（2015）分民一初字第272号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-10-18
案件名称
ＸＸ牙、黄晓连与分宜县城镇房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司分宜支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
分宜县人民法院
所属地区
分宜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ牙,黄晓连,分宜县城镇房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司分宜支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2015）分民一初字第272号原告：ＸＸ牙，男，1966年4月11日出生，住分宜县。原告：黄晓连，女，1967年2月23日出生，住分宜县。两原告委托代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告：分宜县城镇房地产开发有限公司。住所地：分宜县城塘下路*号。法定代表人：彭小红，该公司总经理。委托代理人：严洪波，江西鑫淼犇律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司分宜支行。住所地：分宜县天工大道西侧***号。负责人：罗剑，该支行行长。委托代理人：夏真，男，1988年7月3日出生，该行职工，住分宜县。原告ＸＸ牙、黄晓连（以下简称原告）诉被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称被告）及第三人中国工商银行股份有限公司分宜支行（以下简称第三人）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理，于2015年12月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案双方争议较大，本院依法于2016年1月27日裁定将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年3月3日、3月11日公开开庭进行了审理。三次开庭两原告共同委托代理人黄勇、被告委托代理人严洪波，第三人委托代理人夏真均到庭参加了诉讼，原告黄晓连参加了第一、二次的开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月19日，两原告与被告签订一《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的房屋一套，购买价款为493512元，首付款为157512元，按揭贷款为336000元，合同约定被告应于2015年3月30日前将验收合格的涉诉房屋交付原告。双方还就合同其他有关事项进行了约定，合同签订后两原告按约支付了首付款，并和第三人签订了《个人住房借款合同》，从2014年6月25日开始，两原告每月交付银行按揭房贷，但直到现在被告已超过约定交房时间200余天尚未交付涉诉房屋，已属合同重大违约，致使原告无法按期入住，被告违约行为已经给两原告造成重大经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1.解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20131100190）；2.被告返还原告已付购房首付款157512元、按揭还款本金19438元及利息47元（该银行还款截止到2015年10月17日，该按揭还款本金利率按万分之二/日计算，利息计算到本息还清止，截止到起诉之日利息为47元）；3.被告支付经济损失56164.6元[其中合同违约金4935.12元、购房首付款利息21043.6元（利率按万分之二/日计算，从2013年12月20日计算至被告返还本息止，截止到2015年10月28日利息为21043.6元）、已付银行按揭利息30155.88元（该利息截止到2015年10月17日）、查档费30元，第二项及第三项诉请合计为233160.6元]；4.解除两原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；5.被告承担两原告解除《个人住房借款合同》所应承担的违约责任;6.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：１.原告要求解除房屋买卖合同及返还款项没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据合同约定不是被告原因导致逾期交房的应依法顺延，本案造成无法按时交房的原因是政府相关部门、配套设施及恶劣天气原因所致。且原告自身也存在违约，合同约定贷款应在一个月内支付，但原告延期半年才支付，我们保留追究原告违约责任的权利；２.如果解除合同，因被告并没有收取原告的利息，所以被告无需返还利息；３.原告如要与第三人解除合同应在还贷完成后自然解除，如果判决解除原告与第三人签订的个人购房借款合同，与被告没有任何关系，被告不承担任何违约责任。第三人述称：１.