（2015）邳民初字第3810号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-29
案件名称
朱萧萧与陈梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邳州市人民法院
所属地区
邳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱萧萧,陈梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条
全文
江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邳民初字第3810号原告朱萧萧，居民。委托代理人黄静，江苏水杉律师事务所律师。被告陈梅，居民。委托代理人杜户森，江苏恒久律师事务所律师。原告朱萧萧诉被告陈梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告朱萧萧的委托代理人黄静、被告陈梅的委托代理人杜户森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱萧萧诉称,2015年1月27日，被告陈梅将租赁邳州市保安服务公司的位于花园路××号的一间门面房转租给原告朱萧萧，收取租金25000元、转让费2000元。原告朱萧萧租赁房屋用于开水果店，购买水果柜台、冰箱、空调，并支出门面广告牌的制作费用，由于被告陈梅没有转租权并恶意拖欠出租房的房租，导致该房被收回，上述物品被原告本人拆除变卖，变卖之后的实际损失是7750元。为维护合法权益，诉请判令房屋租赁合同无效，被告陈梅返还租金27000元、赔偿直接损失3000元，并承担诉讼费用。被告陈梅辩称，认可和原告朱萧萧之间的房屋租赁合同关系，被告陈梅愿意将未履行的部分房屋租金返还。被告陈梅实际收取原告朱萧萧的租金是25000元，被告陈梅在询问笔录里陈述的转让费是5000元的租金差额，认可原告朱萧萧实际使用房屋至2015年7月5日。经审理查明，2015年1月27日，原告朱萧萧与被告陈梅签订房屋租赁合同，被告陈梅将其承租邳州市保安服务公司的位于花园路东××号门面房一间转租给原告朱萧萧，并无偿将玻璃门、卷帘门、门头、吊顶等提供给朱萧萧使用，租期自2015年2月27日至2016年2月27日，租金每年25000元。原告朱萧萧依约给付租金25000元。因被告陈梅拖欠房租，邳州市保安服务公司于2015年7月5日收回房屋。2015年7月23日，邳州市公安局经侦大队对被告陈梅进行询问，陈梅陈述：我从邳州市保安服务公司承租位于花园路原交警大队宿舍楼门面房，对门面房进行了简单装修，转租给朱萧萧，多收了几千元转让费。诉讼中，原告朱萧萧提供证明五份（分别为：宋端庆证明朱萧萧于2015年3月15日在其处购买格力空调和保险柜价款3500元；张树亮证明朱萧萧于2015年2月8日在其处购买水果柜台十节价款4500元；何富永证明2015年2月15日在大榆树街旧货市场购买吧台一个、椅子二把，价款400元，并证明于2015年7月15日收购水果柜台十节、保险柜一个，价款300元；周保红证明于2015年7月10日收购朱萧萧空调一台、吧台一个、座椅二把，价款1200元）、邳州市大地广告出具的收据一份（发光字、即时贴价款850元），拟证明被告陈梅缔约时违反诚信原则，造成原告朱萧萧实际损失7750元。经质证，被告陈梅认为形式不符合证据要求，不是正规的发票，对损失一律不予认可。对以上事实，有庭审笔录、当事人陈述及其提供的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租赁协议，被告陈梅将房屋转租给原告朱萧萧使用，形成租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告陈梅转租涉案房屋，即便未经出租人同意，出租人行使解除权涉及的合同只能是其与承租人之间的合同，不影响转租合同的效力。原、被告订立转租合同时意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，转租合同有效。原告朱萧萧主张转租合同无效，无事实依据，本院不予采纳和支持。因邳州市保安服务公司于2015年7月5日收回房屋，导致原告朱萧萧的合同目的不能实现，其有权主张解除转租合同。根据被告陈梅在邳州市公安局经侦大队的陈述，多收原告朱萧萧几千元转让费，原告朱萧萧主张支付转让费2000元，与被告陈梅陈述一致，本院予以采纳。原告朱萧萧实际使用租赁物期间（2015年2月27日至2015年7月5日）应支付的租金为25000元/年÷12月×（4+8天/30天）月≈8888.89元，已给付租金25000元、转让费2000元，合计27000元，多收取18111.11元，应当予以返还。原告朱萧萧提供的证明五份、收据一份，形成以上证据的相关人员未到庭接受质询，收据不具备有效的形式要件且无其他证据予以佐证，真实性、关联性无法确认，被告陈梅亦不认可，本院不予采纳；即便五份证明陈述的内容属实，但所涉物品均系可移动物，未与房屋形成附合，上述物品不因被告陈梅的违约行为遭受直接损失。故原告朱萧萧主张损失3000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告陈梅返还原告朱萧萧款项18111.11元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告朱萧萧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告陈梅负担332元、原告朱萧萧负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 汤步银代理审判员 周 磊人民陪审员 徐 超二〇一六年四月十八日书 记 员 王 惠 百度搜索“”