（2016）皖01民终479号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-05-24

案件名称

余新林、孙兆静与安徽蓝鼎置地集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余新林,孙兆静,安徽蓝鼎置地集团有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2016）皖01民终479号上诉人（原审原告）：余新林。委托代理人：徐连江，男，1951年4月27日生，汉族。委托代理人：高洪武，安徽中特律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙兆静。委托代理人：徐连江，男，1951年4月27日生，汉族。委托代理人：高洪武，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽蓝鼎置地集团有限公司，住所地合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交口，组织机构代码66794633-9。法定代表人：洪传海，公司总经理。委托代理人：赵鑫。上诉人余新林、孙兆静因与被上诉人安徽蓝鼎置地集团有限公司（以下简称蓝鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第02650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余新林、孙兆静原审诉称：2009年9月21日，余新林、孙兆静与蓝鼎公司签订了《商品房买卖合同》，余新林、孙兆静购买了观湖苑小区观湖苑8幢1108室，同时全额付款。合同附件三明确约定提供供暖设备和城市集中供暖。在蓝鼎公司与余新林、孙兆静签订的《安徽省商品住宅销售明码标价书》中也明确规定购房价格含基础、公共设施配套费用，而该项费用包括供暖设施费用。在蓝鼎公司提供的《合肥市住宅使用说明书》中关于供热系统说明为“集中供暖系统”，供热系统采用“城市热力集中供暖”，上述种种情况表明蓝鼎公司在合同中已经明确承诺为蓝鼎公司提供城市热力集中供暖，而余新林、孙兆静也正是看中了蓝鼎公司的这一承诺，签订了购房合同。到2010年交房时，余新林、孙兆静购买的房屋并没有建设供暖设施，蓝鼎公司在不具备交房条件的情况下欺骗余新林、孙兆静交付了房屋以逃避逾期交房的违约责任，各余新林、孙兆静在收到房屋后供暖设施始终未能建设开通。经余新林、孙兆静五年来多次向蓝鼎公司催促开通暖气，蓝鼎公司无奈之下才与合肥热力集团有限公司签订了热力建设合同，至此，余新林、孙兆静才了解到暖气未能开通的原因是蓝鼎公司未向合肥热力集团有限公司缴纳热源配套费，该项费用为2400万元，而余新林、孙兆静的购房款中明确包含基础设施、公共设施配套费，根据省物价局、财政厅、建设厅联合下发的文件《关于进一步完善城市基础设施配套费征收使用管理的通知》皖价费（2008）112号第九条、第十条的规定，城市基础设施配套费包括供热费用，不能再向用户收取集中供热开户费等费用。缴纳热源配套费是蓝鼎公司作为房产开发企业应履行的合同义务，保证供暖设施的建设及开通使用，而蓝鼎公司与合肥热力集团有限公司签订合同后并未按照合同约定及时支付热源配套费，供热设施至今尚未动工。蓝鼎公司未能履行合同义务，应当承担违约责任，而蓝鼎公司在签订合同的时候显然就不准备全面履行合同，蓝鼎公司违反《商品房销售管理办法》第十六条的规定，对于供热的合同义务并没有规定直接的违约责任，试图逃避相应的赔偿责任。但是《商品房销售管理办法》三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。