（2016）黔27民终580号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-24
案件名称
罗绍芝与都匀市新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
都匀市新城房地产开发有限公司,罗绍芝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终580号上诉人（原审被告）都匀市新城房地产开发有限公司，住所地都匀市。法定代表人肖朝文，该公司经理。被上诉人（原审原告）罗绍芝，女，1970年3月21日，布依族，贵州省都匀市人，住都匀市。上诉人都匀市新城房地产开发有限公司（以下简称新城房开公司）与被上诉罗绍芝房屋买卖合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年1月13日作出（2016）黔2701民初42号民事判决后，新城房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2008年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告以房屋总价款为50300元的价格向被告购买位于都匀市墨冲镇裕民公寓一栋一层6号仓库（建筑面积45.73平方米，1100元／平方米）；2、出卖人应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。签订合同后，原告向被告交纳了购房款共计50300元，被告随即将仓库交付原告。但被告至今未将需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，致使原告未能办理房地产权属证书。故原告向法院起诉，请求人民法院判决：1、被告履行合同约定，提供办理房产权属证书的资料协助原告办理房屋产权证书；2、被告向原告支付违约金23976元；3、被告承担本案诉讼费。原审原告罗绍芝一审诉称：2008年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于都匀市墨冲镇裕民公寓一栋一层6号仓库，依合同约定房屋每平方米1100元，总价款50300元，原告一次性支付购房款。依合同被告应于房屋交付后90日内将办理权属登记所需材料交房产登记机关办理权属证书。交房后，原告多次找被告协商要求其履行合同义务办理房产登记手续未果，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应承担违约责任并支付违约金，应按照银行逾期贷款利息的标准计算违约金，以年利息6.52%计算，被告应支付违约金23976元。2014年8月5日，原、被告在墨冲镇人民政府主持下进行协调，镇政府要求被告及时提供相关资料办理房屋产权登记，被告至今仍未办理。为维护自身合法权益，故依法起诉，请求人民法院判决：1、被告履行合同约定，提供办理房产权属证书的资料协助原告办理房屋产权证书；2、被告向原告支付违约金23976元；3、被告承担本案诉讼费。原审被告都匀市新城房地产开发有限公司一审辩称：2007年3月30日，被告通过竞拍获得位于都匀市墨冲镇农贸市场内720平方米土地的使用权。被告原准备将该土地用于建设商品房，后墨冲镇政府为解决其工作人员及教师住房问题，多次找被告协商，并承诺在税费上按国家优惠政策办理，被告才改建经济适用房。为配套墨冲镇农贸市场功能，“裕民公寓”一层设计为仓储房，因“裕民公寓”整体设计为经济适用房，故仓储房也跟随享受了相关经济适用房优惠政策。在办理“裕民公寓”房屋所有权手续时，《贵州省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的意见》被修改，取消了免征经济适用住房不动产销售营业税规定，连经济适用房都要交税，原告购买的仓储房更应补交税款，但原告一直拒绝承担税款，所以至今未能办理房产证。被告补交了515184.51元的税款，此损失是合同履行过程中因政策变化造成，应由原告承担，如仍按合同履行，对被告不公平。原告拒绝补交应承担税款，造成至今不能办理房产证，责任在原告，请求人民法院驳回其诉讼请求。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护，原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务；原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当在经济适用房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，但被告向原告交付房屋后，未将需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，致使原告至今未能办理房地产权属证书，被告该行为已构成违约，应承担相应的违约责任；对于违约金，虽然双方在合同中没有约定被告逾期提供产权备案资料的违约责任承担方式，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，买受人因出卖人的原因在约定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故违约金法院认定为50300×0.06×7=”21”126元；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第三款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告都匀市新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内，将办理权属登记需由售房者提供的资料提交产权登记机关备案；二、被告都匀市新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内，向原告罗绍芝支付逾期办证违约金21126元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告都匀市新城房地产开发有限公司负担。一审判决宣判后，新城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：要认定本案至今不能完成房屋产权登记的责任，不能仅凭上诉人未在合同约定的90日内将权属登记资料交产权登记机关备案，来认定上诉人构成违约。上诉人与被上诉人之间不是简单的房屋买卖，是带政策性、照顾性的经济适用房建设与分配，且在办理产权过程中政策发生变化，造成房屋建设成本增加，本案只有查明由谁承担不动产销售营业税，才能确定违约责任。上诉人建设被上诉人购买的墨冲“裕民公寓”经济适用房，在政府定价时，成本中未含不动产销售营业税金。此后，政府取消了免征经济适用住房不动产销售营业税的规定。要办理房屋产权证，就必须要有税务机关完税凭据，而都匀市地税局要求上诉人必须补交不动产销售营业税，才出具税票。上诉人为了办理“裕民公寓”经济适用房产权证，自己先补交了“裕民公寓”经济适用房不动产销售营业税，由于经济适用房的利润不能超过房屋售价款的3%，而上诉人为“裕民公寓”经济适用房补交的不动产销售营业税，占到房屋销售价的10%以上，所以上诉人认为税款应由被上诉人承担，被上诉人不同意承担才导致没有办理产权证，因此，上诉人并没有违约。被上诉人罗绍芝二审未作书面答辩。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明：2008年3月20日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第八条“交付期限：出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格后，交付买受人使用”，以及第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内。将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案”。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，被上诉人按约履行了付款义务，上诉人应当按照合同约定于2008年12月30日将验收合格的商品房交付被上诉人使用，并于2009年3月31日前提供资料交产权登记机关备案，但上诉人并未按合同约定履行上述义务，直至2009年3月才将验收合格的商品房交付给被上诉人使用，至今未协助被上诉人办理房屋产权证，已构成违约。至于不动产销售营业税是否应由被上诉人承担，属另一法律关系，且上诉人已另案主张权利，本案不作审理。被上诉人根据合同的约定诉请上诉人协助办理房屋产权证及承担违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，上诉人都匀市新城房地产开发有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元由上诉人都匀市新城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陆育义审 判 员 武文峰代理审判员 郑 晔二〇一六年四月十八日书 记 员 王 铨