（2016）粤01民终2137号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-15
案件名称
郑少莲与侨鑫集团有限公司、广州侨鑫物业有限公司物权保护纠纷2016民终2137二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑少莲,侨鑫集团有限公司,广州侨鑫物业有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2137号上诉人(原审原告)：郑少莲，住广东省海丰县。委托代理人：王瑞兴，广东三民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侨鑫集团有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：周泽荣，该公司董事长。委托代理人：周欣颖，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州侨鑫物业有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：周子涛，该公司总经理。委托代理人：李剑，该公司职员。上诉人郑少莲因与被上诉人侨鑫集团有限公司（以下简称侨鑫集团）、广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫物业公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年6月22日，郑少莲（买受人）与侨鑫集团（出卖人）签订穗房合字98034326号《商品房买卖合同》，约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经广州市城市规划局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房为本合同第一条规定的项目中的：新市镇汇侨路14号首层104铺（以下简称104铺）。该商品房的用途为商铺，属柜架结构。……该商品房【合同约定】建筑面积共441.65平方米，其中，套内建筑面积407.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.18平方米……。第四条、计价方式与价款。……3、该商品房屋属现房，按套出售，总金额人民币2510339元整。……第八条、交付期限。付清房款或银行出具同意贷款通知书后交付使用。出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.按现状带租约。合同还约定了违约责任等等。2007年8月27日，郑少莲（买受人）与侨鑫集团（出卖人）签订穗房合字98034331号《商品房买卖合同》，约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经广州市城市规划局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房为本合同第一条规定的项目中的：汇侨路16号二层（以下简称二层商铺）。该商品房的用途为商铺，属柜架结构。……该商品房【合同约定】建筑面积共3534.7929平方米，其中，套内建筑面积2995.7693平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积539.0236平方米……。第四条、计价方式与价款。……3、该商品房屋属现房，按套出售，总金额人民币11664817元整。……第八条、交付期限。出卖人应当在银行批复后3天内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格。4、按现状带租约。合同还约定了违约责任等等。2007年9月28日，房管部门核发了白云区新市镇汇侨路14号104铺的房地产权证，登记权属人是郑少莲，建筑面积441.65平方米，套内建筑面积407.4719平方米。2008年5月15日，房管部门核发了白云区汇侨路16号二楼的房地产权证，登记权属人是郑少莲，建筑面积3534.7929平方米，其中套内面积2995.769平方米。郑少莲与侨鑫集团因房屋交付等产生纠纷，郑少莲向原审法院起诉侨鑫集团，原审法院于2009年8月17日作出（2009）穗云法民四初字第629号民事判决书。判后，郑少莲上诉。2009年9月23日，郑少莲（乙方）、侨鑫集团（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定：“甲、乙双方分别在2007年6月22日、2007年8月27日签订了编号为穗房合字98034326号、98034331号两份《商品房买卖合同》，两份合同均约定以现状带租约交付。其中汇侨新城汇侨路14号首层104号铺乙方已付清房款、甲方亦已交付了商铺；汇侨路16号二层商铺乙方则对房屋现状提出异议，并于2009年4月14向广州市白云区人民法院起诉，要求修建楼梯和电梯、腾空并交还电表用房、确定16号二层分界线等。同年8月17日，广州市白云区人民法院作出（2009）穗云法民四初字第629号民事判决，支持乙方确定16号二层分界线的请求，驳回了其他的诉求。