而合同中约定的供暖设施未能建设投入使用明显不符合商品房交付使用条件，蓝鼎公司应当承担违约责任。从交房以来，余新林、孙兆静5年来未能享受到合同约定的供暖，只能采用其他方式进行冬季取暖，有的只能忍受寒冷，既增加了供暖开支，又降低了生活质量，余新林、孙兆静购买的房屋也因为蓝鼎公司的这种违约行为大大贬值。作为提供格式合同的一方，蓝鼎公司恶意逃避违约责任的行为不能够使自己的赔偿责任得以免除。蓝鼎公司交付不符合交付条件的商品房给余新林、孙兆静，应当按照出卖人逾期交房的违约责任承担按日万分之三的赔偿责任。综上，蓝鼎公司拒不履行合同，故余新林、孙兆静诉至法院，请求判令：一、蓝鼎公司全面履行合同义务，为余新林、孙兆静供暖；二、蓝鼎公司承担赔偿责任（自签订合同之日起按每年90个供暖日，每个供暖日向余新林、孙兆静支付已付房款万分之三的违约金至供暖止）共计13342.74元；三、本案诉讼费由蓝鼎公司承担。蓝鼎公司原审辩称：余新林、孙兆静的诉请无事实和法律依据，应依法驳回：一、蓝鼎公司作为开发商，不具备供暖的相应服务，且合同里也未约定是蓝鼎公司为余新林、孙兆静提供供暖；二、余新林、孙兆静诉请第二项无合同依据及法律规定。余新林、孙兆静为证明自己的主张，向原审法院提交以下证据：证据一、余新林、孙兆静身份信息，证明余新林、孙兆静诉讼主体适格。证据二、蓝鼎公司工商登记信息，证明蓝鼎公司主体诉讼资格适格。证据三、商品房买卖合同，证明双方之间签订了商品房买卖合同，蓝鼎公司具有供暖的合同义务；明码标价书，证明余新林、孙兆静支付给蓝鼎公司的总房款中含有热力配套费在内的所有基础配套费；住宅使用说明和广告彩页，证明蓝鼎公司承诺为交付的房屋提供市政供暖。证据四、广告彩页、供暖情况说明、蓝鼎公司申请书、热力集团函、蓝鼎公司承诺，证明蓝鼎公司至今尚未履行合同义务，未提供暖气。证据五、热力建设合同，证明蓝鼎公司至今尚未向热力集团缴纳相关费用；施工告知书，证明蓝鼎公司至今未按合同约定完成供暖施工；《温馨提示》，证明蓝鼎公司至今未按合同约定提供供暖服务，且造成合同违约。蓝鼎公司质证意见：证据一、二，三性均无异议。证据三、商品房买卖合同、明码标价书，真实性无异议，但证明目的有异议，根据合同附件三，设备标准第二部分第十项，该项约定可以证明蓝鼎公司在交付房屋时只要符合该标准即可，余新林、孙兆静诉请第二项无合同依据；住宅使用说明、广告彩页属于邀约邀请，且无公司公章，不予认可。证据四、供暖情况说明，真实性认可，通过该组证据可以反映蓝鼎公司在向余新林、孙兆静交付房屋时，已履行了供热施工义务，符合交付条件。剩余证据均为复印件，蓝鼎公司不予质证。蓝鼎公司为证明自己的主张，向原审法院提交以下证据：证据一、建设工程施工合同、工程施工承包补充合同、观湖苑采暖工程合同、产品销售合同、购销合同，证明供暖工程具体的施工要求及内容，合同内容已履行完结毕。证据二、付款凭证十五页（包括进账单回执、电子记单），证明蓝鼎公司为了观湖苑供暖工程建设完工付出了大量的人力物力，交费情况：单体楼790余万，地下主管道400余万。余新林、孙兆静质证意见：证据一、真实性无异议，其中观湖苑采暖工程合同真实性无异议，但证明目的有异议，供暖工程是系统的工程包括设备安装、调试、验收、交付，另还要可以使用，蓝鼎公司提交的证据仅仅只能证明蓝鼎公司进行了暖气工程的施工，但未证明能否使用；对购销合同（散热片、温控阀）关联性有异议，不能证明蓝鼎公司购买的设备使用到观湖苑小区采暖工程。证据二、均为复印件，不予质证，因为是复印件，不清楚蓝鼎公司是否支付了相关款项，如支付了，也可能只支付了一部分，达不到蓝鼎公司的证明目的，2015年支付的款项没有相应的合同对应，不清楚支付的是何款项，对其是否全部支付也不清楚，我们购买观湖苑的合同中明确规定了有市政供暖，是我们付出相应的金钱而应获取的，蓝鼎公司构成违约。如蓝鼎公司完成了采暖工程，也只是今年完成，但我们的合同是2009年签订了涉案房屋合同，故蓝鼎公司应承担这五年内对余新林、孙兆静造成的损失。