商品房购房合同的解除不影响个人购房借款合同的效力；２.如法院判决解除个人借款合同，第三人服从法院关于个人购房借款合同的判决，在合同解除的情况下，第三人要求原告支付尚欠银行贷款本金316346.97元及利息4650.7元（截止2016年3月10日），最后由被告返还收受的购房贷款的本金及利息；如判决不解除，原告则按合同规定继续履行还款义务；3.第三人有权要求原告承担个人购房借款合同解除的违约责任；4.在该笔贷款未予清偿的前提下，根据双方签订的个人购房借款/担保合同第十四条规定，第三人有权请求人民法院拍卖、变现抵押物。在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。庭审之后，第三人向本院出具书面申请，提出撤回庭审中第三人提出的诉请，要求对个人购房借款/担保合同的解除及款项返还事宜由第三人另行起诉，不在本案中一并处理。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同、首付款收款收据、查档费发票，用以证明原、被告双方在2013年11月19日签订了房屋买卖合同书，合同约定被告于2015年3月30日前将验收合格的房屋交付至原告，但被告至今仍未将验收合格的房屋交于原告。2.个人购房借款/担保合同、工商卡按揭还款清单，用以证明原告与第三人签订了个人购房借款合同，截止2015年10月17日原告已归还按揭贷款本金19438元及利息30155.88元。3.结婚证一份，用以证明两原告系夫妻关系。被告为支持其辩解，向本院提交了如下证据：1.个人住房贷款凭证，用以证明原告违反约定未在合同约定的一个月之内将首付款转至被告账户，如原告不解除合同，被告放弃追究原告违约责任。2.分宜县天气情况查询明细，用以证明2013年10月1日至2015年11月30日期间分宜下雨天气达到365天，属天气恶劣，双方签订的补充协议约定如遇恶劣天气可以延期交房。3.业主交房明细及办理交楼手续指示牌照片，用以证明在原告起诉前被告已通知业主交房，截至2015年12月4日交房业主已有29户，2016年春节前有十几户业主已经装修完毕并入住，虽然延期了几月交房，但不是被告主观上故意拖延。4.恩达国际延期交房协调会议记要，用以证明分宜县房管局、城建局与恩达国际几个单位及业主代表就延期交房事宜共同进行了协调，最后达成协调意见，业主同意延期交房，但被告方要交纳延期交房违约金，本案原告也参与了该协调会议，所以原告要求解除合同与延期交房协调意见相矛盾，原告的诉请应当驳回。第三人为支持其述称，向本院提交了以下证据：个人购房借款台账二份，用以证明原告为购买本案涉诉房屋向第三人按揭贷款336000元，截止2016年3月10日原告尚欠第三人借款本金316346.97元及利息4650.7元，合计320997.67元。上述证据均经庭审质证，现本院围绕各方质证意见，综合评述如下：（一）对原告提供的证据认定1.对原告提供的第一组证据，被告对真实性无异议，对查档费30元关联性有异议，认为30元查档费系房产交易所收取，与被告无关，且本案被告未能依约交房是政府不让动工及天气下雨的原因造成，不是被告故意违约。第三人对原告提供的第一组证据无异议。本院认为，被告及第三人对原告提供的第一组证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，该组证据可以证明原、被告购房的相关约定及付款情况，对于被告提出的查档费30元与被告无关的质证意见，本院予以采信，对于被告提出的延期交房原因系不可抗力等原因所致的质证意见，待结合其他证据综合认定。2.对原告提供的第二组证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。但对工商卡按揭还款清单，经本院核算截止2015年10月17日原告已归还按揭贷款本金19438元、利息为30121.88元，而不是原告主张的利息30155.88元。3.对原告提供的第三组证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。（二）对被告提供的证据认定1.对被告提供的第一组证据，原告提出异议，认为该证据系复印件，如法院核实真实性可予以认定，对证明目的其认为办理按揭贷款手续是被告负责提供资料，即使按揭款有拖延到账也是被告的原因造成，且被告未提出反诉。第三人对被告提供的该组证据真实性予以认定，其认为按揭款转账有所拖延是银行内部工作安排等原因，与原告无关。本院认为，该份证据的转账系第三人所经办，虽然该贷款凭证系复印件，因第三人对真实性予以认可，且该证据与个人借款合同可相互印证，故本院对真实性予以采信，对于被告证明原告存在违约的证明目的，因原、被告签订的合同仅约定办理按揭手续的时间，并未约定按揭款须在合同签订后一个月内到账，本院对第三人提出的按揭款拖延到账是银行内部工作安排的原因，与原告无关的意见予以采信；2.对被告提供的第二组证据，原告对真实性有异议，认为该组证据不符合真实性、合法性、关联性特征，不能达到被告证明天气恶劣的目的。第三人对该组证据无异议。本院认为，该组证据系原告从网上下载的天气记录，真实性无法核实，对于是否属恶劣天气应当有气象部门出具的相关证据相印证，故本院对被告提供的该份证据不予采信；3.对被告提供的第三组证据，第三人无异议，原告提出异议，认为被告并未通知原告交房，合同约定被告应当书面通知业主交房，且交房应当提供房屋质量保证书，因本案涉诉房屋并未通过综合验收，因此该组证据不能达到被告具备交房条件的证明目的。