（2015）杭萧民初字第5839号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-05
案件名称
钟解明与杭州萧山铁路劳动服务公司、上海铁路局土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟解明,杭州萧山铁路劳动服务公司,上海铁路局
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十四条，第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十八条，第四十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭萧民初字第5839号原告钟解明。委托代理人朱国发，浙江钱江潮律师事务所律师。被告杭州萧山铁路劳动服务公司。法定代表人魏子明，经理。委托代理人胡宏，浙江五联律师事务所律师。被告上海铁路局。法定代表人郭竹学。委托代理人陈伯武，法律顾问。委托代理人陈一波，安全科技术员。原告钟解明与被告杭州萧山铁路劳动服务公司（以下简称萧山铁路公司）、上海铁路局土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序于2016年1月4日公开开庭进行了审理。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。原告钟解明以及各方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟解明诉称：2008年10月30日，原告与被告萧山铁路公司签订《场地仓储租赁合同》（实际租赁时间为2008年3月1日），约定原告向被告萧山铁路公司租赁坐落于临浦站二号站台改建后的雨棚，面积约300平方米，另场地约500平方米，原临浦站K35+850~K35-930，面积约2亩租赁给原告使用，仅供用于搭建临时仓库及材料堆放场地；租期二年，自2008年3月1日至2010年2月28日，租金共5.4万元等内容。2009年9月11日，双方再次签订《场地仓储租赁合同》，约定原告向被告萧山铁路公司租赁原XX站K35+730~K35+850，场地面积约1200平方米，仅供搭建临时仓库及材料堆放场地；租期一年，租金0.9万元，自2009年10月1日至2010年9月30日等内容。2010年3月15日，双方签订《场地仓储租赁合同》，约定租赁场地坐落原浙赣线XX站，场地面积共9.5亩（计6300平方米），仅供搭建临时仓库及材料堆放场地；租期一年十个月，租金共10.45万元，自2010年3月1日至2011年12月31日等内容。2011年1月，双方签订《场地租赁合同》（萧劳服合2011-47号），约定原告向被告萧山铁路公司租赁原铁路临浦火车站沪昆高架下行方向左侧152号至154号与155号桥墩中间场地一处，面积2亩，作搭建临时非易燃、易爆、毒害化学物资仓库及安全材料堆放场地；租期自2011年1月1日至同年12月31日，年租金1.6万元等内容。之后双方又续签了前述合同，双方最后一份合同要到2013年9月30日到期，其他合同在2013年1月前均已到期，双方在2013年没有续签合同。期间原告在租赁土地上陆续建造仓库及材料堆放场地共1万余平方米，并且进行了青苗赔偿、平整场地、装修及辅助设施安装等活动。2013年3月19日，被告萧山铁路公司要求终止合同，而原告不同意，因赔偿问题未妥善解决，原告一直使用场地至今。2015年8月9日，杭州市萧山区铁路建设办公室、杭州市萧山区临浦镇人民政府、上海铁路局杭州站及杭州铁路公安处诸暨站派出所联合通知并要求原告拆除XX站仓库及材料堆放场地。现经了解，被告萧山铁路公司出租的土地系其向被告上海铁路局借用的国有划拨土地。