（2016）冀03民终372号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-02-23
案件名称
刘佳、秦皇岛紫丁香物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘佳,秦皇岛紫丁香物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀03民终372号上诉人（原审被告）：刘佳，男，1982年5月1日出生，汉族，现住秦皇岛市山海关区。被上诉人（原审原告）：秦皇岛紫丁香物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市山海关区老龙头路241号。组织机构代码：66224462－9。法定代表人：张猛，总经理。委托代理人：薛贵庆、关欣，系单位职工。上诉人刘佳为与被上诉人秦皇岛紫丁香物业服务有限公司（以下简称紫丁香物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市山海关区人民法院（2015）山民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：刘佳系山海关区海韵丁香20－1－603号房业主，该住宅房屋的建筑面积为106.36平方米。紫丁香物业公司、刘佳于2009年7月1日签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定，普通住宅按建筑面积每月每平方米0.65元缴纳物业管理服务费用；带电梯住宅业主另行缴纳电梯费；受有关部门或单位委托，紫丁香物业公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务；刘佳不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，紫丁香物业公司有权要求刘佳补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。刘佳电梯费用为50元每月。刘佳未向紫丁香物业公司缴纳2013年4月至2015年4月的物业服务费用及电梯费。紫丁香物业公司已为刘佳代缴2013年4月至2015年4月垃圾处理费共计72元。上述事实有紫丁香物业公司提交的证据及法院庭审笔录在卷为证，足以认定。原审法院认为：紫丁香物业公司、刘佳之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，对紫丁香物业公司、刘佳双方均具有法律约束力。本案中，刘佳拖欠紫丁香物业公司物业服务费、电梯费及代收代缴垃圾处理费的事实清楚，刘佳应当依法支付紫丁香物业公司以上费用。虽然双方在物业管理合同中未约定具体的收费时间，紫丁香物业公司主张的将物业服务年度的最后一天作为付款时间，符合交易习惯，法院予以认可。刘佳拖欠紫丁香物业公司的2013年4月20日至2015年4月19日物业服务费为1659.22元（0.65元／平方米×106.36平方米×24月），电梯费1200元（50元／月×24月），刘佳亦应当支付拖欠紫丁香物业公司的代收代缴垃圾处理费72元，以上共计2931.22元，并从逾期之日起按日利率万分之五支付相应的违约金。刘佳关于紫丁香物业公司未全面尽到物业服务义务的抗辩，证据不足，法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：刘佳于判决生效之日起十日内一次性偿还拖欠紫丁香物业公司的物业服务费、电梯费及代收代缴垃圾处理费2931.22元，并按照每日万分之五的利率向紫丁香物业公司支付违约金（其中拖欠2013年4月20日至2014年4月19日的费用1465.61元产生的违约金自2014年4月20日起计算至判决指定的履行期内刘佳实际给付之日止，拖欠2014年4月20日至2015年4月19日的费用1465.61元产生的违约金自2015年4月20日起计算至判决指定的履行期内刘佳实际给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘佳负担。上诉人刘佳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人已经承认证据照片为海韵丁香小区实景，审判员也当庭责令其整改，结算物业费应依法减免物业管理服务费中未尽责任和义务的部分。2、本小区已经审理的两起相同案件，判决书都不支持违约金，本案件应当公平公正判决。3、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人并未尽到相应维修义务，2010年夏季至今，上诉人楼房外墙公共部分部位破损，通过物业协调修理，该修理过程持续至今仍未完成，致使上诉人家中长期漏水、卧室墙面发霉、床脚开裂，并对家人的生活产生了极大的影响并造成了相关物品的损失，但多次找到物业要求处理，对方也是一直推脱，没有积极予以处理。被上诉人并未尽到相应安全防范义务。2013年冬季，上诉人的一辆汽车放在物业规划的停车位被剐蹭，事后物业公司也一直未予以正面处理。而且小区有两个主出入口，但保安配置只有6人分三班倒，根本无法做到24小时值班与小区重点部位至少每3小时巡查一次，更没有做到24小时实施监控。给上诉人的生活带来了很大的安全隐患。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人紫丁香物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为:被上诉人紫丁香物业公司与上诉人刘佳之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人在享有合同权利的同时，应依法承担合同义务。针对上诉人的上诉主张，本院认为，刘佳拖欠紫丁香物业公司物业服务费、电梯费及代收代缴垃圾处理费的事实清楚，刘佳应当依法支付紫丁香物业公司以上费用。刘佳关于被上诉人存在违约行为的主张，因其未提交充分的证据证明该主张，对该主张本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，紫丁香物业公司、刘佳虽对逾期交纳物业管理服务费的违约金进行了约定，但未对物业管理服务费的交纳时间进行约定，故对紫丁香物业公司要求刘佳支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实正确，但适用法律欠妥，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销河北省秦皇岛市山海关区人民法院（2015）山民初字第1099号民事判决；二、刘佳于判决生效之日起十日内一次性偿还拖欠秦皇岛紫丁香物业服务有限公司的物业服务费、电梯费及代收代缴垃圾处理费2931.22元。三、驳回秦皇岛紫丁香物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由刘佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 巍审 判 员 刘兴亮代审判员 武学敏二〇一六年四月十八日代书记员 薛 菲 百度搜索“”