原审法院认证如下：一、余新林、孙兆静提供的证据：证据一、二，具有真实性，可以证明双方身份情况；证据三，具有真实性，其中《商品房买卖合同》附件三约定每户供暖均设有散热器，《明码标价书》具有真实性，与本案具有关联性，能证明余新林、孙兆静的购房款已包括与住宅供暖有关的基础设施和公共配套建设费用，《合肥市住宅使用说明书》和广告彩页虽无蓝鼎公司盖章，但能与余新林、孙兆静提供的《商品房买卖合同》、《明码标价书》相互印证，且蓝鼎公司未提供相反证据证明，故具有真实性，能证明涉案房屋采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供暖，室内采暖方式为散热器供暖，蓝鼎公司就观湖苑小区对外宣传采用市政集中供暖；证据四，供热情况说明，具有真实性，但仅能证明2010年3月4日，观湖苑小区热力接入点经安徽金源热电公司检查符合供热技术要求。余新林、孙兆静提供的其余证据均为复印件，无法核实其真实性，不予认定。二、蓝鼎公司提供的证据：证据一，具有真实性，仅能证明蓝鼎公司对小区的供暖设施进行施工并采购有关设备，不能证明小区的供暖设施已经施工完毕，达到可以使用的状态；证据二，均为复印件，无法核实其真实性，不予认定。原判认定：2009年9月21日，余新林、孙兆静与蓝鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定余新林、孙兆静购买蓝鼎公司开发的位于合肥市包河区紫云路滨湖世纪城观湖苑8幢1108室的房屋一套，房屋建筑面积112.49㎡，购房款为494183元，该款项已包括与供暖有关的基础设施和公共配套建设费用。根据住宅使用说明书，该房屋房屋应采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器供暖。蓝鼎公司在2008年9月印刷的观湖苑小区宣传彩页上，注明小区采用市政集中供暖。蓝鼎公司就小区供暖设施正进行施工，至今未能与市政管网接通。另查明，《合肥市城市集中供热管理办法》第十五条第一款规定：“供热企业一般年份应当按照自当年12月5日起至次年3月5日止的供热期对居民热用户供热…”。再查明，蓝鼎公司于2013年3月22日由“安徽蓝鼎置地发展有限公司”更名为“安徽蓝鼎置地集团有限公司”。原审法院审理后认为：余新林、孙兆静与蓝鼎公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。《商品房买卖合同》虽未明确约定供热条款，但蓝鼎公司在其印制的观湖苑小区的宣传彩页上明确说明小区采用市政集中供暖，这对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，且房屋的住宅使用说明书已明确表明房屋采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供暖，室内采暖方式为散热器供暖，故蓝鼎公司为小区的开发商，有义务为小区业主安装齐备的供暖设施，并与市政管网接通。但蓝鼎公司仅作为房地产开发企业，并无直接为余新林、孙兆静供暖的义务，余新林、孙兆静要享受到供暖服务还需履行与供热企业签订合同，交纳供暖费用等手续，故余新林、孙兆静要求蓝鼎公司为其供暖，无事实依据，不予支持。余新林、孙兆静另要求蓝鼎公司承担赔偿责任，但蓝鼎公司并非供热主体，且余新林、孙兆静也未提供证据证明其所受损失，故余新林、孙兆静的该项诉请，无事实和法律依据，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回余新林、孙兆静全部诉讼请求。本案一审案件受理费68元，减半收取34元，由余新林、孙兆静负担。上诉人余新林、孙兆静上诉称：1、双方商品房买卖合同和蓝鼎公司关于提供市政供暖的宣传彩页表明，市政供暖是蓝鼎公司销售房屋的卖点，并成为合同内容之一，故蓝鼎公司应按约提供市政供暖，否则就是违约。