同时，被告萧山铁路公司与原告签订合同时隐瞒案涉土地的性质，合同签订后，其提供了国有土地使用证，但没有给原告办理临时规划许可证，其明确房屋可以造且地方政府不可能阻止，若以后拆迁建筑物也可以赔偿，事实证明地方政府从合同签订到拆掉为止都没有阻止原告，之后上海铁路局还召集铁路沿线的企业召开会议并明确原告方建造的是房屋，即铁路部门也认可，因铁路部门的误导导致原告方大量投资；此外，关于合同终止，铁路部门于2013年告知“土地要移交地方政府”，当时其表示地面建筑物肯定可以合理处理即得到赔偿，但后来的《终止协议》是原告被骗而签订，因为原告方认为土地移交地方政府后，会由地方政府安置，故原告签了该协议，铁路部门有不可推卸的责任。现被告萧山铁路公司要求终止租赁合同，相关部门又要求强制拆迁，致使原告损失巨大。原告认为，一、被告萧山铁路公司出租土地违反了两被告的《借用铁路用地协议书》第四条的约定，更违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第四十八条的规定，其将未经依法批准的国有划拨土地出租给原告建设仓库及材料堆放场地系违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与被告萧山铁路公司的土地租赁合同关系无效；同时，案涉土地系被告上海铁路局的，其将土地名为借用实为出租给被告萧山铁路公司，该公司以上海铁路局的名义对外经营土地，上海铁路局实际收取萧山铁路公司的租金利益，且合同无效是因被告上海铁路局的前述违法行为导致，故其具有过错。综上，因为造成合同无效的直接原因是两被告的严重违法行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条以及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，两被告应当赔偿原告损失。二、关于无效合同赔偿的时效问题，对此法律并没有明确规定诉讼时效从何时开始计算，也没有统一规定。应该来说从被告萧山铁路公司发出通知并解除协议开始都是无效的，而且合同无效要经过有权机关确认，双方无法达成一致。此外，案涉合同最迟签到2013年底，从该层面来说，诉讼时效应该到2015年底，故本案未超过诉讼时效期间。综上，为维护原告的合法权益，故起诉并请求判令：一、确认原告与被告萧山铁路公司之间的场地租赁关系无效；二、两被告赔偿原告直接损失944.0531万元；三、本案诉讼费由被告方承担。被告萧山铁路公司辩称：一、原告诉请与事实严重不符，原告对双方租赁合同的签订、履行、终止及解除的陈述在关键问题上与客观事实不符，对此有必要予以澄清。1、原告诉称“双方自2008年起签订多份场地租赁合同，后又续签合同”，事实是双方先后就四块场地签过临时租赁合同，但从2013年1月起续签的仅有一块场地即一份合同，其他场地合同到2012年12月前在期限届满后均已自然终止，双方并未续签。2、原告诉称“被告于2013年3月19日通知要求终止合同，原告不同意”，事实是被告萧山铁路公司根据铁路上级部门的要求和双方合同约定，于2013年3月19日向原告发出《关于终止铁路用地出租合同的通知》，履行了其在合同第六条关于“如场地与政府达成协议被政府收回时应提前一个月通知原告”的约定义务，原告在接到通知后也签名确认，经协商双方还专门签订《场地租赁合同终止协议》，决定原租赁合同在2013年5月31日终止不再继续履行，并退还未履行部分的已缴租金和保证金，双方另办理了退还租金和保证金的财务手续。由此可见，原告同意提前终止合同，其主张被告萧山铁路公司欺骗、强迫并不成立，根据举证规则，应由原告举证证明。3、原告诉称的“因赔偿问题没有解决，原告一直在使用该场地”不成立，事实是根据双方合同中对临时搭建房的处置约定及终止协议，原告必须无条件拆除临时搭建房，本案双方不存在所谓的赔偿问题，更不存在“赔偿问题没有解决”的说法；至于原告一直在使用该场地的行为，这是原告在双方合同终止后对国有资产的侵权行为。4、原告诉称“萧山区铁路建设办公室等四单位于2015年8月联合通知要求原告拆除临时仓库及材料堆放场地”，该四单位的联合通知是政府等部门依法维权的行政行为，与被告萧山铁路公司无关。