（2015）洪经民初字第281号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-30
案件名称
蒋国萍与南昌三己置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋国萍,南昌三己置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）洪经民初字第281号原告：蒋国萍，女，1957年12月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：南昌三己置业有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区白水湖路388号赛维莱国际企业城1号楼厂房3单元，组织机构代码：75114256—0。法定代表人：梁丽芬，该公司董事长。委托代理人：王坚，江西宏正律师事务所律师。原告蒋国萍诉被告南昌三己置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋国萍，被告南昌三己置业有限公司委托代理人王坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋国萍诉称：2010年8月6日原、被告签订《南昌市存量房买卖合同》，原告买入南昌市经开区白水湖路388号赛维莱国际企业城1号楼6单元厂房（1-4层），付清全部房款。2012年1月9日原告收到被告的收楼通知书，原告在验收时发现厂房存在严重的质量与缺陷问题，原告无法投入使用，自原告报修至今，被告一直未修复。为此，2013年原告向南昌仲裁委员会申请仲裁，南昌仲裁委员会驳回了原告的仲裁请求。原告对该仲裁裁决不服，向南昌市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书，最终南昌市中级人民法院撤销该仲裁裁决书，原告认为被告交付的诉争房屋的质量不符合双方合同的约定，造成了原告的经济损失，遂起诉至法院，请求判令：一、被告承担全部修缮费用30132.2元；二、被告依法赔偿因延误修复期间造成的经济损失包括诉争房屋无法出租造成的2012年1月至2015年5月的空置租金损失102500元、原告租房的租金79200元（租金损失均计算到判决之日止）及上海往返南昌的维权费用；三、本案诉讼费、鉴定费、仲裁费5256元、撤销仲裁费400元等均由被告承担。被告南昌三己置业有限公司辩称，一、被告出售给原告的诉争房屋不存在质量问题；二、原告主张的第二项诉讼请求均不应由被告承担，且在被告与原告的诸多诉讼案件中，原告均提出此类请求，均被驳回；三、原告的诉讼请求没有法律依据。经本院审理查明，2010年7月29日，原告蒋国萍（作为乙方、买受人）与被告南昌三己置业有限公司（作为甲方、出卖人）签订一份《商品房产权转让协议书》，双方就商品房产权转让的相关事宜，协商一致达成如下约定：甲方投资开发的房地产项目其中坐落在南昌经济技术开发区白水湖路388号赛维莱国际企业城一号楼厂房6单元（第1-4层）自留产权房，办理商品房产权转让过户到乙方名下，归乙方所有；甲、乙双方到房地产相关部门办理手续，按南昌市房产管理局、南昌市工商行政管理局监制的南昌市存量房买卖合同签订正式买卖合同，合同转让单价1880元／㎡，总价586146.4元；特别约定因乙方为甲方工作近10年，甲方以内部最优惠折扣率79.78%，总房款467670的特价给予乙方作为对高管的以资鼓励；本协议与存量房买卖合同具有同等法律效力，如果本协议条款与买卖合同条款相互发生矛盾或抵触，则以本协议条款为准；甲方前期所欠乙方的2009年4月到2010年5月的税后工作88425元及借款50000元在购房款中予以抵扣；该协议还约定了其他相关内容。2010年8月6日，原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订一份《南昌市存量房买卖合同》，约定：甲方将坐落在南昌经济技术开发区白水湖赛维莱国际企业城小区1栋6单元1-4层的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋现状已作详细了解并愿意购买；价款为586146.4元；甲方同意于2010年9月1日前腾出该房屋并通知乙方验收交割，乙方应在收到通知书之日起的15日内对房屋情况进行查验，并办理交接手续；该房屋正式交付时，房屋完好无损，保证屋内水、电、煤、有线电视等全部开通并能正常使用，房屋不漏水、不渗水；本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，若协商不成，双方同意向南昌仲裁委员会申请仲裁，双方另有约定的除外。