（2016）新4221民再1号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-27
案件名称
孙榕浩与塔城地区正塔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
额敏县人民法院
所属地区
额敏县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
孙榕浩,塔城地区正塔房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第三十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第二百零七条
全文
新疆维吾尔自治区额敏县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4221民再1号原审原告：孙榕浩，男，1991年出生，汉族，住额敏县。委托代理人：刘璐，新疆天赛律师事务所律师。原审被告：塔城地区正塔房地产开发有限公司。法定代表人：陈耀祥。委托代理人：刘庆伟。委托代理人：邱万民，新疆塔原律师事务所律师。原审原告孙榕浩与原审被告塔城地区正塔房地产开发有限公司（简称正塔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月5日作出（2014）额民一初字第1153号民事判决书，已经发生法律效力。2015年11月2日塔城地区中级人民法院作出（2015）塔民申字第13号民事裁定书，指令额敏县人民法院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。原审原告孙榕浩的委托代理人刘璐，原审被告正塔公司的委托代理人刘庆伟、邱万民到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原审原告孙榕浩诉称，2009年10月28日，原、被告订立了房屋拆迁补偿安置合同。合同约定：原告将自己所有的房院交付被告拆迁。被告在新建楼房中为原告提供三套临近五校靠西边（路）一至三层居室，面积总计330平方米。另外，被告在去除3米门卫室和5米大门外给原告置换三间合计60平方米左右的门面房和车库。被告给原告交房日期为2010年11月30日。被告每延期交房一日赔偿原告经济损失1000元。如原告在规定时间内不予搬迁，每延长一日赔偿被告1000元经济损失等内容。合同订立后，原告按照合同约定履行了义务，但是被告没有按照合同约定的日期交付房屋。直到2011年7月，被告才将三套居室交付原告，被告的行为已构成违约，被告应当按照合同约定每天赔偿原告经济损失1000元。但被告拒绝交付门面房和车库，理由是被告在门面房的位置修建了住宅楼。经过协商被告将小区内两间房屋交付给了原告。2014年初，原告办理产权登记时才知道被告交付给原告的房屋属于临时建筑，房地产管理部门对临时建筑不予产权登记。被告应当按照约定交付具有物权效力的置换房屋。被告明知道临时建筑不能办理产权登记，仍然采取欺诈的手段欺骗原告，将不能办理产权登记的临时用房交给原告，构成民事欺诈，其行为应予撤销。被告仍应当按照合同约定交付门面房和车库，如履行不能，应当按照同一地段门面房市场销售价格的双倍给予赔偿。原告多次要求被告赔偿，被告承诺在原告置换的一层一套居室处修建一间车库并与之接通，但是被告一拖再拖，至今未修建车库。故提起诉讼：一、请求判令被告交付位于五校西边靠公路的三间60平米的门面房，如不能交付按同位置门面房市场价格给予双倍赔偿114万元。二、请求判令被告支付违约金11万元。三、本案的案件受理费及其他费用由被告承担。原审被告正塔公司辩称，1、合同约定的交付房屋时间为2010年11月30日，而原告起诉的时间为2014年10月15日，本案已经超过法律规定的诉讼时效期间。2、2010年11月15日，工程竣工验收后，被告交付原告房屋，原告没有领取钥匙，过错不在于被告。原告在没有领取置换房屋的钥匙之前就已经将房屋出售给他人。原告在诉状中陈述，经过双方协商被告将小区内的两间房屋交付原告，属于双方协商一致变更了合同内容。被告交付原告门面房或者车库，属于选择性的约定，双方协商后被告将小区内的两间车库（面积76.725平方米）交付给了原告，原告取得车库后一直将车库出租给他人使用至今。被告已经按照合同的履行了义务，被告没有违约行为。因此，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。原审查明，2009年10月28日，原告与被告签订了《住宅楼合同用地搬迁协议书》（以下简称《协议书》）。协议书约定：原告将自己的房院交付被告拆迁开发；被告在新建的楼房中给原告提供三套临近五校靠西边（路）1-3层居室，总计330平方米的毛坯房，面积不足或超出，每平方米按市场价互补差价，产权证由被告协助原告办理，相关费用由原告承担。另约定去除3米的门卫室和5米大门外，为原告建造三间合计60平方米左右的车库或门面房。原告将产权证交付被告，原告在签订协议十日内必须搬出原住房，房屋置换的住户周转房由原告自己自行解决。如原告在规定的时间内不予搬迁，每延长一日原告将赔偿被告1000元的经济损失。被告给予原告的置换房交房日期为2010年11月30日，如果被告在规定时间内不能按时交房，每延长一日将赔偿原告1000元的经济损失等内容。