5、此外，杭州市萧山区人民政府与上海铁路局于2013年签订《土地置换协议》属实，其涉及的土地即案涉土地，其中明确上海铁路局将萧山东货场土地及权证、原浙赣铁路电气化改造后废弃的约680亩土地及权属（已租赁土地由上海铁路局负责终止租赁协议）于2013年5月底前移交萧山区政府，说明被告萧山铁路公司的所作所为都是按照上级要求进行。二、双方租赁合同合法有效，原告主张确认合同无效不成立。根据最高人民法院有关规定和司法实践，《合同法》第五十二条关于合同无效的第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，指的是违反效力性强制性规定，而原告适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系国务院的行政法规，其中第四十四条、四十五条的规定是管理性强制规定，且其相应规定已被相关新的法律法规修正和完善，原告据此否定合同效力不能成立。三、双方于2013年5月31日后并未产生新的租赁关系，双方租赁合同已经解除，原告一直不肯搬出去，其租金也未收取。四、原告主张赔偿损失没有事实和法律依据。双方合同早在2013年5月31日就已通过合同约定和协商方式正式终止，且双方合同解除后原告必须无条件拆除临时搭建房，原告不履行合同约定义务，反而主张损失赔偿没有事实和法律依据。同时，对于原告主张的损失是否经过评估的问题，双方合同有效，双方约定用途为搭建临时仓储地及材料堆放场地，但评估报告中陈述厂房里有机器设备，对此原告已违反租赁用途的约定，由此产生的问题与被告萧山铁路公司无关。五、本案已超过法定的诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，无效合同的诉讼请求权因合同法没有明确规定，但因无效合同产生的请求权包括返还财产请求权、赔偿请求权是有时效的，故适用普通时效的要求。根据《民法通则》第一百三十五条规定，本案租赁合同已通过协议方式于2013年5月31日终止，双方权利义务就此全部终结，现原告诉状落款时间为2015年10月20日（法院受理案件时间为同年10月28日），被告萧山铁路公司据此提出时效抗辩，认为本案已超过两年诉讼时效期间。综上，原告诉请不能成立，请求依法判决驳回其诉请。被告上海铁路局辩称：一、被告方对案涉土地具有法定权利。因原铁路路线的改建，作为相关废弃铁路用地的合法使用权人上海铁路局为支持集体经济企业的生存发展，将包括案涉地块在内的土地临时借用给被告萧山铁路公司并由其负责对外经营、管理，上海铁路局知晓萧山铁路公司与原告签订《场地租赁合同》的行为。案涉合同系各方当事人的真实意思表示，多年以来已得到全面的实际履行，且不违反相关法律、行政法规关于效力强制性规定，依法有效。本案原告在明知所承租铁路用地的属性并签订履行合同后，且取得相应经济利益的情形下，却以租赁行为系违法为由要求确认合同无效并赔偿损失，实有违基本的诚信、公平原则。二、原告诉请所称事由依法不能成立。铁路下面有很多单位，萧山区政府谈不过来，且地方政府也有很多部门，铁路部门也谈不过来，所以双方以协议统一、扎口处理并对外负责，这不仅仅涉及案涉土地，最终肯定要由与原告有租赁民事法律关系的对方而不是上海铁路局来进行，而案涉租赁关系不是原告与上海铁路局终止。此外，上海铁路局与萧山区政府约定土地于2013年5月31日移交，由于工作衔接上的关系，协议有部分达到要求，但尚有部分还需磨合，最终导致案涉土地于2015年8月31日移交，期间土地性质一直没有变更，移交后的权属证书均交给萧山交投公司而不是萧山城投公司。三、原告所称实际损失的评估违反了法律明文规定。综上，案涉租赁合同系双方在明确权利义务的基础上公平订立且经实际履行，原告以合同无效为由向无合同关系的上海铁路局主张无法律依据的损失，有违相关法律法规和基本事实，且超过了诉讼时效，故请求依法判决驳回原告的全部诉请。