（2015）泽民初字第1759号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-02
案件名称
司青智诉李红亮房屋租赁合同案一审民事判决书
法院
泽州县人民法院
所属地区
泽州县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
司青智,李红亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条
全文
山西省泽州县人民法院民 事 判 决 书（2015）泽民初字第1759号原告（反诉被告）司青智，女，1972年10月3日生，汉族，山西省晋城市城区人。委托代理人李军红，山西省开放律师事务所律师。被告（反诉原告）李红亮，男，1971年6月19日生，汉族，山西省泽州县人。原告（反诉被告）司青智诉被告（反诉原告）李红亮房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月7日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告司青智的委托代理人李军红、被告李红亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）司青智诉称，原被告于2014年6月1日签订一份房屋租赁合同。该合同约定：原告将位于凤城路四季花城9号商铺租给被告开饭店使用，租期两年，年租金15万元，被告承租时一次性支付原告当年租金；合同履行过程中若发生争议由房屋所在地人民法院解决双方争议。合同履行过程中，被告于2015年6月起开始拖欠原告租金至今，期间，经原告多次索要，除被告于2015年9月向原告支付1万元外，余款6.5万元未支付。原告认为，原告与被告所签署的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律保护。原告在与被告多次协商无望的情况下只得诉诸法律解决双方争议。现请求人民法院依法解除原被告签订的房屋租赁合同；责令被告腾退房屋；判令被告支付原告2015年6月1日至2015年12月1日期间房屋租金6.5万元；被告赔偿原告违约金5万元。被告(反诉原告)李红亮辩称，同意支付原告锁门前的房租。被告(反诉原告)李红亮诉称，2011年4月1日被告与原告的父亲达成长期租赁位于四季花城小区27号楼9号商铺经营晋香裕酒楼的口头协议，每年租金随周边大多数门面房出租价格上涨或下调的比例，经双方协商后确定。2011年4月3日，被告对商铺进行了内外装修，同年6月12日开门营业。2014年4月30日到5月底，被告对商铺进行了二次改造。2014年6月1日，原被告再次签订了租赁合同（2014年6月1日至2016年6月1日）。因饭店生意不好，被告无力按约定支付原告租金。2015年11月14日，原告认为被告要跑，强行将饭店的门锁了，不让被告继续经营。原告强行将大门锁上，给被告造成了极坏影响，现请求判令原告赔礼道歉，恢复名誉；赔偿被告两次装修费用折价8万元、合同违约金5万元、营业损失13万元。原告（反诉被告）司青智辩称，被告违约在先，应向原告承担5万元违约金。被告主张的装修费没有证据证明。原告没有过错，被告主张的营业损失，因其怠于行使权利，致使扩大的损失，应由其自己承担。被告要求的赔礼道歉、恢复名誉，无事实依据。原告（反诉被告）司青智针对自己的主张提供如下证据：1、房屋买卖合同复印件一份。欲证明，晋城市凤城路四季花城9号商铺系原告司青智所有。2、房屋租赁合同复印件、原件各一份。欲证明，原被告签订房屋租赁合同的情况。3、欠据原件一支。欲证明，原被告经协商确定，被告支付所欠租金的数额及期限。被告（反诉原告）李红亮针对自己的主张提供如下证据：4、光盘一张。欲证明，被告承诺2015年11月14日晚上至15日早上支付原告所欠租金5万元，但原告14日中午就将酒楼门锁了。5、照片一张。欲证明，2015年11月14日，被告将酒楼的大门上锁。6、照片一张。欲证明，被告的两台空调还在酒楼，被告并未打算拒付原告租金。7、店铺帐目表原件一本。欲证明，被告所经营酒楼2014年、2015年各月份的收入情况。8、还款协议复印件一份。欲证明，被告一直与原告的父亲联系租赁房屋事宜。本案证据经过开庭质证，本院认证如下：被告（反诉原告）李红亮对证据1-3无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）司青智对证据4、5的真实性无异议，但认为，被告李红亮拖欠租金长达六个月，为了促使其支付租金才临时将酒楼门上锁，后因李红亮欠欣荣寄卖行贷款，寄卖行也在酒楼门上了锁。本院对证据4、5的真实性予以确认。对证据6、7，司青智认为照片不能反映是何时所拍，帐目表系单方制作，不予认可，经审查，上述证据存疑，本院实难采信。