协议签订后，原告按照协议约定履行了搬迁义务。2010年5月19日，被告取得额城规2010-76号建设用地规划许可证，该证载明，用地项目名称：额敏县医院职工四期住宅工程。用地位置：额敏县阿尔夏特路以南。用地面积：576.28平方米。建设规模：11419.64平方米。2010年6月20日，被告取得了建设工程施工许可证。该证载明，工程名称：额敏县医院职工1#2#3#住宅楼。施工单位：塔城市九鼎建筑安装工程有限责任公司。建设规模：11891.42平方米。合同开工日期：2010年6月20日。合同竣工日期：2010年11月30日。监理单位：塔城地区新世纪工程建设监理公司。工程施工期间，原告将置换其中的两套居室出售给他人，受让人于2011年春季取得了受让楼房的钥匙。2011年，原告要求被告按照合同约定交付去除3米的门卫室和5米大门外的三间合计60平方米左右的车库或门面房时，因施工设计图纸变化等多种原因，被告不能完全满足原告的上述要求，经双方多次协商，被告将该小区内新建的两间车库（面积为76.7平方米的）交付给原告。原告取得两间车库后进行装修。2012年1月-2014年12月，原告将两间车库出租给他人使用。还查明，被告在额敏县医院职工住宅楼四期工程小区内建设的四间车库，除后来交付给原告的两间车库外，被告分别于2011年1月5日、2011年1月14日将另外两间车库以每间8万元的价格出售给小区内的其他业主。庭审中，原告认为被告没有按照协议约定给原告交付门面房，导致合同目的无法实现，申请本院委托评估部门对三间60平方米的门面房销售价格及2011年至今的租赁费按照市场价格进行评估，被告则提出申请认为应当按照三间60平方米的车库建筑价格及2011年至今车库租赁费进行评估，经本院当庭告知双方对自己提出申请评估所产生的风险及法律后果后，双方仍然坚持要求对各自提出的申请进行作价评估，并要求本院指定评估机构进行评估，本院遂于2014年12月12日委托了塔城市价格认证中心对双方的申请分别进行鉴定评估，2015年1月8日，塔城市价格认证中心作出塔市价定字（2015）004号、（2015）005号鉴定意见书。其中：（2015）004号鉴定意见为：三间60平方米车库2011年工程造价为48450元，2011年至2014年四年三间车库租赁费为24000元。（2015）005号鉴定意见为：60平方米的三间门面房2011年市场销售价格为57万元，60平方米三间门面房2011年为租赁费17100元、2012年租赁费为17640元、2013年租赁费为17946元，2014年租赁费为18000元。原告支付鉴定费12814元，被告支付鉴定费2174元。原审认为，原、被告双方签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容符合法律的规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，《协议书》明确约定被告另外给原告建造交付三间合计60平方米左右的车库或门面房，该条的约定为选择性履行义务条款，即被告可以给原告交付车库，也可以给原告交付门面房，无论被告采用了哪种方式履行义务，均符合协议约定。从被告所开发的额敏县医院职工住宅楼四期工程小区平面规划图中可以看出，被告一开始在该小区内规划设计建造的就是车库，并没有规划设计建造门面房，在该小区竣工验收合格后，原告要求被告履行交付三间合计60平方米左右的车库或门面房时，经双方多次协商，被告将小区内新建（建筑面积为76.7平方米）的两间车库交付给原告，原告也进行了接收和使用，并将这这两间车库对外进行了出租，至今已经过去三年。现原告反悔又以被告交付的不是门面房和房产管理部门不予办理产权登记手续为由，要求被告继续履行协议，交付三间合计60平方米左右的门面房，并要求被告在无法履行交付的情况下按照三间合计60平方米左右的门面房的市场价格双倍赔偿原告114万元。原告的以上请求，违反交易的诚实信用原则，即不符合双方的约定，也没有事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期交房违约金10万元问题。从本案查明事实，被告基本上按照合同的约定完成了开发楼房的竣工和验收，被告不存在逾期交付原告房屋的事实，原告也没有向法庭提交证据证明被告存在逾期交付房屋，故原告的该项请求本院亦不予支持。原告主张两间车库属于临时建筑或违法建筑，所以房地产行政部门才不给原告办理产权登记手续，因原告的主张的事实与额敏县住房和城乡建设局出具的证明所证实的事实不相符合，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙榕浩的诉讼请求。案件争议标的数额124万元，案件受理费减半收取7980元，投递费270元，鉴定费14988元，合计23238元（原告预交的案件受理费、投递费、鉴定费及被告预交的鉴定费），原告孙榕浩负担21064元，被告塔城地区正塔房地产开发有限公司负担2174元。本院再审过程中，原审原告称，现陈述的事实及诉讼请求与原审中陈述的事实及诉讼请求相一致。原审被告答辩称，第一、原告提起的诉讼超过了法律规定的诉讼时效期间。原、被告约定的交房时间为2010年11月30日，被告履行了交房义务，合同已经履行完毕。原告如有异议，应当在两年的诉讼期内提起诉讼。