区30号楼1单元1301室住房一套，房屋价款428586.75元。合同第九条约定“出卖人应当在2015年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当按买受人预留电话或报纸公告（新消息报）通知买受人办理交付手续。”第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，出卖人与买受人之间协商解决。”第十七条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”合同第二十二条约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人。”合同附件四：装饰、设备标准的约定“门窗：断桥铝合金中控玻璃，进户门钢制成品保温防盗门；其他：壁挂炉、独立采暖、地热采暖，天然气管道。”合同签订后，原告交纳了全部购房款。2015年8月26日，被告向原告发出入伙通知书，告知原告购买房屋经验收合格，已具备装修使用条件，原告可办理所购买商品房入伙手续。2016年1月22日，银川市房地产交易中心对被告开发的常春藤小区30号楼进行了初始登记，颁发了房屋初始登记证明。2016年1月29日，被告在《新消息报》刊登了房屋初始登记证明的公告。另查明，2013年8月2日，银川市供热规划领导小组办公室下发银供热办发（2013）48号文件，同意被告开发的常春藤小区采用天然气壁挂炉方式采暖。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组办公室下发银供热办发（2015）35号文件，批复因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足被告常春藤项目供热需求，同意被告自建5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖；被告须于2015年8月30日前，将热源及外网设计图纸提交供热办备案。上述事实，有原告提交的《银川市商品房买卖合同》（复印件）一份、房款收据（复印件）一份及入伙通知一份；被告提交的《银川市商品房买卖合同》一份、房屋初始登记证明一份、2016年1月29日新消息报一份、银川市供热规划领导小组办公室银供热办发（2013）48号文件一份、银川市供热规划领导小组办公室银供热办发（2015）35号文件一份及本院庭审笔录中当事人陈述在卷佐证。上述证据材料已经本院开庭核实、质证、认证，可以采信。原告提交的关于壁挂炉价格的照片与本案无直接关联，防盗门照片及防盗安全门技术标准不能证实被告交付的入户防盗门不合格，本院不予采信。被告提交的防盗安全门检验报告与本案不具有关联性，其提交的哈纳斯天然气公司建议函无该公司印章，真实性无法确认，本院不予认定。本院认为，原告徐宁生与被告汇融公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同履行各自权利义务。现原告交纳了全部房款，被告也在合同约定交付日期之前的2015年8月26日向原告交付了房屋。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。该商品房交付使用日期应为实际交付日期，故被告应当在2015年8月26日之后90日内办理初始登记证，即2015年11月27日之前。但被告于2016年1月22日才进行了初始登记，2016年1月29日，在报纸刊登了房屋初始登记证明公告。其办理的时间已经超出了合同约定的90日期限，被告应当按合同约定的自期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算支付全部已付款万分之零点五的违约金。该实际取得之日应为办理初始登记之日，而非公告之日，即2016年1月22日。故被告应向原告支付自2015年11月27日至2016年1月22日的违约金1200元（428586.75元×万分之0.5×56天）。原告主张被告将壁挂炉采暖变更为集中供暖，构成违约。但根据银川市供热办文件，因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足被告常春藤项目供热需求，同意被告自建锅炉，负责常春藤项目冬季供暖。因此，被告改变供热方式，存在供热单位负荷不足的客观因素。合同约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。不可抗力是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形。本案中，导致被告改变供热方式的原因，符合不可抗力的条件，且该不可抗力直接导致被告无法按约定方式供暖，具有决定性影响。因此，被告不应对改变供暖方式承担违约责任。原告要求被告承担改变供暖方式违约责任的请求，本院不予支持。原告还主张被告应交付符合约定的合格的钢制成品保温防盗门，因其不能证明涉案防盗门不符合质量标准，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐宁生违约金1200元；二、驳回原告徐宁生的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取113元（实收113元），由原告徐宁生负担50元，由被告汇融公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。代理审判员 唐玉强二〇一六年四月十八日书 记 员 钱晓莉附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”