（2016）苏01民终2633号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人宋加海与被上诉人罗发勤房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋加海,罗发勤,郑德华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2633号上诉人（原审被告）宋加海，男，1952年4月29日生，汉族。委托代理人唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）罗发勤，男，1937年6月9日生，汉族。委托代理人刘尚芳，江苏天九律师事务所律师。委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。原审被告郑德华，男，1970年4月25日生，汉族。上诉人宋加海因与被上诉人罗发勤、原审被告郑德华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦永民初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗发勤原审诉称：2005年8月12日，罗发勤与宋加海、郑德���签订了《购房协议》，约定宋加海、郑德华将位于南京市浦口区大桥乡联合村老圩埂面积为85平方米的房屋，住房三间、锅屋一间，合计四间房屋卖给罗发勤，总价格为7500元。合同签订后，罗发勤依照约定支付了所有的价款。宋加海、郑德华也依照约定交付了房屋。2014年上半年约5、6月份，因房屋破旧不堪，已成危房，经罗发勤向浦口区大桥乡联合村村民委员会申请并获得了批准后，对房屋进行了翻修，共花费5万元。现宋加海、郑德华反悔要求罗发勤归还上述房屋，罗发勤不同意。罗发勤为了维护自身的合法权益，故提起诉讼，要求判令：1、位于南京市浦口区永宁街道联合社区村委员老圩埂四间房屋的所有权确认为罗发勤所有；2、宋加海、郑德华承担本案的诉讼费用。宋加海原审辩称：涉案房产系宋加海所有，是郑德华个人将该房屋出售给罗发勤的，宋加海不知情且未收过售房款。罗发勤不是本村组的村民，该房屋买卖协议系无效协议，请求法庭依法确认该房屋买卖协议无效。郑德华原审辩称：涉案房屋是宋加海的，本人借住在该房屋内，后房屋被本人出卖、卖房款被本人收取，宋加海均不知情。原审法院经审理查明，宋加海系郑德华姐夫，两人均系南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组村民；罗发勤非南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组村民。案涉房屋坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组。2005年8月12日，宋佳海、郑德华（协议中的甲方）与罗发勤（协议中的乙方）签订《购房协议》一份，约定“甲方自愿出售给乙方住房三间、锅屋一间合计四间，经双方协商，售房定价为柒仟伍佰元整”等内容。协议上还有左邻右舍的签名。协议签订后，罗发勤已支付7500元，并于2005年8月20日搬入该房屋内居住至今。原审庭审中，宋加海陈述，《购房协议》中的“宋佳海”是其本人所签但对协议内容不知情，房款更没收到。案涉房屋系其借给郑德华居住使用的。郑德华陈述，房屋是在宋加海不知情的情况下出卖的，房款也是本人收取的，宋加海不知情。原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非房屋所在地农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，案涉房屋坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组，该地块土地性质为���村集体所有，而房屋的买受人罗发勤不是该集体经济组织成员，双方的售房行为违背了法律禁止性规定，因此该买卖行为无效。但罗发勤已自2005年8月起至今即居住使用案涉房屋，从维护交易安全、维护社会诚信的角度，案涉房屋不宜返还，应保持现状，在双方利益悬殊过大的情形下，宋加海、郑德华可就房屋增值部分另行主张一定比例的补偿。因购房协议中的签名均是宋加海、郑德华本人所签，故宋加海、郑德华辩称的对售房行为不知情的辩解意见，原审法院不予采信。罗发勤要求确认案涉房屋相关权益归其所有的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决确认坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组四间房屋的相关权益归罗发勤享有。原审案件受理费2300元，减半收取1150元，由宋加海、郑德华负担。上诉人宋加海不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案诉讼主体不符，漏列诉讼当事人。涉案房屋系宋加海及其妻子郑德美共同所有，因郑德华无房居住，宋加海和郑德美将该房屋出借给郑德华居住。宋加海的妻子郑德美于2012年8月因病去世，因此，宋加海与郑德美的子女宋传敏、宋传荣应当追加为被告。二、罗发勤系南京市浦口区大桥社区的村民，不是南京市浦口区永宁街道的人，无权享有南京市浦口区永宁街道联合社区村委会的宅基地，因此，双方《购房协议》属于无效协议。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回罗发勤的诉讼请求。被上诉人罗发勤辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。本院二审另查明，涉案房屋宅基地证于1985年8月**日登记在宋加海名下。二审审理过程中，被上诉人罗发勤提交南京市浦口区永宁街道联合社区村民委员会于2015年11月21日出具的《证明》一份。该《证明》上载明：“兹有联合社区团结组村民宋加海在2005年8月份把河埂上的三间住房和一间厨房卖给浦口区三河乡大桥村村民罗发勤，在2014年5月份，罗发勤对房屋整体维修过一次”。罗发勤以此证明其在购买争议房屋之后，对该房屋进行了维修、翻建。上诉人宋加海对该证据的真实性没有异议，但认为南京市浦口区永宁街道联合社区村民委员会不是房屋产权登记部门，无权对村民的房屋发表任何意见。原审被告郑德华对该证据的真实性没有异议，并认为罗发勤对涉案房屋进行过维修。本院认为，2005年8月12日，宋加海、郑德华作为甲方将登记在宋加海名下的宅基地上的自建住房及锅屋出售给罗发勤，因涉案房屋坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村民委员会团结组，而罗发勤不是该集体组织成员，故双方签订的《购房协议》违反了法律法规效力性的禁止规范，应属无效。上诉人宋加海称其妻子郑德美于2012年8月因病去世，其子女宋传敏、宋传荣应当作为继承人追加为被告。因《购房协议》发生在2005年8月12日，郑德美去世前房屋买卖行为早已完成，故对上诉人该主张，本院不予采信。虽然宋加海、郑德华与罗发勤签订的《购房协议》无效，但因房屋交付后罗发勤居住至今且支付了对价，并进行了维修、翻建。故原审法院从维护交易安全、维护社会诚信的角度出发，认定涉案房屋不宜返还，并确认涉案房屋相关权益归罗发勤享有，于法有据。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋加海负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年四月十八日书 记 员 朱亚芳