第二，对于原告的诉讼请求没有事实和法律依据，根据双方的约定，合同中并没有约定交付车库或者门面房的具体位置，除去三米的门卫室和五米的大门外，为原告修建合计60平方米的车库或门面房，2010年11月15日被告已经将建造好的车库（建筑面积76.725平方米）交付原告，原告接受后，出租给他人使用，并收取租赁费，说明原告与被告签订的合同已经履行完毕。第三，被告交付的车库经城建部门、土管部门审批建造的，并非是违法建筑，原告所述不符合事实。故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院再审查明，2009年10月28日，原告与被告签订《协议书》。协议约定：原告将自己的房院交付被告拆迁开发。原告持有的新房权证额发字117**号，房屋面积222平方米。原告持有额字第1438号国用地使用证，土地使用面积859.35平方米。被告在新建的楼房中给原告提供三套临近五校靠西边（路）1-3层居室，总计330平方米的毛坯房，面积不足或超出，每平方米按市场价互补差价，产权证由被告协助原告办理，相关费用由原告承担。另约定去除3米的门卫室和5米大门外，为原告建造三间合计60平方米左右的车库或门面房。原告将产权证交付被告，原告在签订协议十日内必须搬出原住房，房屋置换的住户周转房由原告自己自行解决。如原告在规定的时间内不予搬迁，每延长一日原告将赔偿被告1000的经济损失。被告给予原告置换房交房日期为2010年11月30日。如果被告在规定时间内不能按时交房，每延长一日将赔偿原告1000元的经济损失等内容。协议签订后，原告按照协议的约定履行了搬迁义务。2010年5月19日，被告取得额城规2010-76号建设用地规划许可证，该证载明，用地项目名称：额敏县医院职工四期住宅工程。用地位置：额敏县阿尔夏特路以南。用地面积：576.28平方米，建设规模：11419.64平方米。2010年6月20日，被告取得了建设工程施工许可证。该证载明，工程名称：额敏县医院职工1#2#3#住宅楼。施工单位：塔城市九鼎建筑安装工程有限责任公司。建设规模：11891.42平方米。合同开工日期：2010年6月20日。合同竣工日期：2010年11月30日。监理单位：塔城地区新世纪工程建设监理公司。被告承建的额敏县医院职工住宅楼四期（现名为锦绣花园），其中1#楼6层、2#楼6层、3#楼6层和车库（原设计为九间车库，后因廉租房只盖了四间），见额敏县住房和城乡建设局审核批准的额敏县医院职工住宅楼四期平面图。小区东面为：四间车库和廉租房。小区南面为：1#楼。小区西面为：2#楼、大门、警卫室。小区北面为：3#楼。中间为车棚、绿化用地等。被告给原告置换的楼房位于3#楼4单元。2010年7月，原告将3#楼4单元308室出售给康波。受原告委托被告于2010年8月19日将原告的三号楼四单元208室销售给王同心。2011年，被告将位于小区东面的两间车库（建筑面积为76.725平方米）交付原告。2012年1月-2014年12月，将原告两间车库租赁给依斯亚尼·哈米提使用。本院再审认为，原、被告双方签订的《协议书》，真实意思表示，内容符合法律的规定，为有效合同，受法律保护。该《协议书》对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”依照协议约定，被告将位于大门处的车库或者门面房交付原告，而小区大门处就没有建造车库或门面房。但被告将位于该小区东面建造的两间车库交付原告，原告也实际接受使用。从原、被告实施的交易行为，可以推定原、被告重新达成了交付车库的合意，对车库的面积和所处位置进行了协商变更。况且原告在诉状中也自认这一事实，双方协商一致变更标的物的交付，符合法律规定，本院予以确认。依照协议约定，被告交付原告车库或门面房任何一个标的物，而不是同时交付两个标的物。本案中，被告交付原告车库，原告也予以接受，原告无权再要求被告给付门面房。原告要求被告再交付门面房，如不能交付按同位置门面房市场价格给予双倍赔偿114万元，不符合合同约定，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金10万元问题。施工许可证确定的竣工验收日期2010年11月15日。合同约定的交房日期2010年11月30日。被告已按照施工许可证的规定的日期完成了开发楼房的竣工和验收，被告具备合同约定的交房条件。原告没有证据加以证明被告逾期交付房屋的事实，故原告的该项请求，本院亦不予支持。关于被告抗辩的本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，被告没有不履行合同义务，也没有侵害原告合法权利的行为发生，故本案不适用诉讼时效的抗辩主张。经本院审判委员会讨论决定，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条、第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持额敏县人民法院（2015）额民一初字第1153号民事判决书。案件争议标的金额124万元，案件受理费减半收取7980元，投递费270元，鉴定费14988元，合计23238元，原审原告孙榕浩负担21064元，原审被告塔城地区正塔房地产开发有限公司负担2174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 李斐民审 判 员 陈红伟人民陪审员 刘增喜二〇一六年四月十八日书 记 员 梁 薇 更多数据：