原告钟解明为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、《场地仓储租赁合同》及《场地租赁合同》共9份，欲证明原告向被告萧山铁路公司租赁土地并用于建造仓库及材料堆放场地的事实。2、发票8份，欲证明原告向被告交纳款项，有的是场地费用、有的是场地使用费，实际上都是租金，原告最后一次交款时间是2012年6月29日的事实。3、国有土地使用证1份，欲证明杭州铁路分局诸暨车务段为案涉土地的使用者，使用权形式是国有划拨土地，使用者办理了相应的国有土地使用证的事实。4、《借用铁路用地协议书》1份，欲证明被告萧山铁路公司向上海铁路局借用土地，上海铁路局将案涉土地名为借用实为出租给被告萧山铁路公司，因为其中有租金、违约金等条款。5、由浙江省杭州市东方公证处出具的公证书1份，欲证明原告在租赁土地上建造了仓库、堆料场地及厂房等的事实。6、通知1份，欲证明杭州市萧山区铁路建设办公室、杭州市萧山区临浦镇人民政府、上海铁路局杭州站、杭州铁路公安处诸暨站派出所四部门于2015年8月9日要求原告拆除地面建筑物的事实。7、违法建筑项目停电工作联系函1份，欲证明杭州市萧山区控违拆违领导小组办公室发出通知，要求供电公司对原告所有案涉场地切断供电，由政府部门采取强制停电措施的事实。8、房地产估价报告1份，欲证明原告投入建造的建筑物价值944.0531万元的事实。9、信访事项答复意见书1份，欲证明原告向当地信访部门反映请求并要求进行处理，杭州市萧山区临浦镇人民政府在意见书中明确“损失赔偿的诉求系企业与铁路部门的经济纠纷，须通过诉讼程序解决”的事实。10、杭州市萧山地方税务局临浦税务分局出具的完税证1份，欲证明原告于2013年11月18日还在向政府部门缴纳场地及房屋租赁费用，原告一直正常使用案涉租赁场地的事实。经庭审质证，被告萧山铁路公司认为，对证据1的真实性无异议，这些合同中只有涉及一块场地的一份合同是在2013年续签，其他合同均于2013年1月前自然终止且没有续签。对证据2的真实性无异议，这些发票都是合同期间内应该支付的租金。证据3的真实性无异议，能证明该地为铁路方面用地，铁路方面是合法的使用权人。对证据4的真实性有异议，原告没有向法庭陈述该证据的来源，这份证据反映的是2010年的事情，与之后被告萧山铁路公司与原告之间的场地租赁关系不具有关联性；同时，在案涉土地上，截至2013年5月31日，两被告之间是管理与被管理的关系，按照被告萧山铁路公司上级主管单位上海铁路局杭州站的说法，案涉土地在2011年之后是委托被告萧山铁路公司进行经营管理。对证据5的真实性有异议，公证书中对标的物的表述很模糊，“钟解明所称的场地”系原告单方陈述，且其系以拍照方式保全证据，故标的物不明确；同时，对关联性有异议，该场地是否系双方合同中确定的场地并不明确；此外，对证明力有异议，仅凭公证书不能证明原告系该建筑物的建造人，公证人只是现场拍照。对证据6，通知书是政府行为，与被告萧山铁路公司无关；同时，能证明搭建物是违章搭建，政府部门进行拆迁，原告未按双方约定办理临时建筑物的建造手续而被拆迁，应由原告自行承担相应的法律责任。对证据7的真实性无异议，但能证明原告所称的建筑物为违章建筑，政府部门要求电力部门采取停电措施。对证据8的三性均有异议，评估公司受当事人的单方委托对违章建筑进行评估、估价，程序不合法；同时，该评估报告书是评估机构以商品房及工业用地的标准进行评估，与违章建筑的情况完全不一致，没有法律效力。对证据9的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，政府的信访答复建议中认为“损失赔偿系铁路部门与企业的经济纠纷”，这种认定没有事实和法律依据，故不予认可，其仅建议通过司法途径解决，与原告主张的证明对象不一致。对证据10，双方在2013年11月的时候早已解除合同，与被告方无关。