（2015）南铁民初字第590号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-10-24

案件名称

广西鑫盟投资集团有限责任公司与广西润洲投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西鑫盟投资集团有限责任公司,广西润洲投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第590号原告广西鑫盟投资集团有限责任公司。法定代表人郭开学，该公司董事长。委托代理人黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托代理人李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告广西润洲投资有限公司。法定代表人张作鹏。原告广西鑫盟投资集团有限责任公司（以下简称鑫盟公司）与被告广西润洲投资有限公司（以下简称润洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法适用简易程序审理。2015年12月9日本院依原告的申请依法查封被告放置于南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场2号办公楼14层的物品价值20万元部分。因案情复杂，本院于2015年12月21日依法裁定将本案转为普通程序，由审判员梁娟担任审判长，与审判员胡欣、代理审判员吴永能组成合议庭进行审理，书记员吴宾虹担任记录。本案于2016年3月14日公开开庭审理，原告鑫盟公司的委托代理人李宗溢到庭参加诉讼，被告润洲公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒��到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫盟公司诉称，2013年8月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其购买的位于南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场2号办公楼第14层，建筑面积为1534.91平方米的办公楼出租给被告；租期暂定为10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；第一年租金为每平方米每月68元（人民币，下同），以后每年递增5%；租金按先交租后使用的原则，按季度交付，每季末前五日交纳下一季租金；承租方违反合同约定拖欠租金，每迟交一天，按迟交金额的千分之五支付违约金，迟交时间超过一个月的，出租方有权解除合同。合同签订后，原告如约履行交付该办公楼给被告使用。根据合同的约定，被告应当在2015年3月26日前支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金345216.60元，但被告并未如期向原告交纳，经原告多次催收，被告仍未交纳。根据合同第九条的约定，原告于2015年5月12日通过邮件寄送、在办公室门口张贴的方式向被告发出《关于解除合同并支付租金及违约金的通知》，并要求被告在收到解除通知之日起五个工作日内搬离该办公楼。因被告未如期搬离，经多次沟通无果后，原告于2015年7月23日在《南国早报》上刊登要求被告搬离该办公楼的《通知》，然而被告至今既不交租金也没有搬离该办公楼。原告认为，被告逾期交纳租金超过一个月，依据《合同》约定原告有权解除合同，且原告已发出解除合同通知。但被告不但一直拖欠租金，还一直占用该办公楼，经原告多次催告后仍没有搬离，导致原告产生巨额的租金损失，遂诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除，并判令被告向原告支付拖欠的租金161101.08元（计算方式：从2015年4月1��起计至合同解除之日即2015年5月12日止，按第三年租金标准即每月租金115072.20元计算）；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（计算方式：每日按拖欠租金161101.08元的5‰计算，从2015年3月27日起至租金付清之日止）；3、被告交回租赁房屋，并支付原告租金或房屋占用费（计算方式：参照合同约定的租金标准计算，从合同解除之日即2015年5月13日起至2016年3月14日止）；4、被告承担本案诉讼费用。被告润洲公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告润洲公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。经审理查明，2013年8月13日原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场2号办公楼第14层出租给被告，涉案房屋建筑面积共1534.91平方米；租期暂定为10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；合同签订生效后五个工作日内出租方将房屋交付给承租方装修、使用；免租期自2012年7月24日起至2012年9月30日止，免租期内免收租金，自甲方将出租房屋移交给乙方之日起的物业费、水电费等使用房屋所产生的费用由乙方承担，承租方可根据自己的需要按办公用途对房屋进行装修，因出租方原因造成影响承租方装修进度的，起租日期及免租期顺延；第一年房屋租金为每平方米每月68元，每月租金为104373.88元，以后逐年递增第三年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金为每平米每月74.97元，月租金115072.20元，第四年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金为每平米每月78.72元，月租金120828.11元；按先��租后使用的原则，租金按季度支付即本合同签订7个工作日内交付第一季度三个月的租金，以后每季度末前五日交纳下一季租金；双方约定押金20万元，在交付第一期租金时一并交纳，租赁期满3个工作日内结清所有款项无息退还；承租方违反合同规定拖欠租金，每迟交一天，按迟交金额的千分之五交付违约金，时间超过一个月，出租方有单方解除合同的权利，并不向承租方承担任何违约和赔偿责任；合同还对其他事项做出了约定。合同签订前原告已将房屋交给了被告，被告租金支付至2015年3月31日，之后被告未再支付租金，也未搬出涉案房屋。