（2016）渝0104民初1386号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-01-03
案件名称
重庆科而士物业管理有限公司与陈昆,何伶俐物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆科而士物业管理有限公司,陈昆,何伶俐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百六十二条
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0104民初1386号原告重庆科而士物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区松青路1109号，组织机构代码74530809-3。法定代表人冷雪钢，该公司董事长。委托代理人殷玉萍，该公司员工，特别授权。委托代理人周翠平，该公司员工，一般代理。被告陈昆，男，1984年8月15日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告何伶俐，女，1986年4月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆科而士物业管理有限公司（以下简称“科而士物业公司”）诉被告陈昆、何伶俐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员何津独任审判，并于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告科而士物业公司的委托代理人殷玉萍、周翠平，被告陈昆、何伶俐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科而士物业公司在诉状和庭审中诉称，该公司系大渡口区天辰美苑小区的物业服务公司，被告陈昆、何伶俐系该小区2-1-4-3号房屋的业主。自2015年4月起至2016年3月，二被告开始拖欠物业服务费用。原告科而士物业公司为维护自己的合法权益，现起诉来院，要求判令被告陈昆、何伶俐支付拖欠的自2015年4月至2016年3月的物业服务费1281.12元、能源公摊费120元、违约金596.88元，共计1998元，并要求被告陈昆、何伶俐承担本案的诉讼费。被告陈昆、何伶俐在庭审中辩称：1、二被告系自2015年4月起未缴纳物管费，对原告科而士物业公司诉称的物管费和能源公摊费的金额亦无异议，二被告亦愿意支付物管费和能源公摊费，但坚决不缴纳滞纳金，因不存在需要支付滞纳金的事由；2、原告科而士物业公司所述二被告拖欠物管费的事实不存在，二被告都是半年交一次物管费，2015年10月二被告上门去交物管费时系原告科而士物业公司拒收，因其要求二被告将物管费和滞纳金一起交；3、原告科而士物业公司对业主有两种待遇，有的要求业主支付滞纳金，有的不要求支付；4、原告科而士物业公司并未将物业管理合同进行公示，故二被告不清楚合同中违约金的约定情况；5、原告科而士物业公司并未对二被告进行催收，未尽到催收义务。经审理查明，被告陈昆、何伶俐系重庆市大渡口区春晖路街道松青路1118号天辰美苑小区（以下简称“天辰美苑小区”）2幢1单元4-3号房屋的所有权人，其房屋建筑面积88.97平方米。2013年1月18日，原告科而士物业公司（作为乙方）和天辰美苑业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止，由原告科而士物业公司为天辰美苑小区提供物业服务；合同第六条约定，物业服务费用按月收取，物业服务费收费标准住宅按建筑面积0.65元/平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米、月；合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取10.00元/月、户的定额方式向业主分摊计收；合同第八条约定，业主应于当月的1-10日交纳当月的物业服务费、电梯费及公共能源费；合同第十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告科而士物业公司入驻天辰美苑小区提供物业管理服务。2013年1月25日，原告科而士物业公司将该《物业服务合同》在大渡口区房屋管理局进行备案。2016年3月23日，大渡口区房屋管理局出具《证明》：兹有大渡口天辰美苑小区，物业服务合同已于2016年1月18日到期，但未进行重新选聘物业企业，截至今日该小区的物业服务仍由重庆科而士物业管理有限公司提供。另查明，自2015年4月起至2016年3月止，被告陈昆、何伶俐拖欠原告科而士物业公司物业服务费1281.12元和能源公摊费120元。在原告科而士物业公司对二被告进行催收后，二被告至今未缴纳上述费用。上述事实，有原、被告当庭陈述、《物业服务合同》、《备案申请书》、《证明》、《催款通知》、《EMS特快专递回执》、照片等证据为证，经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。原告科而士物业公司和天辰美苑业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对被告陈昆、何伶俐同样具有约束力，被告陈昆、何伶俐应按照物业服务合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。自2015年4月至2016年3月，被告陈昆、何伶俐拖欠物业服务费1281.12元和能源公摊费120元，因二被告无异议，故本院对原告科而士物业公司要求被告陈昆、何伶俐支付拖欠物业管理费用1281.12元和能源公摊费120元，共计1401.12元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告科而士物业公司要求被告陈昆、何伶俐按拖欠物业费每日千分之三的标准支付违约金596.88元的诉求，本院认为，虽然原告科而士物业公司系按照《物业服务合同》的约定主张违约金，但对违约金的确定，应以弥补原告科而士物业公司的损失为限，被告陈昆、何伶俐无正当理由迟延交纳物业管理费用，对原告科而士物业公司而言只是一种资金占用的损失，对该损失的计算，按每日千分之三的标准计算过高，应自二被告自应付之日起至付清之日止，以当月欠费总额为基数，按同期人民银行贷款利率计算违约金。对于二被告辩称拖欠物管费的事实不存在，二被告都是半年交一次物管费的理由，根据本院查明的事实，《物业服务合同》约定业主应于当月的1-10日交纳当月的物业服务费、电梯费及公共能源费，故二被告应每月按时缴纳物管费，其拖欠物管费确系事实，对于该答辩理由，本院不予采纳。二被告辩称原告科而士物业公司对业主有两种待遇，有的要求业主支付滞纳金，有的不要求支付的理由，与本案不具有关联性，故本院对该理由亦不予采纳。二被告辩称物业管理合同未进行公示，故二被告不清楚合同中违约金约定情况的理由，因二被告此前长期向原告科而士物业公司支付物业管理费用，故该合同已经得到实际履行，二被告亦以自己的行为认可了原告科而士物业公司的地位，故对二被告的该答辩理由，本院亦不予采纳。二被告辩称原告科而士物业公司并未对二被告进行催收，未尽到催收义务的理由，亦与本院查明的事实不符，该理由不具有事实依据，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《国务院物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈昆、何伶俐于本判决生效之日起十日内向原告重庆科而士物业管理有限公司支付自2015年4月至2016年3月期间拖欠的物业服务费和能源公摊费共计1401.12元;二、被告陈昆、何伶俐于本判决生效之日起十日内，以当月欠费总额为基数，自应缴之日起至付清之日止按人民银行同期贷款率向原告重庆科而士物业管理有限公司支付违约金；三、驳回原告重庆科而士物业管理有限公司的其它诉讼请求。若被告陈昆、何伶俐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（已由原告科而士物业公司预缴），由被告陈昆、何伶俐负担（在支付上述款项时一并径付原告科而士物业公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效法律文书确定的义务。被告到期不履行此义务，原告于判决所定履行期限届满之日起二年内申请强制执行。代理审判员 何津二〇一六年四月十八日书 记 员 毛谨 来源：百度搜索“”