被告上海铁路局认为，针对两被告之间的关系，认为两被告一直是土地借用的关系，据其所知双方书面的借用协议签到2012年12月31日，2013年度因上海铁路局与萧山区政府有意向将案涉土地移交萧山区政府，故未签订借用协议，但土地一直由被告上海铁路局负责管理；土地实际移交是在2015年8月31日，上海铁路局与萧山区政府办理了最终的移交手续，在此之前两被告没有书面协议，但自2013年开始至实际移交土地期间都是这么操作的。除此之外，其同意被告萧山铁路公司发表的质证意见。上述证据经审查，本院认为：对证据1-3，两被告并未提出异议，故确认其证明效力以及之后仅有涉及一块场地的一份合同在2012年11月12日续签，其他合同均已在2013年1月前自然终止，原告已按约交纳合同期内的租金、保证金及案涉土地使用权类型为划拨的事实。对证据4，结合庭审中被告方的陈述，可确认该证据的真实性，至于两被告之间是否构成名为借用实为出租的关系，仅凭该协议无法充分认定两被告之间就案涉土地实质上构成租赁关系，故对原告的该项主张不予认定。对证据5，对公证书所反映照片的形式真实性予以确认，被告方对其关联性提出异议，就原告的证明对象，其缺乏诸如建造手续等其他辅助证据来佐证，且其无法充分的反映出与案涉土地的关联性，故不予认可。对证据6、7，两被告对真实性并未提出异议，故确认其真实性及原告的待证事实。对证据8，该报告系原告单方委托作出，现被告方就此提出异议，程序不合法，且其参照商品房、工业用地重置标准进行评估的做法并未充分考虑合同等因素，故不予认定。对证据9，两被告对真实性无异议，故确认其真实性；至于信访答复中认为“损失赔偿系铁路部门与企业的经济纠纷”，关于各方之间的法律关系属于本案诉讼应予认定的事项，不以政府信访部门的答复为依据。对证据10，两被告对真实性并未提出异议，故确认其真实性。被告萧山铁路公司提供了以下证据：1、关于终止铁路用地出租合同的通知1份，欲证明根据铁路上级机关关于“出租场地在2013年5月31日前移交萧山区政府”的要求，被告履行了提前一个月通知原告的合同义务，并要求原告根据合同第六条约定无条件拆除临时建筑物、退还场地并及时与被告方办理终止合同的相关手续，钟解明签名签收的事实。2、《场地租赁合同终止协议》1份，欲证明根据通知要求及合同约定，双方协商一致达成了“租赁合同于2013年5月31日终止履行”的协议，被告方将退还不再租赁期间的租金，其中包括原告自2013年6-9月的4个月已交租金4000元、保证金1000元。3、退还租金及保证金的相关票据、银行汇款明细表1份，欲证明双方达成上述终止协议后，被告萧山铁路公司于2013年6月27日将应退还的租金4000元和合同履行保证金10200元（其中2012年-49号合同中的保证金是1000元，剩余9200元是原告其他几份合同的保证金），双方所有的租赁关系全面终结且不存在争议。4、关于做好临浦、浦阳两站铁路用地出租出借全面清查、清退工作的通知1份，欲证明通知的移交时间为2013年5月31日，包括原告租赁土地在内的所有铁路闲置土地列入清查、清退范围，该日之前要移交并要求租户配合做好清退工作，租赁期限已经到期的不再续签，未到期的要终止；被告方发出通知的依据是铁路上级机关的有关文件及通知。经庭审质证，原告认为，对证据1、2的真实性无异议，该证据于2013年6月25日拿到原告处签收，原告不愿意签，因为双方的问题没有处理好，这是为了应付配合检查工作才签收，因为租赁合同无效，故该证据也无效，无效合同不存在终止、解除的问题。对证据3的真实性无异议，被告萧山铁路公司有原告的账号，其汇款给原告以及原告收到款项属实。对证据4的真实性无法确认，上海铁路局杭州站、诸暨车务段到底谁是土地使用权人不清楚，被告萧山铁路公司据此发出通知没有依据，该通知也是无效的。被告上海铁路局认为，对上述证据的真实性均无异议。针对证据1-3的证明目的，两被告系另外一层的土地借用关系，其对被告萧山铁路公司与原告之间发生的关系包括订立合同、履行合同、终止及解除等均不是很清楚，因此不方便发表意见。