2015年5月15日原告通过快递向被告的法定代表人张作鹏寄送《关于解除合同并支付租金及违约金的通知》，快递上收件人的地址为青秀区民族大道157号财富国际广场2号办公楼14层14-5号，中国邮政速递短信业务申请单上显示快递已��投，邮政盖章的时间为2015年5月15日。另查明，涉案房屋的所有权人为原告鑫盟公司。以上事实，《房屋租赁合同》、房产证、快递单、中国邮政速递短信业务申请单、刊登于《南国早报》的通知、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于本案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。被告租金支付至2015年3月31日，之后被告未再支付租金，已构成根本违约。被告拖欠租金已超过一个月，《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之��定，原告有权解除合同。2015年5月15日原告向被告的法定代表人张作鹏寄送《关于解除合同并支付租金及违约金的通知》，原告提交的证据中国邮政速递短信业务申请单证明原告发出的该项通知已于2015年5月15日送达张作鹏，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认本案《房屋租赁合同》于2015年5月15日解除。二、关于被告拖欠的租金数额问题。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，但被告从2015年4月1日开始拖欠租金构成违约，原告要求被告支付2015年4月1日至2015年5月15日的租金有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同��定，2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为115072.20元，所以被告应支付原告2015年4月1日至2015年5月15日的租金172608.3元（115072.2元／月＋115072.2元／月÷30×15天）。三、关于本案《房屋租赁合同》解除后被告法律责任承担的问题。1、关于违约金问题。根据合同约定，租金按季度支付即本合同签订7个工作日内交付第一季度三个月的租金，以后每季度末前五日交纳下一季租金。所以2015年4月1日至2015年5月15日的租金应于2015年3月31日前支付。根据合同约定，承租方违反合同约定拖欠租金，每迟交一天，按迟交金额的千分之五交付违约金。被告从2015年4月1日开始拖欠租金，被告应支付原告2015年4月1日至2015年5月15日的租金172608.3元，原告只要求被告支付逾期支付租金161101.08元的违约金，是原告对自已权利的处分，应予准许。原告的该项诉求有事实和法律依据��本院予以支持，但原告计算违约金的起止时间有误，应予纠正。被告应支付的违约金具体计算如下：以161101.08元为基数，自2015年4月1日至本判决确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计算。2、关于房屋占有使用费的问题。2015年5月15日合同解除后被告未搬出涉案房屋，原告要求被告支付2015年5月16日至2016年3月14日的房屋占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。房屋占有使用费的计算标准参照合同约定的租金计算标准，根据合同约定，2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为115072.20元，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为120828.11元，所以被告应支付原告2015年5月16日至2016年3月14日的房屋占有使用费1178351.9元（115072.20元／月×4个月＋115072.20元／月÷30×15天＋120828.11元／月×5个月＋120828.11元／月÷30×14天）。3、关于交回涉案房屋的问题。被告一直未搬出涉案房屋，本案《房屋租赁合同》解除后，原告请求被告交回涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广西鑫盟投资集团有限责任公司与被告广西润洲投资有限公司2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月15日解除；二、被告广西润洲投资有限公司向原告广西鑫盟投资集团有限责任公司支付租金172608.3元；三、被告广西润洲投资有限公司向原告广西鑫盟投资集团有限责任公司支付房屋占有使用费1178351.9元；四、被告广西润洲投资有限公司向原告广西鑫盟投资集团有限责任公司支付违约金（计算方式：以161101.08元为基数，从2015年4月1日起至本判决确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计算）；五、被告广西润洲投资有限公司搬离财富国际广场2号楼第14层，将该房层交还给原告广西鑫盟投资集团有限责任公司；六、驳回原告广西鑫盟投资集团有限责任公司其他诉讼请求。本案案件受理费12234元，财产保全费1520元，公告费700元，共计14454元（原告已预交），由被告广西润洲投资有限公司承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费12234元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　梁　娟审　判　员　　胡　欣代理审判员　　吴永能二〇一六年四月十八日书　记　员　　吴宾虹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合��，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求��民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照基规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被求措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构��以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。