（2016）闽01执异字第31号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-22
案件名称
池海与宁康、陈雄执行异议纠纷执行裁定书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
池海,宁康,陈雄
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
福建省福州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽01执异字第31号异议人池海，男，汉族，1975年10月28日出生，住福州市晋安区。委托代理人丁文辉、马德珍，北京德恒（福州）律师事务所律师。申请执行人宁康，男，汉族，1964年11月22日出生，住福建省福安市。委托代理人梁秋华，上海融孚律师事务所律师。被执行人陈雄，男，汉族，1974年6月26日出生，住福建省福安市。本院在执行申请执行人宁康与被执行人陈雄借款合同纠纷一案中，2015年12月15日作出（2014）榕执行字第227-1号执行裁定：拍卖被执行人陈雄名下位于福州市鼓楼区＊＊＊单元（权证号：＊＊＊号）的房产。池海不服向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。池海异议称，2011年4月26日，异议人借款给被执行人陈雄人民币300万元，由于陈雄无力还款，双方约定以租金抵偿借款，并于2011年12月6日与陈雄签订《房屋租赁合同》，合同约定：由异议人承租陈雄所有福州市鼓楼区＊＊＊单元的房产；租赁期限为15年，自2011年12月6日至2026年12月5日止，租金为300万元；异议人一次性向陈雄支付15年的租金；同等条件下，异议人享有优先购买权；等等。合同签订后，陈雄将上述房产交付异议人使用至今。中院（2014）榕执行字第227-1号执行裁定拍卖上述房产，并于2016年1月18日发布公告，要求该房产使用（占用）单位及个人在公告发布之日起15日内自行迁出。现异议人为维护自身合法权益，特向中院提出执行异议。请求1、依法确认异议人是上述房产的承租人；2、在拍卖公告中客观披露上述房产目前由异议人依法承租以及租赁期限等重要事实；3、在拍卖、强制执行过程中依法保障异议人在同等条件下的优先购买权；4、在拍卖、强制执行过程中依据“买卖不破租赁”的原则，依法保障异议人在原租赁合同约定的租赁期限内继续承租上述房产的权利。申请执行人宁康答辩称，异议人提交的《房屋租赁合同》完全系被执行人与异议人恶意串通签订的虚假合同，理由是：第一，人民法院在对被执行人的住宅采取现场执行措施过程中，从未发现异议人池海居住在该住宅内，异议人从未向执行法院主张过所谓承租权。第二，异议人提交的所谓“银行流水单”根本不能证明其向被执行人陈雄支付了300万元的租金。首先，异议人一次性支付15年的租金300万元承租上述住宅明显有悖常理。2011年福州住宅商品房的均价为13000元，300万元的租金无论是当时还是现在，完全足够在福州买下一套豪宅了，只要有正常思维的人都不可能一次性支付300万元去承租一套租赁期限为15年的住宅。其次，银行流水单并没有体现借贷双方为异议人与被执行人，退一步讲，即使是异议人与被执行人双方的流水单，由于双方原籍都是福安人，款项往来非常频繁，根本就不能证明该笔300万元系支付租金。第三，阳光白金瀚宫物业服务中心于2016年3月17日出具的《入住证明》与事实不符，且该中心不具备单位证人的主体资格，因此该《入住证明》依法不具有证明效力。经查，2016年3月16日上午依法对上述房产进行了强制开启，执行法官携评估人员进入房屋后，发现有一个名为刘斌的女士住在屋内，其声称被执行人陈雄欠了其500多万元，陈雄把房屋交给她居住，其持有物业颁发的门禁卡。执行法官依法对刘斌制作了笔录，要求其在3天内搬离。另，本院依职权调查阳光白金瀚宫物业服务中心，该中心负责人确认2016年3月17日池海携带本案《房屋租赁合同》到该中心要求出具入住证明，涉案房产的物业费由一位名叶玫的人转账交付的。本院认为，根据异议人陈述本案一次性支付的租金实际上是其借给被执行人陈雄的款项，故本案的《房屋租赁合同》约定实质上以租抵债，并不是真实的租赁合同，是一种以租金抵债的擅自处分不动产的行为，直接损害了本案中已经过生效裁判确定的申请执行人的合法债权。对于被执行人陈雄将涉案房产交付给异议人长期使用，以租金形式清偿债务，在人民法院查封之前已抵偿的部分，经双方确认无异议的可以认定为已实际履行完毕，但在人民法院查封之后，应视为自动冻结涉案房产的租金收益，异议人抵债的主张不得对抗法院的执行。异议人向本院提交的物业等缴费单据显示缴款人、实际转款人均非池海本人，且涉案房产内的实际居住人刘斌的陈述与异议人的主张相互矛盾。故池海的异议理由不成立，对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：驳回池海的异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 石文玉审 判 员 林 辉代理审判员 张 敏二〇一六年四月十八日书 记 员 赖文华附主要法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。（2016）闽01执异字第31号共5页 微信公众号“”