对证据4的证明目的有异议，两被告之间借用土地的民事合同关系是被告萧山铁路公司与原告签订场地租赁合同的权利来源，也可以直接说是被告萧山铁路公司与原告之间形成类似“转租”的意思；被告上海铁路局与萧山区政府谈妥土地移交是2013年5月31日，但实际移交是之后二年多，鉴于此，两被告在2013年未签订借用协议，但实际上由被告萧山铁路公司负责经营管理。上述证据经审查，本院认为：对证据1-3，原告对真实性无异议，但主张“为了应付配合检查工作才签收”，并未提供证据予以证实，结合被告萧山铁路公司在此之后退还租金及保证金的事实，确认该证据的证明效力。对证据4，结合证据1以及庭审中双方关于土地使用权人、土地移交等陈述，可认定该证据的真实性。被告上海铁路局未提供证据。根据以上所确认的有效证据及双方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告上海铁路局（甲方）与萧山铁路公司（乙方）曾签订《借用铁路用地协议书》一份，约定甲方将位于杭州市萧山区原临浦火车站面积为4000平方米的铁路用地临时借给乙方，借用期自2010年1月1日至同年12月31日，乙方按每月每平方米0.2元的标准向杭州站财务交纳管理费；乙方在借用铁路用地时不得扩大用地范围、不得改变土地用途、不得修建永久性建筑物、不得转让和出租等；协议应逐年签订，乙方在合同期满需要继续借用时，应在借用期满前一个月向甲方申请重新签订续借协议等内容。2008年10月30日，被告萧山铁路公司（甲方）与原告（乙方）签订《场地仓储租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于临浦站二号站台改建后雨棚，面积约300平方米，另场地约500平方米，原临浦站K35+850~K35-930，面积约2亩租赁给乙方使用，仅供乙方用于搭建临时仓库及材料堆放场地；租期二年，自2008年3月1日至2010年2月28日，租金共5.4万元；租赁场地上的临时搭建房的有关手续及相关费用等由乙方自行负责，因上级铁路部门需要使用该场地时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期间内无条件拆除临时搭建房，场地归还甲方，甲方退还未履行期间的租赁费等内容。2009年9月11日，双方另签订《场地仓储租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于临浦站二号站台的原XX站K35+730~K35+850，场地面积约1200平方米，仅供乙方搭建临时仓库及材料堆放场地；租期一年，租金0.9万元，自2009年10月1日至2010年9月30日；租赁场地上的临时搭建房的有关手续及相关费用等由乙方自行负责，甲方因上级铁路部门需要使用该场地时应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期间内无条件拆除临时搭建房，场地归还甲方，甲方退还未履行期间的租赁费等内容。2010年3月15日，双方另签订《场地仓储租赁合同》，约定租赁场地坐落原浙赣线临浦站，场地面积共9.5亩（计6300平方米），仅供乙方搭建临时仓库及材料堆放场地；租期一年十个月，租金共10.45万元，自2010年3月1日至2011年12月31日；租赁场地上的临时搭建房的有关手续及相关费用等由乙方自行负责，甲方因上级铁路部门需要使用该场地时应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期间内无条件拆除临时搭建房，场地归还甲方，甲方退还未履行期间的租赁费等内容。后双方另签订《场地租赁合同》（萧劳服合2011-47号），约定乙方租赁原铁路临浦火车站沪昆高架下行方向左侧152号至154号与155号桥墩中间场地一处，面积2亩，给乙方搭建临时非易燃、易爆、毒害化学物资仓库及安全材料堆放场地；租期自2011年1月1日至同年12月31日，年租金1.6万元，保证金1600元，本合同签订生效时一次性缴纳，租赁期内未发生违约情况，租赁结束时全额退还（不计利息）；如因不可抗力或上海铁路局和萧山区政府达成协议，对该场地需要处置收回，造成合同不能继续履行时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期限内无条件拆除临时搭建房，按时退还场地，甲方一周内退还未履行部分的租金及保证金，甲方不承担任何建设、装潢、设备等费用补偿等内容。