为解决双方争议，经协商就双方签订的两份商品房买卖合同，达成补充协议如下：一、甲乙双方同意穗房合字8034331号商品房买卖合同约定的汇侨路16号二层商铺的交易价格由人民币11664817调整为人民币11039817元，减少价款人民币625000元。本条的约定自乙方撤回其对广州市白云区人民法院作出的（2009）穗云法民四初字第629号民事判决的上诉之日起生效；如乙方不撤回上诉则本项约定不发生法律效力。二、甲方承诺在本协议签署之日五天内按现状将汇侨路16号二层商铺交付给乙方使用，乙方同意在本协议签订之日起五天内完全按现状进行接收。甲方交付该商铺后，视为乙方对汇侨路14号104商铺、16号二层商铺的面积及现状均完全接受，乙方不得再以该两份《商品房买卖合同》所涉的房屋现状、面积差异及其他任何理由向甲方索赔；乙方应在该商铺交付之日起五日内，按穗房合字98034331号《商品房买卖合同》的约定向甲方指定的银行提交该合同房产办理按揭贷款需由乙方提供的所有资料，并向甲方交齐应当由乙方缴纳的所有税费及滞纳金，确保银行足额发放人民币5800000元按揭贷款，如银行批准发放的贷款额不足的，乙方应首先以甲方应退乙方的人民币625000元的全部或部分抵偿贷款的不足部分；抵偿后贷款仍有差额的，乙方应在五个工作日内以现金支付贷款的差额。乙方逾期履行本条约定的贷款义务的，应每日按贷款金额的万分之三支付违约金。在乙方按本条的约定付清房款后，甲乙双方不能就商铺交付责任和付款责任相互追究。三、甲方应在乙方接收汇侨路16号二层商铺，并撤回对广州市白云区人民法院作出（2009）穗云法民四初字第629号民事判决的上诉，银行580万按揭放款到账之日起十个工作日内将乙方已支付房款中的人民币625000元退还乙方；该款如已抵偿银行批准乙方贷款的不足部分，甲方则应将该款抵押后的余额（如有）退还乙方。四、甲方应在乙方接收该商铺并确认对汇侨路14号104商铺、16号二层商铺的面积及现状均无异议之日起十五个工作日内，一次性足额无息移交汇侨路16号二层的承租方赵某、万某自2007年10月24日起代收的租金；张高霞承租的汇侨路16号211E铺截止至其2008年10月31日中途退场之日止的租金，其中318.85M2面积的租金及按金11232元属乙方，另外剩余的161.15M2面积的租金及按金6048元属甲方；陈某的按金和截止至其2008年3月31日中途退场之日止的租金（详见《郑少莲购商铺原租户租赁情况表》、《汇侨分公司代收租金明细表》）。商铺交付后的租金由乙方直接向承租方收取，甲方不得以任何理由收取上述的租金。如违反，甲方应每日向乙方支付逾期应付款万分之三的违约金。五、甲方必须在本协议签订之日起五日内，具体、明确地确定汇侨路16号二层商铺与南面商铺（汇侨路12号二层）的分界线，并以书面的形式通知乙方，由乙方确认；并在签订本协议之日起二个月内，砌好与南面商铺的间隔墙，费用由甲方承担。否则，甲方按日向乙方支付人民币壹仟元的违约金。六、甲方履行上述义务并将16号二层商铺的《房地产权证》交付乙方后，则甲方在穗房合字98034326号及98034331号两份《商品房买卖合同》中作为出卖人的全部义务均已履行完毕。本补充协议未涉及的事项双方所共同签订的穗房合字98034326号及98034331号两份《商品房买卖合同》条款按合同继续履行。七、甲乙双方及其委托代理人、经办人均须对本协议的内容及其履行情况严格保密，不得对任何第三方泄露，否则视为违约，违约方应按本协议约定减少价款的20%向守约方支付违约金、如委托代理人、经办人泄露的，其委托方应承担连带责任。”2009年10月15日，郑少莲按照上述协议约定申请撤回上诉，广州市中级人民法院已裁定准许郑少莲撤回上诉。侨鑫集团已将涉案商铺交付郑少莲。2014年11月19日，郑少莲以其购买了广州市白云区新市镇汇侨路14号104商铺及汇侨路16号二楼商铺，收楼后发现在汇侨路14号首层商铺临街的楼梯底下和汇侨路16号首层后部各设有一间电表房，而上述电表房均在其所购房屋规划红线范围内，电表房的使用人是侨鑫物业公司汇侨分公司为由，认为侨鑫集团、侨鑫物业公司未经其同意擅自占用其房屋建造电表房，侵害其合法权益，故向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、侨鑫集团、侨鑫物业公司立即将占用其房屋兴建的电表房迁移；2、侨鑫集团、侨鑫物业公司自2007年6月28日起按每月5000元的租金标准向其支付房屋占用款至电表房迁出之日止（暂计至2014年8月31日止为人民币440000元）；3、本案诉讼费用由侨鑫集团、侨鑫物业公司承担。本案原审诉讼中，原审法院组织双方到涉案商铺现场勘验，勘验结果如下：1、诉争电表房①位于该栋楼首层临街的梯间内（具体位置已在房地产平面附图标示），内有汇侨路40号、42号三楼以上住宅电表共56个及配套电力设备；2、诉争电表房②位于该栋楼后面首层（具体位置已在房地产平面附图标示），内有汇桥路46、48号三楼以上住宅电表共56个；3、房地产平面附图上标示的电表房③、电房④均正常使用。原审诉讼中，原审法院向供电部门查询涉案电表房情况，2015年9月7日，广州供电局有限公司白云供电局作出广供电白函[2015]161号复函原审法院如下：一、关于“诉争电表房①、②设置主体、经过及责任人”的问题。经查阅：诉争电表房①、②设置主体是广州富丽房地产开发公司。