（2016）皖0111民初1791号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-10-31
案件名称
合肥春和景明物业服务有限公司与吴亚东物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥春和景明物业服务有限公司,吴亚东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初1791号原告：合肥春和景明物业服务有限公司，住所地合肥市包河区太湖路温馨家园13#楼一层106室，组织机构代码08032488-0。法定代表人：张春，总经理。委托代理人：张伟，安徽品涵律师事务所律师。被告：吴亚东，男，1968年11月12日出生，汉族，私营业主，住合肥市包河区，委托代理人：王暐，安徽美林律师事务所律师。原告合肥春和景明物业服务有限公司诉被告吴亚东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法由审判员张建适用简易程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告合肥春和景明物业服务有限公司的委托代理人张伟、被告吴亚东及其委托代理人王暐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥春和景明物业服务有限公司诉称：2014年4月23日，包河区温馨家园小区第一届业主委员会代表全体业主与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为温馨家园小区提供物业服务，合同对物业服务费的收费标准、收取方式、缴纳时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订生效后，原告按照约定履行了自己的义务，然而被告作为温馨家园商业用房3-101、3-102、3-103、3-202、3-302室（该五处房产建筑总面积为1001.27平方米）业主，却没有按时支付原告提供物业服务期间的物业服务费用。另外，在原告进驻温馨家园小区之前，2014年1月至4月期间的物业服务由合肥庐中物业管理有限责任公司和安徽省鹏徽物业管理有限公司提供，上述两公司已将相应物业服务费的收取委托给了原告。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳相应物业服务费用。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业服务费19940元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；二、被告支付违约金暂计5000元（以拖欠的物业服务费为基数，自2014年7月15日起按每日千分之三标准暂计至起诉之日，后继续计算至物业服务费清偿之日止）;三、被告承担本案诉讼费用。被告吴亚东辩称：一、原告违反相关物业管理规定，按照每平方米1.8元收费没有法律依据。物价局批准是1.38元，原告没有收费的依据下还提高收费，每平方米1.8元远远超过国家规定，导致被告原租户不交纳物业费，因此被告没有违约。直至原告起诉本人，本人才看见物业合同，但物业公司从未提过被告拖欠物业费。原告在没有租户拖欠物业费时通知我，现在租户跑路，我在8个月后才收到催费通知，我不同意承担前面的物业费，最多我承认一个月的物业费。二、为了小区公共环境卫生和自身安全，被告投资了68000元进行环境改造，另小区围墙搭建6米高的违章建筑，被告为了维护自身安全加固了围墙花费6万元，两项费用合计128000元。原告没有尽到责任，上述被告垫付的费用应由原告支付，物业费应当从被告垫付的十几万元中抵扣。三、原告所主张的收费时间起点是不准确，即使原告提供了服务也是应当在原告进驻小区之后才能收取相关费用，之前被告如果拖欠合肥庐中物业管理有限责任公司和安徽省鹏徽物业管理有限公司的物业费，两公司委托收费是可以委托的，但是业主不缴费的话，原告是没有诉权的。经审理查明：2014年4月23日，包河区温馨家园小区第一届业主委员会代表全体业主与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为温馨家园小区提供物业服务，合同对物业服务事项和质量、物业服务费的收费标准、缴纳时间及违约责任等进行了明确约定。其中合同第五条约定商业物业管理费1.8元/月/平方米；第九条约定物业服务费按半年进行交纳，业主应在每半年的头一个月15日前履行交纳义务。按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。对合同期限，合同第二十九条约定为：本合同为期三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。合同签订后，原告在该小区从事物业服务，被告吴亚东作为温馨家园商业用房3-101、3-102、3-103、3-202、3-302室（该五处房产建筑总面积为1001.27平方米）业主，将上述房屋租赁给其他人使用，由于物业服务费涨价，承租人不愿按照1.8元/月/平方米的标准缴纳物业服务费用，原告也未及时通知被告承租人拖欠物业费的情况，导致被告未能及时缴纳物业费。另外，在原告进驻温馨家园小区之前，2014年1月至4月期间的物业服务由合肥庐中物业管理有限责任公司和安徽省鹏徽物业管理有限公司提供，上述两公司将相应物业服务费的收取委托给了原告。对于上述物业费，原告向被告催缴未果。以上事实，有《物业服务合同》、民事裁定书、缴费通知书、快递单据、快递签收网上查询打印单及当事人的陈述和认可等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：包河区温馨家园小区第一届业主委员会和原告合肥春和景明物业服务有限公司于2014年4月23日签订的《物业服务合同》，对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。被告辩称属于小区唯一的商业业主，由于未向法庭提交相应的证据，本院不予采信。且商业部分的物业费标准是由物业公司和业主委员会共同协商确定的，适用的是市场调节价，一经确定即对业主具有约束力。上述合同在履行期间，原告依约为包括被告吴亚东在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告吴亚东作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。上述合同中约定的物业服务期限自2014年5月1日起，故原告从2014年5月1日起才有权向业主收取物业费，2014年1月至4月期间的物业服务由合肥庐中物业管理有限责任公司和安徽省鹏徽物业管理有限公司提供，上述两公司虽将相应物业服务费的收取委托给了原告，但由于两公司并未到庭，对其真实性及欠费数额无法核实，且即使委托原告收取，通过起诉方式向被告催缴物业费仍需另行授权，因此对于原告诉求的2014年1月至4月期间的物业服务费，本院不予支持。2014年5月1日至12月31日总计8个月的物业费14418元（1.8元/平方米/月×1001.27平方米×8个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告吴亚东辩称其垫付的128000元费用应由原告承担，物业费应当从被告垫付的费用中抵扣的意见，本院认为，被告的行为应属无因管理，系另一个法律关系，不宜在本案中一并解决，原、被告双方可以协商处理，协商不成，可以另案起诉，上述辩解意见不能成为其拒绝缴纳物业费的合法正当理由，对其上述辩解意见，本院不予采信。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告虽系涉案房屋的业主，但其将涉案房屋租赁给其他人使用，由于物业服务费涨价，承租人不愿按照1.8元/月/平方米的标准缴纳物业服务费用，对此原告未及时通知被告承租人拖欠物业费的情况，导致被告未能及时缴纳物业费，故原告在此过程中存在一定过错，被告未能及时缴纳物业费情有可原，被告不应承担违约金，故对原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴亚东于本判决生效之日起十日内支付原告合肥春和景明物业服务有限公司2014年5月1日至2014年12月31日期间物业服务费14418元；二、驳回原告合肥春和景明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元减半收取为212元，由原告合肥春和景明物业服务有限公司负担90元，被告吴亚东负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 建二〇一六年四月十八日书记员 朱丽萍附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自