（2016）桂1281民初393号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-07-04
案件名称
唐秀霜与姚克霈房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜州市人民法院
所属地区
宜州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐秀霜,姚克霈
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区宜州市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1281民初393号原告唐秀霜，女，1961年5月15日生，壮族，居民，住所地宜州市。特别授权委托代理人韦军，广西昭义律师事务所律师。被告姚克霈，男，1993年10月3日生，汉族，个体户，户籍所在地宜州市，现居住地宜州市。原告唐秀霜与被告姚克霈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由审判员覃敏红适用简易程序于2016年4月13日在本院第一审判庭公开开庭进行审理，书记员吴君担任法庭记录。原告之特别授权委托代理人韦军到庭参加诉讼，被告姚克霈经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。现已审理终结。原告唐秀霜诉称，原告自有位于宜州市庆远镇中山大道炮楼脚小区的临街房屋一栋六层。2015年2月15日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，主要约定：“原告将房屋一栋出租给被告作为装修公司门面经营及商用经营用房，年租金为48000元，租赁期限暂定7年，从2015年2月15日至2022年2月15日。被告在两年内负责装修一至六楼房屋，包括水电改造、地板、楼梯瓷砖铺设、卫生间、房门安装、刮灰、上墙漆等。因被告负责装修，原告同意减免第一年半年的房租，也即第一年房租24000元。从第二年开始年租金48000元，按半年交，先交后用。如果拖延超过七个工作日仍不能付清下期房屋资金，原告有权收取被告年租金10%的滞纳金并有权解除房屋租赁合同。违约责任：任何一方违反本合同规定，须向对方交纳七年租金总额的30%作为违约金。”合同签订当日，被告向原告交纳了押金5000元及租金12000元（已出具收条给被告），原告将房屋钥匙及土地使用证复印件交给被告，后还协助被告办理了以租赁房屋地址为注册地的宜州市城市家园装饰工程有限责任公司的营业执照。2015年2月26日，被告开始开工装修，可被告将承租房屋一楼地板瓷砖（含进门瓷砖）及一至二层楼梯瓷砖打碎、电线拆毁后未按合同约定继续装修，其设立的装修公司也未正式营业。2015年5月25日，被告将第一年剩余租金12000元交给原告（原告已出具收条给被告），但其仍将承租房屋空置关门。为减少双方损失，原告通过电话、信息、登门等方式多次联系被告，均很难联系到。2015年9月中旬的一天，原告终于联系到被告，被告口头承诺在贷到款后会继续做下去，承诺于2015年9月17日开工，但至今未见其开门营业，也未按约定装修房屋。现第一年期限届满，被告如要继续承租应向原告交纳第二年的租金，如拖延超过七个工作日仍不能付清下期租金，原告有权收取被告年租金10%的滞纳金并有权解除房屋租赁合同。因一楼地板、电线被损毁，给原告造成约一万元（具体数额以评估为准）的损失，原告交纳的押金5000元不足以弥补（如无法评估，则以押金5000元抵扣）。但原告多次联系被告未果，到其家里敲门也没有人应答。合同约定，任何一方违约，须向对方交纳七年租金总额（即可期待利益的损失)的30%作为违约金。原告无奈诉至人民法院，请求：1、解除原、被告双方于2015年2月15日签订的《房屋租赁协议书》，被告姚克霈将承租房屋交还给原告管理使用；2、被告姚克霈赔偿损坏原告地板、电线造成的损失10000元；3、被告姚克霈支付给原告违约金93600元[（24000+48000×6）×30%];4、被告承担本案诉讼费用。原告为其主张向本院提交的证据有：1、租房协议书，用以证明被告租赁原告房屋的事实及双方签订协议书约定的条款；2、被告身份证复印件一份，用以证明被告主体资格；3、照片十五张，用以证明房屋现状；照片四张（被告微信截图），用以证明房屋原貌及被告开工及办理营业执照时间。被告姚克霈未作答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告姚克霈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据系原件，形式及来源真实、合法，对本案事实具有证明力，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告自有位于宜州市庆远镇中山大道炮楼脚小区32栋13号的临街房屋一栋六层，房屋状况为一楼地板、墙面简装，二楼以上为毛坯房。2015年2月15日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，主要约定：“原告将房屋一栋出租给被告作为装修公司门面经营及商用经营用房，年租金为48000元，租赁期限暂定7年，从2015年2月15日至2022年2月15日。被告在两年内负责装修一至六楼房屋，包括水电改造、地板、楼梯瓷砖铺设、卫生间、房门安装、刮灰、上墙漆等。因被告负责装修，原告同意减免第一年半年的房租，也即第一年房租24000元。从第二年开始年租金48000元，按半年交，先交后用。如果拖延超过七个工作日仍不能付清下期房屋资金，原告有权收取被告年租金10%的滞纳金并有权解除房屋租赁合同。违约责任：任何一方违反本合同规定，须向对方交纳七年租金总额的30%作为违约金。”合同签订当日，被告向原告交纳了押金5000元及租金12000元，原告将房屋钥匙及土地使用证复印件交给被告。2015年2月26日，被告开始开工装修，被告将承租房屋一楼地板瓷砖（含进门瓷砖）及一至二层楼梯瓷砖打碎、电线拆毁。2015年3月6日，被告以承租房屋为住所地成立宜州市城市家园装饰工程有限责任公司，该装修公司尚未正式营业。2015年5月25日，被告将第一年剩余租金12000元交给原告，但其仍将承租房屋空置关门，亦未按合同约定继续进行装修。2016年2月15日，第一年租赁期限届满，被告没有交纳第二年租金。承租至今该租赁房屋一直处于无人使用关门状态。原告多次联系被告未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。当事人双方应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期交纳房租，拖延超过七个工作日仍不能付清，按合同约定，被告有权收取滞纳金并有权解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。被告承租房屋后未按约定对房屋进行装修，也未使用承租房屋，第一期租赁期届满后，被告未按约定交纳第二期房租，被告的行为致使双方都不能实现合同目的，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁协议书》符合合同约定及法律规定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告将原告房屋内的瓷砖及电线损坏后未再进行装修，其应当赔偿原告损失。鉴于评估样本不足无法评估，原告请求以押金5000元冲抵瓷砖损失，本院予以采纳。原、被告在合同中约定的违约责任为：“任何一方违反本合同规定，须向对方交纳七年租金总额的30%作为违约金”原告主张被告按合同约定支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐秀霜与被告姚克霈于2015年2月15日签订的《房屋租赁协议书》自本案判决生效之日起解除，本案判决生效之日起十日内被告姚克霈将租赁房屋交还给原告唐秀霜；二、被告姚克霈赔偿给原告唐秀霜因地板、电线损坏造成的损失5000元（该款已从被告交纳给原告的租房押金中抵扣）；三、被告姚克霈支付给原告违约金93600元[（24000元+4800元×6年]。案件受理费2372元，减半收取1186元，由被告姚克霈负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 覃敏红二〇一六年四月十八日书记员 吴 君 关注公众号“”