期间双方续签了前述部分合同，租期最迟至2012年年底届满。2012年11月12日，双方最后针对原铁路临浦火车站浙赣线临浦站二号站台K**+730至K850以东场地一处（面积1200平方米）签订《场地租赁合同》（续租）一份（萧劳服合2012-49号），约定租期自2012年10月1日至2013年9月30日，年租金1.2万元，保证金1000元；第六条第6点约定如因不可抗力或上海铁路局和萧山区政府达成协议，对该场地需要处置收回，造成合同不能继续履行时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期限内无条件拆除临时搭建房，按时退还场地，甲方一周内退还未履行部分的租金及保证金，甲方不承担任何建设、装潢、设备等费用补偿等内容。合同期内的租金及保证金原告均已按约交纳。2013年3月15日，上海铁路局杭州站向被告萧山铁路公司发出“关于做好临浦、浦阳两站铁路用地出租出借全面清查、清退工作的通知”，内容为“位于萧山境内浙赣电气化改造后的车站、区间闲置铁路用地将于2013年5月31日之前移交萧山区人民政府，我站委托你公司经营管理的原浙赣线临浦、浦阳两站内的所有铁路闲置用地，已列于本次移交范围，并通知你公司在3月20日之前向各土地承租户发出书面通知，应明确告知该地块在5月31日之前移交地方政府等情况，你公司与各承租户签订的出租出借合同，租借期限到期的不再续签，租借期限跨2013年5月31日的与承租户达成书面终止协议”等。2013年3月19日，被告萧山铁路公司向原告发出“关于终止铁路用地出租合同的通知”，内容为“请你户按照与我公司签订的《场地租赁合同》第六条第6点的约定抓紧做好有关工作，及时与我公司办理相关手续”。2013年6月25日，原告与被告萧山铁路公司签订《场地租赁合同终止协议》，约定根据《铁运函[2010]1175号》文件精神和上海铁路局关于“浙赣线电气化改造区间废弃铁路用地将于2013年5月31日前移交萧山区人民政府”的有关要求，以及双方签订的《场地租赁合同》（萧劳服合2012-49号）的约定，原合同于2013年5月31日终止并不再继续履行；甲方退还乙方自2013年6月1日至同年9月30日已缴租金4000元。在租赁期内未发生违约情况，甲方在终止合同7日内退还乙方保证金。之后被告萧山铁路公司已退还原告租金4000元及所有合同保证金共10200元。2015年8月9日，杭州市萧山区铁路建设办公室、杭州市萧山区临浦镇人民政府、上海铁路局杭州站、杭州铁路公安处诸暨站派出所联合向原告发出通知，要求原告限期清理铁路线沿线违章建筑、环境“脏乱差”等现象，并于8月25日前自行拆除铁路两侧的违章搭建，清除乱堆乱放等。2015年8月24日，杭州市萧山区控违拆违领导小组办公室向国网萧山供电公司发出“违法建筑项目停电工作联系函”，称“请你单位对沪昆铁路临浦区域内51户的违法建筑项目实施停电措施”等。原告在所租赁场地上的搭建物被拆除之前一直在使用该场地。另查明，案涉土地登记的土地使用者为杭州铁路分局诸暨车务段，使用权类型为划拨。另，依被告萧山铁路公司的陈述，案涉土地系上海铁路局杭州站以借用的形式委托被告萧山铁路公司经营管理的原浙赣线临浦站内的铁路闲置用地，并由其交纳一定的管理费用；依被告上海铁路局的陈述，案涉土地实际移交时间为2015年8月31日，由上海铁路局与萧山区政府办理最终的移交手续。本院认为：针对本案争议点，其一，关于案涉租赁合同效力的认定。原告主张被告萧山铁路公司将未经依法批准的国有划拨土地出租的行为违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第四十八条的规定，并依据《合同法》第五十二条第（五）项规定主张双方之间的土地租赁合同关系无效。