（2015）彬民初字第01090号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-06

案件名称

陈某某、杨某某、赵某某、豆某某与黄某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

彬县人民法院

所属地区

彬县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某某,杨某某,赵某某,豆某某,黄某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

陕西省彬县人民法院民事判决书（2015）彬民初字第01090号原告陈某某，男。原告杨某某，男。原告赵某某，男。原告豆某某，男。以上原告共同委托代理人张某某，男，陕西彬州律师事务所律师。被告黄某某，男。原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某、豆某某及四原告的共同委托代理人张某某与被告黄某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某诉称，2008年原、被告签订了房屋租赁合同，因双方在履行合同过程��产生分歧，遂于2010年2月21日重新协商达成口头协议，并按该口头协议履行。同年7月8日双方重新签订房屋租赁合同，合同约定：从2010年2月21日起至2015年2月20日止，原告将自己位于彬县公刘街天宇大厦的商铺租赁给被告，租期5年，双方的权利义务在合同中作了明确约定。2013年5月25日，双方以补充协议的形式对租金作了变更。合同订立后，被告支付了三个合同年的租金1649400元，在合同约定的第四个年支付期限，被告只支付了220000元，对下余的493940元及以后的租赁费至今未支付，原告多次找被告要求支付租金，被告以各种借口予以推诿，后拒接电话，现合同期限已满，被告仍占据房屋，给原告经营带来困难且造成巨大损失。故请求人民法院依法判决被告1、交付所租原告的房屋；2、支付下欠原告合同期限内的房屋租赁费1207880元；3、支付原告从2015年2月21日至交付房屋��日止的实际占用费（每天按1956元计算）。被告黄某某辩称，原告方诉称合同签订的过程及下欠租赁费情况均属实。被告2013年、2014年未完全交付房租是由于其合伙人卷款逃跑，致被告没有能力完全履行合同。2015年2月21日合同期满至今未交付房屋原因是合同期满前原、被告双方曾口头达成协议，被告给原告预支付500000元租金，原告继续将房屋续租给被告，但由于被告生意一直不景气，加之家里出了点事导致未及时将预租款支付给原告。在被告向其转租方收取租赁费凑资金时，原告方从中阻挠，致使被告不能按照双方口头约定支付租金。另外，被告在2010年对租赁房屋进行了装修，现已使用5年，被告希望将房屋内部可移动财产及装修附着物折现抵租。本案争议焦点：1、原告主张的占用费计算标准是否符合实际情况，是否应予支持；2、双方对租赁��同到期后被告的可移动财产及装修附着物如何处理是否有约定；3、被告可移动财产及装修附着物是否应予折价抵租。原告对其诉讼主张提供了以下证据：1、房屋租赁合同，证明该合同第13条约定租赁期满后，乙方（被告）对商业楼的装修不得故意破坏和拆除，应完整无偿交付甲方（原告），如有破坏或拆除应全额赔偿。2、房屋租赁补充合同1份，证明一楼面积726.66㎡，租金386676.48元；二楼面积1100.88㎡，租金330264元。被告黄某某对原告提交证据的真实性均无异议。本院审查认为，原告提供的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同，内容真实，形式合法，且被告无异议，本院予以认定。综上原、被告陈述、原告举证、被告质证及本院认证，可以认定如下案件事实：2008年原、被告签订了房屋租赁合同��因双方在履行合同过程中产生分歧，遂于2010年2月21日重新协商达成口头协议，并按该口头协议履行。同年7月8日双方签订了书面房屋租赁合同，合同约定：从2010年2月21日起至2015年2月20日止，原告将其位于彬县公刘街天宇大厦的商铺租赁给被告，租期5年。该合同第13条约定租赁期满后，乙方（被告）对商业楼的装修不得故意破坏和拆除，应完整无偿交付甲方（原告），如有破坏或拆除应全额赔偿。2013年5月25日，双方以补充协议的形式对租金作了变更，即从2013年2月21日至2015年2月20日，北一楼面积为726.66㎡的商铺租金变更为每平方米每月44元，年租共计383676.48元；南北二楼总面积为1100.88㎡的商铺，租金变更为每平方米每月25元，年租共计330264元，年租费共计713940元。合同订立后，被告已支付了三个合同年度的租金。在合同约定的第四年度支付期限，被告只支付了220000��，对下余的493940元及第五年度支付期限的租金713940元，租金共计1207880元至今未支付。另查明，被告在原告知情的情况下，将租赁原告天宇大厦北一楼房屋中的部分转租给了第三方，其中转租给“雅戈尔服装店”239㎡、“钟少白店”171.6㎡及“1735烟酒店”165㎡。原告在与被告合同期满后已与“雅戈尔服装店”、“钟少白店”重新签订了租赁合同。并在被告与“1735烟酒店”转租合同于2015年11月18日到期后也重新签订了租赁合同。被告已收取了2015年2月21日至2015年11月18日期间“1735烟酒店”租金。此后“1735烟酒店”直接向原告交付租金。原、被告在租赁合同补充条款里明确约定北一楼面积726.66㎡，租金为每平方米每月44元，南北二楼面积1100.88㎡，租金为每平方米每月25元。故被告在与原告的租赁合同到期后，北一楼有151.06㎡面积的房屋未交付给原告，南北二楼1100.88㎡面积的房屋未交付给原告，另外被告已收取北一楼“1735烟酒店”的租赁费共计44元/㎡.月×165㎡×9个月-726元（注:3天的租赁费）＝64614元未交付原告。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应依合同约定履行各自义务。对原告要求被告交付房屋的请求，根据双方签订合同内容及查明的事实，因房屋租赁合同已于2015年2月21日到期，双方就续租一事又未达成一致意见，所以被告应对租赁原告房屋的未交付部分予以交付；对原告要求被告支付房屋租赁期内的租赁费1207880元，因被告无异议，予以支持；对原告要求被告支付从2015年2月21日至交付房屋之日止的实际占用费，因原告对部分房屋已实现其权利，故对未实现权利的部分按补充协议约定的租金标准予以支持；对租赁到期后被告对原告房屋的附着物及内部财产是否应予折价，因双方在租赁合同13条明确约定：“租赁期满后，乙方（被告）对商业楼的装修不得故意破坏和拆除，应完整无偿交付甲方（原告），如有破坏或拆除应全额赔偿。”故对租赁房屋的内部附着物，被告无权要求折价偿付，对租赁房屋的内部财产，因双方多次协商无果，被告应将其搬离房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：1、被告黄某某交付原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某位于彬县公刘街天宇大厦的商铺北一楼未交付的151.06㎡房屋及南北二楼1100.88㎡的房屋；二、被告黄某某支付原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某下欠租赁期间的租赁费1207880��；三、被告黄某某支付原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某未交付的北一楼151.06㎡及南北二楼1100.88㎡房屋的实际占用费从租赁期满之日起（2015年2月21日）至交房之日止；四、被告黄某某支付原告陈某某、杨某某、赵某某、豆某某已收取北一楼“1735烟酒店”的房屋租赁费64614元。上述款项限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15671元，由被告黄某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审　判　长　　李秀云人民陪审员　　程振涛人民陪审员　　陈小妮二〇一六年四月十八日书　记　员　　许颖妍附一：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、执行申请提示:��中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：