对证据8，司青智认为，还款协议系空白协议书，不予认可，经审查，还款协议未有协议双方签字，本院不予认可。综合全案证据，本院确认本案事实如下：被告（反诉原告）李红亮于2011年起开始租赁原告(反诉被告)司青智位于晋城市凤城路四季花城9号商铺经营晋香裕酒楼。2014年6月1日，李红亮继续租赁上述商铺并签订了房屋租赁合同，约定：租赁期为2014年6月1日至2016年6月1日；年租金为15万元；李红亮承租时应一次性付清当年全部租金；租赁期内，李红亮对该房屋所添附的不动产所有权归司青智所有；合同履行期间，若一方违约，违约方应向对方按合同总额30%承担违约责任等。合同签订后，李红亮支付了司青智2014年6月1日至2015年6月1日的租金。2015年9月，李红亮支付了司青智租金1万元。2015年10月24日，司青智与李红亮经协商约定，李红亮应于2015年10月31日支付司青智所欠租金5万元（2015年6月1日至10月31日），以后每月最后一个星期日付清当月租金12500元。届时，李红亮未能按约支付租金，司青智便于2015年11月14日将酒楼大门上锁，酒楼停业至今。另查，因李红亮在欣荣寄卖行贷款，寄卖行也在酒楼大门上了锁。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原被告签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，具有法律效力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。李红亮在约定的期限内未支付租金，构成违约；司青智擅自将酒楼大门上锁，未能保障承租人李红亮正常营业，亦构成了违约，双方均应承担同等的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案李红亮至今未支付所欠租金，司青智请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，李红亮应支付司青智2015年6月1日至酒楼停业日(2015年11月14日)所欠的租金（12500元/月×5个月+12500元/月÷30天×13天﹣10000元）即57916.7元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；过分高于造成的损失的，可以适当减少。本案中，因李红亮违约给司青智造成的损失应是其房屋租金的减少，计算至起诉时（12500元/月÷30天×23天）即9583元，由李红亮赔偿(9583元/2)即4791.5元。李红亮提供的酒楼账目表系其个人制作，无完税证明，缺乏真实性，且李红亮自认因酒楼生意不好，致使无法按时支付租金，故酒楼之前的帐目表不能作为计算其营业损失的依据，其营业损失可按双方约定合同总额30%的违约金来确定(150000元×30%)即4.5万元，由司青智赔偿(45000元/2)即22500元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。案涉租赁合同中，司青智与李红亮对房屋的装饰装修作出了约定，明确租赁期间对该房屋所添附的不动产所有权归司青智所有。李红亮主张的装修费用8万元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。李红亮主张的赔礼道歉、恢复名誉，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）司青智与被告（反诉原告）李红亮签订的晋城市凤城路四季花城小区27号楼9号商铺的房屋租赁合同，被告（反诉原告）李红亮于本判决生效后十日内腾退原告（反诉被告）司青智上述商铺；二、被告（反诉原告）李红亮于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）司青智房屋租金57916.7元；三、被告（反诉原告）李红亮于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）司青智违约金4791.5元；四、原告（反诉被告）司青智于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）李红亮违约金22500元；五、驳回原告（反诉被告）司青智、被告（反诉原告）李红亮的其他诉讼请求。案件受理费4000元，原告（反诉被告）司青智已预交，反诉费2700元，被告（反诉原告）李红亮已预交，共计6700元，由原告（反诉被告）司青智承担3000元，被告（反诉原告）李红亮承担3700元。上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 王志新人民陪审员 王保宪人民陪审员 赵乐吨二〇一六年四月十八日代理书记员 牛慧娟 关注公众号“”