（2016）皖05民终331号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-26
案件名称
蒋必江与夏成祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏成祥,蒋必江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终331号上诉人（原审被告）：夏成祥，男，1958年10月10日出生，汉族，水景浴洗浴中心业主，住安徽省马鞍山市花山区。委托代理人：周正东，安徽华冶律师事务所律师。委托代理人：彭玲，安徽华冶律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）：蒋必江，男，1963年1月16日出生，汉族，马鞍山市佳山黄山茶庄业主，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人夏成祥因与被上诉人蒋必江房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第03753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人夏成祥及其委托代理人周正东、被上诉人蒋必江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋必江在原审中诉称：其与夏成祥经人介绍于2006年10月7日达成购房协议，夏成祥将位于本市花山区姚子头村20栋-1号自建房卖给其，双方办理了相关房屋过户手续，其支付了2万元购房款。双方当时约定，如上述房屋被征迁时其不能享受征迁补偿，夏成祥退还其购房款2万元。后由于种种原因，其持有的房产权证与有关证件被有关部门认定无效，其在上述房屋被征迁时未获得任何征迁补偿款，所有征迁款全部由夏成祥领取。其多次要求退还已支付的2万元购房款，但夏成祥以种种理由推脱至今未还。为维护其合法权益，现请求法院依法判令夏成祥返还其购房款2万元。夏成祥在原审中辩称：蒋必江诉状中的陈述不属实。双方当时口头约定，涉案房屋过户给蒋必江，征迁补偿款由自己所有，安置费用由蒋必江处理。涉案房屋已过户至蒋必江名下并被征迁，相关征迁安置补偿应由蒋必江协调解决，其也没有拿到该房屋的征迁款。综上，请求驳回蒋必江的诉请。原审经审理查明：蒋必江、夏成祥于2006年10月达成购房协议，约定夏成祥将位于本市花山区姚子头村20栋-1号自建房转让给蒋必江。后蒋必江支付夏成祥2万元购房款，双方于2006年10月27日约定如上述房屋征迁不到位，夏成祥退还蒋必江该购房款。现上述房屋已被征迁。原审另查明：蒋必江非该村村民。原审认为：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。位于本市花山区姚子头村20栋-1号房屋的土地使用权系农村集体所有土地，而蒋必江非本市花山区姚子头村村民，故蒋必江与夏成祥就该房屋达成的转让协议，违反法律、法规的强制性规定，系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故夏成祥应返还蒋必江支付的购房款2万元。因上述房屋现已被征迁，而夏成祥在本案中未主张要求蒋必江返还财产及赔偿损失，且其未提供证据证明蒋必江基于该房屋被征迁获得征迁补偿款或其他利益以及其基于合同无效所受损失，故不予处理蒋必江返还夏成祥的财产部分及夏成祥的损失部分。据此，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年1月12日作出如下判决：被告夏成祥于本判决生效之日起七日内返还原告蒋必江20000元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告夏成祥负担。宣判后，夏成祥不服，向本院提起上诉称：1.其原有的位于本市花山区姚子头村20栋-1号房屋的土地使用权系国有土地，故双方就该房屋达成的转让协议并未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。2.其已将房屋过户给蒋必江，蒋必江已经取得房产证等证件，双方合同已经履行完毕，蒋必江要求其返还购房款2万元于法无据。3.蒋必江已经取得该房屋的所有权，故征迁补偿问题应由蒋必江自行解决，与其无关；且收条上注明的征迁不到位是指该房屋不会征迁而非征迁款不到位。综上，请求二审撤销原判，改判驳回蒋必江的诉讼请求。蒋必江辩称：对方自认为涉案房屋的土地为国有土地，其是在不知情的情况下订立房屋买卖合同的，合同是违规的；其没有得到任何补偿，都被对方拿去了，要求对方归还2万元购房款。夏成祥在二审中提供了一组新证据：即国有土地使用证、房产证、报纸各一份，证明涉案房屋的土地性质为国有土地。蒋必江质证认为：对土地证、房产证、报纸公告的真实性都不清楚。蒋必江在二审中没有提供新的证据。本院认证意见为：夏成祥在二审中提供的证据均具有真实性、合法性以及与本案的关联性，予以认定。二审经审理查明：2002年上半年，夏成祥与非该村村民的蒋必江达成口头协议，将其位于本市花山区姚子头20号自建房屋的一部分以2万元转让与蒋必江。2002年6月14日，蒋必江在其居民户口簿上登记的住址为安徽省马鞍山市花山区姚子头20栋1号。夏成祥就花山区姚子头20号房屋于2002年7月1日和10月24日分别办理了马国用（2002）字第11404号国有土地使用证、马房地权花山区字第20××62号房地产权证。马国用（2002）字第11404号国有土地使用证上记事栏备注：11404号此户出售部分，一户为姚子头20号-2，分摊面积为35.82㎡，另一户为姚子头20号-3，分摊面积为35.82㎡，夏成祥户剩余面积应为…。2002.8.26，加盖马鞍山市人民政府土地登记专用章。该国有土地使用证上宗地图显示姚子头20号-2和姚子头20号-3分别为陶良春户、陶良斌户。2006年，包括本市花山区姚子头房屋在内的土地由马鞍山市人民政府征收，马鞍山市国土资源局发布了征收公告。2006年10月27日，夏成祥向蒋必江收取2万元购房款并出具条据载明：如此房征迁不到位，本人如实退出人民币叁万元整（双方均认可实为2万元），姚子头村20-1#。后蒋必江因未取得征迁补偿，向夏成祥索要2万元未果，以致成讼。另查明：原审法院在审理过程中曾前往本市房产管理中心查询姚子头村20-1号房屋登记资料，被告知姚子头村20-1号虽登记于蒋必江等人名下，但没有任何登记信息以及房屋买卖合同、房屋产权证。本案二审争议焦点为：原审判决夏成祥返还蒋必江购房款2万元，有无事实与法律依据。本院认为：原审认定蒋必江与夏成祥就姚子头村20-1号房屋达成的转让协议系无效合同，夏成祥上诉认为系有效合同，但协议是否有效的前提是双方当事人之间成立了合同。根据我国合同法的相关规定，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，虽然双方均陈述2002年夏成祥与蒋必江达成口头协议，将其原位于本市花山区姚子头20号房屋的一部分转让与蒋必江，但双方均未能明确该转让部分房屋及占用土地的具体情况；且姚子头村20-1号虽登记于蒋必江等人名下，但没有任何登记信息以及房屋产权证等；而夏成祥持有的2002年花山区姚子头20号房屋的国有土地使用证和房地产权证显示，其在领取两证前曾将该房屋分别向陶良春、陶良斌出售了一部分，并依法分别登记为姚子头20号-2和姚子头20号-3。由此，夏成祥的原姚子头20号房屋因2002年出售部分后经依法登记变更为姚子头20号-2、姚子头20号-3和姚子头20号三户，那么，姚子头村20-1号并无对应的房屋及土地，导致人民法院不能确定夏成祥与蒋必江2002年口头转让房屋合同的标的，因此，双方当事人陈述的2002年口头转让房屋合同依法未成立。既然转让合同未成立，那么，夏成祥收取蒋必江2万元购房款则无合同依据，应当予以返还。故原审认定蒋必江与夏成祥就姚子头村20-1号房屋达成的转让协议系无效合同，与事实不符，应予纠正，但处理结果并无不当，宜予维持。综上，夏成祥的上诉理由缺乏事实、法律依据，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费300元，由上诉人夏成祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪和平审 判 员 方 芳代理审判员 张茂进二〇一六年四月十八日书 记 员 陶 净附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”