本院认为，对该组证据原告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以采信，但该组证据不能达到其已通知原告交房及具备交房条件的证明目的；4.对被告提供的第四组证据，第三人无异议，原告对关联性提出异议，认为原告并未参与协商，也未授权业主代表参与协商，因此该份证据不能达到被告的证明目的，但该份证据可以证明被告承认其违约并愿意承担违约金，同时证明被告房屋没有通过竣工验收。本院认为，被告提供的该份协议，因无原告本人的签名，也无证据证明原告委托其他业主参与了协调，因此本院认为该份证据与本案关联性不大，不予认定。（三）对第三人提供的证据认定对第三人提供的借款台账两份，原告对真实性无异议，但认为本金及利息应由被告承担。被告对真实性无异议，其认为应当由原告承担。本院认为，原、被告均对真实性无异议，本院对真实性予以采信，该组证据可以证明截止2016年3月10日，原告尚欠银行按揭贷款本金316346.97元及利息4650.7元。根据以上有效证据以及各方当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：两原告系夫妻关系，2013年11月19日两原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同相关内容如下：两原告购买被告开发的位于恩达国际2栋1单元404房屋一套，房屋建筑面积为148.5平方米，房屋总价款为493512元。合同第六条付款方式及期限约定原告以按揭贷款方式按期付款，原告于2013年11月19日支付首付款157512元，余款336000元办理银行按揭贷款，贷款事宜见合同附件补充协议四。合同第八条交付期限约定被告应当于2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但遭遇不可抗力等原因可以延期，相关约定见补充协议条款三。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同还就双方的其他有关权利义务进行了约定。附件四补充协议相关内容为：二、对合同第六条补充协议约定原、被告签订购房合同当日内按贷款银行的规定备齐按揭所需的资料，并在合同签订之日起7个工作日之内，原告夫妻双方亲自到指定的地点办理银行按揭手续。原告逾期超过一个月不去办理按揭手续的，被告有权单方面解除合同，被告应向原告支付总房价款10%的违约金等；三、除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如因政府及相关部门的原因、市政配套、停水、停电、恶劣天气或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决等非被告的原因导致项目延期交付的，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期据实予以顺延，具体顺延时间双方商量制定，补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同及补充协议签订后，两原告于当日向被告支付了首付款157512元，并向分宜县房地产交易所交纳查档费30元。2014年3月31日，原、被告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，原告就本案涉诉房屋向第三人申请按揭贷款，贷款金额为33.6万元，贷款担保方式为保证和抵押，被告作为保证人就该笔贷款进行了保证担保，合同对其他权利义务作了相关规定。2014年5月26日第三人向原告发放贷款33.6万元，并依原告的申请将该笔贷款转入被告账户。自2014年6月25日起至2015年10月17日，两原告交纳银行按揭贷款本金为19438元，交纳银行按揭利息为30121.88元，截止2016年3月10日原告尚欠第三人房屋贷款本金316346.97元及利息4650.7元。2016年4月6日，第三人向本院出具书面申请，要求对个人购房借款/担保合同的解除及款项返还事宜由第三人另行起诉，不在本案中一并处理。另查明，截止2015年10月30日即原告起诉之日，被告未依约将房屋交付原告，至2016年3月11日本案涉诉房屋尚未通过综合验收。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。因原、被告双方买卖的房屋系预售商品房，故本案案由更正为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告主张解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据；2.原告主张的本金、利息及违约金计算是否合理；3.原、被告与第三人签订的个人购房借款/担保合同是否应当解除，如该合同解除未归还的本金及利息如何承担。一、关于原告主张解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据问题。