该合同《补充条款》中对诉争房屋各部位、部件保修内容与保修期做了以下约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关6个月，电气管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年；该《补充条款》还对交房装饰、设备标准做了以下约定：外墙需防水涂料，内墙需砂浆粉刷，……，动力线至入户口配电箱，宽带有线电视、电话、电线均引入户、品牌防盗门、卷闸门、对讲系统，一层红外线、防盗系统……。该合同还约定了其他相关内容。2010年8月3日，原、被告共同向南昌市房屋产权交易管理处提出上述涉诉房屋所有权转让及转移登记申请，原告于同年8月20日取得了该房屋的产权证，亦于同年12月30日取得该房屋的土地使用权证。原告现已按双方约定支付完全部购房款。签订上述《商品房产权转让协议书》及《南昌市存量房买卖合同》后，原、被告办理收楼手续，在验收过程中，原告发现涉诉房屋存在质量问题，双方就质量问题及修缮责任进行了反复多次的协商、整改、验收：（一）、2010年8月12日，原、被告双方验房并签订一份《关于办理房屋验收相关事宜备忘录》，关于涉诉房屋交接验房情况，存在以下质量问题需整改修复：一、房屋严重漏水；二、整栋房子所有的预埋管线内无任何电线；三、室内消防管堵头破损；……六、楼房第1至4层墙体有严重裂缝须修复；……十、对讲系统、一层红外线、防盗系统均未安装好；十一、水、电、煤、消防水皆未开通，无法验收；因办房产证需要甲、乙双方约定先付清全部房款，但不影响日后办理交房，甲方仍按合同交房标准在2010年9月1日交付使用之前整改修复好。（二）、2012年1月6日，被告向原告发出收楼通知书，主要内容为：原告所购买的涉诉房屋已具备合同拟定的交楼条件，原告于2012年1月9日办理收楼手续，如在规定的时间未能前来办理收楼手续，视为默认收楼，一切与收楼相关的责任均由原告承担。（三）、2012年1月11日，原、被告双方验房并签订一份《关于赛维莱企业城1号楼6单元交房验收不合格备忘录》，主要内容有：就涉诉房屋被告承诺于2010年9月1日之前整改完毕后交付乙方，直到2012年1月9日才接到被告整改完毕交房收楼通知书，原告正式办理验房。经验房，存在消防栓未装配好、煤气管道、有线管道皆未开通等多处不合格之处，验房为不合格，被告承诺再次整改，于2012年2月15日之前整改修缮完毕。（四）、2012年2月9日，原、被告双方再次验房并签订一份《关于赛维莱企业城1号楼6单元交房第三次验收不合格备忘录》，主要内容有：2012年2月9日原告接被告通知，告知已按2012年1月11日验房不合格备忘录提出的整改要求整修完毕可以验收了。经原告查验，还存在卫生间渗水、煤气管道、有线管道皆未开通等质量问题，被告承诺再一次整改，表示30天内修复。之后，因原、被告双方就涉诉房屋的整改问题未达成一致意见，原告向南昌仲裁委员会申请仲裁，要求被告赔偿修缮费用，南昌仲裁委以原告未依法在举证期限内提出对涉诉房屋修缮费用进行鉴定，没有有效证据证明其申请为由驳回原告的仲裁请求；原告不服该仲裁裁决书，向江西省南昌市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书，江西省南昌市中级人民法院于2015年4月27日作出（2014）洪民二仲审字第12-2号民事裁定书，裁定撤销该仲裁裁决书。原告遂起诉至法院。另查明，原告因被告逾期交付涉诉房屋于2013年5月6日向南昌仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付逾期交房违约金、限期交房并支付相关费用，南昌仲裁委审理后认为，被告已于2012年1月9日交房，应当承担从2010年9月1日起至2012年1月9日止的逾期交房违约金，并据此做出（2013）洪仲裁字第55号裁决书，现该裁决书已发生法律效力，且被告已经履行完毕。再查明，2009年1月21日，南昌市城乡建设委员会核发了《竣工验收备案表》给被告南昌三己置业有限公司，载明工程名称为赛维莱国际企业城1#楼，备案意见为：单元式厂房1#楼工程的竣工验收备案文件已于2009年1月21日收讫，文件齐全。另原告蒋国萍原系被告南昌三己置业有限公司副总经理，已于2012年12月离职。在本案审理过程中，原告向法院提出申请，要求对涉诉房屋以下项目的修缮费用进行司法鉴定：一、涉诉整栋房屋屋面防水、外墙防水、所有卫生间防水；二、整栋房屋裂开的内墙修复；三、整栋房屋煤气管道安装进屋的费用；四、1层楼的红外线防盗系统及1-4层楼的可视对讲系统安装2015年9月市场最低价格为标准；五、1层楼的一个消防管堵头更新；六、电器照明线路安装部分，包括涉诉房屋电气设计图例中的被告未安装的项目包括插座线路布线缺少的300米、电视线路布线缺少的200米、36W简式荧光灯（2×2ILD36W）23个、22W圆球吸顶灯（环管型荧光灯）13个、防水防尘灯（光源荧光灯）8个、13W壁灯（光源荧光灯）1个、125W金卤灯（设计补偿电箱）8个、22W半球吸顶灯4个，一般插座（单相二极和三极插座带防护门电插座）30个、16A、250V挂壁式空调插座（单相二极和三极插座带防护门电插座）4个、20A、250V立柜式空调插座（单相二极和三极插座带防护门）5个、10A、250V电热水器插座（单相二极和三极插座带防护门）4个、10A、250V卫生间排风插座（单相二极和三极插座带防护门）4个、10A、250V双联双控开关2个，10A、250V单联单控开关11个、10A、250V三联单控开关1个；七、弱电安装部分，包括安装电话数据双孔插座16个、暗装电视插座16个、暗装网络插座20个、电视线450米，网络线800米、电视分配箱（包括十二位分配器和箱体）1个、电线200米、电信分线盒4个。