本院认为，首先，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽然规定了国有划拨用地未经批准不得出租，但该规定应为约束物权效力的管理性强制性规定，并不影响租赁合同的效力；其次，参照《城市房地产管理法》第五十六条规定，其并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度规定将租金中所含土地收益上缴国家，即其并未明确划拨土地就不能出租并否定其效力；再次，案涉合同系双方真实意思表示，双方依约履行合同义务，且其系合理利用铁路沿线闲置土地，并不损害国家利益或社会公共利益。综上，应认定案涉合同有效。其二，关于双方的租赁合同关系及权利义务是否已按约终止并结清。结合前述分析，双方合同于2013年6月25日协议终止，被告萧山铁路公司也依约履行了约定通知及返还租金及保证金的义务，该终止协议系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，应为有效。原告关于“为了应付配合检查工作才签收”等主张无事实依据，故不予认定。依据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。租赁双方在合同中明确约定“如因不可抗力或上海铁路局和萧山区政府达成协议，对该场地需要处置收回，造成合同不能继续履行时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在限定的期限内无条件拆除临时搭建房，按时退还场地，甲方一周内退还未履行部分的租金及保证金，甲方不承担任何建设、装潢、设备等费用补偿”等，现因上海铁路局和萧山区政府达成协议对该场地处置收回，造成合同无法继续履行，被告萧山铁路公司已按约履行通知、退还租金等义务，原告应按约无条件拆除临时搭建房并退还场地，双方合同亦已因约定条件成就而终止。综上，租赁双方合同关系及权利义务已终止、结清。其三，关于合同终止后原租赁双方是否产生新的租赁关系等的认定。双方签订终止协议后，原告表示其“继续正常使用案涉租赁场地并向政府部门交纳费用”等，但并无证据显示原租赁双方又达成了新的租赁意思表示或使用场地的权利来源，同时原告也并非向被告方交纳相应费用，故无法认定双方在原租赁关系终止后产生了新的租赁关系。其四，至于原告主张的实际损失的认定，本案中原告主张被拆除的建筑物等损失，本应属合同所约定原告的拆除义务范围，并非因合同原因导致的损失，且原告就损害后果并未充分举证证明，故不足以认定其损失主张成立。综上，原告在合同终止及达成终止协议后应按约无条件拆除临时搭建房并退还场地，且在此之后原租赁双方并未产生新的租赁关系，现原告以合同无效为由主张损失赔偿于法无据，其损失亦未确定，即使存在也应由原告自行承担，故对原告关于确认合同无效并赔偿损失的诉请不予支持，被告方的相应辩称于法有据，故予以采信。其五、关于原告赔偿诉请的时效问题。诉讼时效期间应当从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案原告主张因合同无效产生的赔偿损失请求权应适用该时效规定，具体应从合同被确认无效之日或其主张的权利被侵害之日起计算，之前案涉合同效力并未经法院或仲裁机构认定，但原告主张的权利被实际侵害时间应从四部门联合通知其拆除铁路两侧的违章搭建开始计算，故原告主张赔偿损失的诉请未超过诉讼时效，本院对被告方提出的相应时效抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回钟解明的诉讼请求。案件受理费77884元，由钟解明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审 判 长 郑卜训人民陪审员 瞿 萍人民陪审员 徐玲仙二〇一六年四月十八日书 记 员 富美芳 来自