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行义务，对双方约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告以双方签订的商品房买卖合同约定被告于2015年3月30日前将验收合格的房屋交于原告，超过90天未交房可以解除合同，被告已超过200天仍未交房为由主张解除合同。被告则辩称，房屋现已通过专项验收，具备交房条件，被告延期交房并非故意，而是因当地政府主要领导不让动工及恶劣天气等原因所致，依据双方签订的补充协议附件四约定政府及天气原因导致不能如期交房的，可以顺延交房期限。本院认为，本案商品房买卖合同中约定了原告行使解除权的情形，即被告逾期交房超过90天可以解除合同，现该项解除合同的条件已成就，故原告享有依合同约定行使解除双方所签订的购房合同的权利。对于被告提出的因政府及天气等原因可以顺延交房的辩解意见，根据法律规定当事人对自己的主张应当提供证据，反驳对方的主张也应当提供证据，被告为达到证明天气恶劣的证明目的，向本院提交了网上下载的天气预报记录，因该证据真实性无法核实，且无气象部门提供的相关数据印证，达不到证明天气恶劣的证明效力。对于被告辩解政府原因，因其未提供任何证据予以证明，故本院对被告该辩解意见不予采信。综上，原告主张解除商品房买卖合同有事实与法律依据，本院予以支持。二、关于原告主张返还本金及赔偿各项经济损失的问题。（一）关于原告主张返还本金的诉请。本院认为，依据双方签订的商品房买卖合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。对于原告主张退还购房首付款及按揭本金共176950元的诉请，本案商品房买卖合同因被告逾期交房而解除，被告对返还该费用亦无异议，故本院予以支持。（二）对于原告主张的各项经济损失56164.6元（包括合同违约金4935.12元、购房首付款利息21043.6元、已付银行按揭利息30155.88元、查档费30元）。被告提出违约金应按合同约定的已付购房款176950元（首付款加按揭款本金）的1%计算，违约金数额即为1769.5元，如解除合同该部分违约金可以支持，对于原告主张的其他损失无事实和法律规定，应予驳回。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原告以约定的违约金过低为由，同时主张了利息等损失。本案原告的损失主要是首付款、按揭本金及按揭贷款利息损失，对于首付款及银行按揭本金共176950元的相关利息损失部分，此款是原告自有资金，产生因被告违约后的资金占用损失，原告主张按银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张按每日万分之二计算无事实和法律依据，本院对超出的部分不予支持，同时原告主张自付款之日起计算利息于理无据，因被告购买的是期房，该款系预付款，被告违约产生的损失在约定交房之日前并不能产生违约责任，因此被告违约产生的损失应当从约定交房之日的次日起算，故本案首付款利息应从2015年3月31日起算至付清之日止，利率按银行同期贷款利率计算。关于原告主张的已付银行按揭利息30155.88元，经本院核算原告已付银行按揭利息为30121.88元，本院认为，银行贷款33.6万元系原告贷款所得，并非自有资金，故对原告不能产生资金占用损失，其该部分利息损失在于原告向贷款行支付利息的损失，故本院对原告实际支出利息损失30121.88元，予以支持。对于查档费30元，因该费用系房产交易门部收取，被告并未收取，故本院不予支持。对于原告主张的违约金4935.12元，本院按原告的实际损失予以支持，故对此不予支持。三、关于个人购房借款/担保合同是否应当解除问题。本案第三人在庭后向本院出具书面申请，提出个人购房借款/担保合同的解除及款项返还事宜其要另行起诉，要求不在本案中一并处理。本院认为，第三人作为无过错方其选择另行起诉是其权利，第三人不同意在本案中解除个人购房借款/担保合同视为其未提出诉讼请求，且该份合同与商品房买卖合同并非主从合同关系，故本院对第三人提出的其另行起诉的意见予以支持，本案仅处理商品房买卖合同，对原告主张的第四项、第五项诉请因其不具有个人借款/担保合同解除权而不予支持，原告亦可待商品房买卖合同解除后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ牙、黄晓连与被告分宜县城镇房地产开发有限公司于2013年11月19日所签订的商品房买卖合同；二、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ牙、黄晓连首付款157512元及按揭本金19438元，共计176950元，并支付该款自2015年3月31日至付清之日止的利息，利率按银行同期贷款利率计算；三、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ牙、黄晓连银行按揭款利息损失30121.88元；四、驳回原告ＸＸ牙、黄晓连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4796元（原告ＸＸ牙、黄晓连已预交），由原告ＸＸ牙、黄晓连承担50元,被告分宜县城镇房地产开发有限公司承担4746元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长 林小霞人民陪审员 黎淑凤人民陪审员 袁宜生二〇一六年四月十八日书 记 员 任丽萍 来源：