市政供暖与小区自主供暖是不同的，市政供暖的每户单价都是一样的，而小区自主供暖则是小区包干供暖费用，如果供暖人数少，则价格会很高。同时，蓝鼎公司如果没有市政供暖义务，则应在合同中予以说明。原判认为蓝鼎公司没有违约是错误的。2、蓝鼎公司在房屋交付后一直不缴纳供热配套费给供热企业，却以种种借口推脱，且截至到2015年11月27日供暖工程至今未完工，管道施工直到管道井阀门，管道入户至今没有连接打压测试。3、虽合同中未约定不提供供暖的违约责任，但余新林、孙兆静请求参照逾期交房违约责任进行赔偿，合情合理。故请求二审法院依法改判。被上诉人蓝鼎公司答辩称：1、余新林、孙兆静原审第一项诉讼请求显然其理由不能成立。蓝鼎公司系房屋开发主体，并不是任何供暖设施的供热主体，其在一审直接要求蓝鼎公司履行供暖义务显然不是双方合同约定的范围。2、对于余新林、孙兆静要求蓝鼎公司赔偿相应的损失，其在一审中未提供任何证据予以证明。3、余新林、孙兆静的诉讼请求已过诉讼时效。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。余新林、孙兆静在二审中提供了2016年2月28日拍摄的照片，证明供暖工程至今未完成；蓝鼎公司对照片的三性和证明目的均有异议，认为照片并不能客观反映出拍摄的场所，且从照片上并不能看出工程完工的情况。本院认为：第一，蓝鼎公司在商品房相关宣传彩页上写明该小区系市政集中供暖，在住宅使用说明书中也明确供热方式是城市热力集中供热，故在商品房买卖合同中虽未明确供暖的具体方式，但可以认定在该小区采用城市集中供热方式是蓝鼎公司承诺的自身合同义务，这在蓝鼎公司关于当时政府要求滨湖新区的新建小区都要有供暖设施的陈述，以及其蓝鼎公司向合肥热点集团有限公司申报供热等系列行为中得到印证。第二，商品房买卖合同附件三中约定了供暖设备的标准为每户均设有散热器，但在第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”部分中，仅约定了水、电、天然气达到使用条件时限，并未约定供暖设备的达到使用条件的时限，也未约定实际开始供暖的时间。故，从合同权利义务角度而言，余新林、孙兆静认为蓝鼎公司应当自交付房屋后的第一个供暖季即应当向其实际提供供暖的主张，缺乏合同依据，其要求蓝鼎公司按逾期交房情形承担违约责任不能成立。第三，从城市集中供热过程中来看，实际开始供暖，除了小区建设单位自身要建成符合条件的供暖设施和安装好供暖设备以及积极申请开户外，同时还受到城市集中供热的规划管理、集中供热管网覆盖范围等非建设单位因素的影响。本案中，安徽金源热点公司在2010年3月检查时认为该小区热力接入点符合技术要求，因此，余新林、孙兆静将该小区至今未能实际供暖的原因完全归咎于蓝鼎公司的消极不作为在客观上存在一定片面性。第四，本院注意到蓝鼎公司近期业已采取积极措施与供热企业洽谈争取尽早供暖，同时对于余新林、孙兆静要求该小区能够尽快供暖以提高自身生活质量等要求以及因此可能遭受的不适影响，也予理解和尊重。但在法律上此种损害难以界定，应通过双方当事人明确约定或协商予以解决为宜。原判以余新林、孙兆静并未能提供证据证明其所受损失而不支持其赔偿损失之主张，难以失当。综上，上诉人余新林、孙兆静的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费68元，由上诉人余新林、孙兆静负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶玉军审　判　员　　张　怡代理审判员　　董江宁二〇一六年四月十八日书　记　员　　李　颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。关注公众号“”