并要求对涉诉房屋2012年1月至2015年5月的租金损失进行评估。经本院准许，江西求实司法鉴定中心出具建筑工程鉴定意见书，鉴定意见如下：（一）房屋修缮费用为30132.20元，其中，漏水及墙面开裂等修复费用为17584.44元，煤气管道修复费用为605.36元，1层楼的红外线防盗、1-4层楼的可视对讲修复费用为2806.65元，消防管道修复费用为4064.05元，电气照明修复费用为5071.7元。（二）该区域该类型房屋租金自2012年1月至2015年5月的平均价为2500元／月，该期间租金损失费用为102500元。原告为此花费鉴定费8000元。以上事实，有原告提交的《南昌市存量房买卖合同》、三次《备忘录》、江西求实司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书及鉴定费发票，被告提交的《商品房产权转让协议书》、《南昌市单位房屋所有权转让及转移登记申请（审批）表》《土地使用权证》、收楼通知书、（2013）洪仲裁字第55号裁决书及原告与被告委托代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。对于原告提交的三份《备忘录》，虽然被告提出异议，认为所盖公章系原告私自加盖，本院认为，该三份《备忘录》被告处已加盖公章，且被告处代表人有工程部经理、销售部经理签字认可，故本院予以采信；对于原告提交的七份《签呈》，被告提出异议，认为没有加盖公章，故本院不予采信；对于原告提交的租赁合同及租金收据，本院认为，相关租赁合同的出租人未出庭作证，对其真实性无法核实，故对该证据不予采信。对于被告提交的《廉洁从业守则》，与本案不具有关联性，不予采信。本院认为：原告蒋国萍与被告南昌三己置业有限公司签订的《商品房产权转让协议书》及《南昌市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。本案的争议焦点有二个：第一，涉诉房屋的修缮费用30132.2元应否由被告承担；第二，原告因涉诉房屋存在质量瑕疵空置房屋所产生的租金损失及原告在外租房的租金应否由被告承担。对于第一个争议焦点，本院认为，原、被告对于涉诉房屋的质量问题及修缮问题进行了反复多次的协商、整改、验收，涉诉房屋存在质量问题是不争的事实。既然被告交付的商品房存在质量瑕疵，并且该质量瑕疵的产生由被告所导致，且被告在《备忘录》中已承诺对此质量问题进行整改，那么因修缮该商品房质量瑕疵产生的费用理应就被告承担。经鉴定，本案诉争商品房存在的质量瑕疵的修缮费为30132.20元。因此，该修缮费由被告承担。对于原告诉请超过鉴定部分的费用，本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，首先，被告已经取得南昌市城乡建设委员会颁发的涉诉工程的《竣工验收备案表》，而《竣工验收备案表》是具有法律效力的法定证明文件，涉诉房屋取得了《竣工验收备案表》，就说明涉诉房屋工程质量符合相关法律、法规规定，涉诉房屋虽然有质量瑕疵，但该质量瑕疵不影响结构安全，也不必然导致原告无法入住和严重影响其正常使用；其次，根据已发生法律效力且已履行完毕的（2013）洪仲裁字第55号裁决书可知被告已于2012年1月9日向原告交付了涉诉房屋。综上，原告自2012年1月9日之日起完全可以实际支配涉诉房屋，原告有义务及时采取适当措施对涉诉房屋的质量瑕疵予以整改，以免房屋空置损失进一步扩大。既然被告交付的商品房的质量瑕疵并不影响结构安全，也不必然导致原告无法入住和严重影响其正常使用，加之，原告自己也没有采取适当的方式减损，那么，原告要求被告承担讼争商品房自交付之后空置的租金损失及在外租房的租金损失，本院不予支持。原告要求被告承担仲裁费、撤销仲裁费，没有法律依据，亦无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南昌三己置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋国萍维修费30132.20元；二、驳回原告蒋国萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7020元，鉴定费8000元，以上合计15020元，由原告蒋国萍负担10000元，被告南昌三己置业有限公司负担5020元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 章 鸿审 判 员 陈艳平人民陪审员 杨 涛二〇一六年四月十八日书 记 员 张 璐 更多数据：搜索“”来源：