广州富丽房地产开发公司在1998年6月18日，到广州北区供电局（现广州供电局有限公司白云供电局）签订电房公用协议，提供该电表房①、②地方作为电表房。广州富丽房地产开发公司责任人周某（详见附件电房协议签署人）。二、关于“诉争电表房①、②目前是否具备搬迁条件”的问题。诉争电表房共涉及112户居民用电，属于公共电房，搬迁电房势必会给用户带来停电，易引发投诉、上访等不稳定事件。再者，经过我局工作人员对诉争电表房及其周围环境和位置，进行实地勘查，从现场情况看，诉争电表房①、②位置既符合电源点距离要求，又满足负荷点距离布置，现状很难找到满足此要求的地方，因此不建议搬迁。三、关于“搬迁工程是否需供电部门同意”的问题。供电部门需要根据相关规定对电表房的位置及电表房的安全距离是否满足安全要求，进行验收和把关；同时，我局受理业务时需审核受搬移影响用户同意的证明资料（一般需要搬迁申请人在受影响用户的电梯口，小区等公共场所公示，取得所有受影响用户的同意签名），因此搬迁工程是需要征求供电部门的意见后才可办理。四、关于“搬迁工程所需时间、空间及费用等具体条件”的问题。因搬迁工程所需时长一般是根据现场施工条件、位置和施工水平等因素决定，是由当事人委托有施工资质的施工单位负责实施，供电部门按照规定只负责对相关施工方案和资质等进行审批和验收把关，因此，我局无法判断搬迁工程所需时间。同时，电表房搬迁在空间上应满足：电表单列安装所需的安全距离是1.2米；双列为1.8米，高度不少于2.5米，且自然通风，透光良好。专用电表房的预留面积按每8—10户应预留1平方米的建筑面积。最后，搬迁工程所需费用是根据当事人送审通过后的施工方案、位置等资料自行委托有资质的设计单位根据方案设计，才能确定搬迁工程所需费用，因此，现在无法确定具体费用。”郑少莲提供广州市房地产测绘所于2009年1月20日作出的对汇侨路16号二层商铺的《房屋面积测量成果报告书》，拟证明诉争电表房①在汇侨路16号二层商铺面积内，诉争电表房②属于C区1-2层的公共分摊面积，并非是3-9层住户的共同分摊面积，只能为C区1-2层所用。侨鑫集团、侨鑫物业公司对上述证据不予确认。原审再查明：侨鑫物业公司为涉案商铺提供物业管理服务。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议书》、民事判决书、民事裁定书、现场勘验笔录、面积测绘报告、房地产权证、照片及双方当事人陈述等证据证明。原审院认为：郑少莲与侨鑫集团签订的两份《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对双方有约束力。由于《房屋买卖合同补充协议书》已实际履行，郑少莲已按现状接收104铺、二层商铺，故按照《房屋买卖合同补充协议书》第二条的约定，郑少莲不得再以《商品房买卖合同》所涉的房屋现状、面积差异及其他任何理由向侨鑫集团索赔。侨鑫集团该抗辩理由成立，原审法院予以采信。故对郑少莲要求侨鑫集团、侨鑫物业公司腾空交还诉争电表房、赔偿租金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2015年10月23日判决驳回郑少莲的诉讼请求。一审案件受理费8000元，由郑少莲负担。判后，郑少莲不服，上诉至本院称：一审法院认定事实错误。一、一审法院没有认真审查2009年9月23日我与侨鑫集团签署的《房屋买卖合同补充协议书》中约定的625000元是差价款还是赔偿款。我认为，侨鑫公司将汇侨路16号二层的交易价格由11664817元调整为11039817元，减少价款625000元是汇侨路14号104铺与16号二层的差价款，并非赔偿款。1、我先购买了104铺，后购买了16号二层。购买104铺时里面没有扶梯，但购买16号二层时，房产证显示有一扶梯通往104铺，面积达88.75平方米，下了扶梯后必须有通道通往104铺外面的马路，扶梯加上通道的面积总共是262.0237平方米；而104铺的单价是每平方米5684元，16号二层的单价是每平方米3300元，差价是2384元，据此计算整个扶梯及通道面积的总差价款为（5684-3300）元/平方米×262.0237平方米＝624664.5元，约625000元。此款并非赔偿款，而是104铺占用16号二层面积所产生的差价款。2、在签订补充协议前，我方律师王瑞兴曾于2009年7月31日与对方员工达成一致口头意见，即对于电表房的问题待日后解决。后经多次协商，我方律师与对方员工在侨鑫物业公司开会，达成了“电表房的收费需要发函，确认面积数”等的会议记录。2011年4月13日我方与对方员工唐某、卢某英测量了电表房面积，2011年11月16日、24日，12月7日因电表房问题引发纠纷，终因租金金额及侨鑫集团领导变更没有谈成，导致本次诉讼。二、一审法院没有认真审查2009年9月23日的补充协议书中解决的是电表房一的问题，并没有解决电表房二的问题。当时我方没有发现电表房二。三、侨鑫集团和侨鑫物业公司将楼梯底下设置为电表房，改变了用途，没有向规划部门申请变更，属于违法建筑，必须强制处罚。四、我作为产权人对该电表房享有占有、使用、收益和处分的权利。2009年9月23日我与侨鑫集团签订的《房屋买卖合同补充协议书》中，并没有明确确认电表房一、二的位置属于侨鑫集团所有，我也没有明确表示放弃，如我放弃电表房必须有明确的表示并经物权变更登记。综上所述，我上诉请求撤销原审判决，改判支持我一审诉讼请求。被上诉人侨鑫集团称其答辩意见与侨鑫物业公司意见一致。被上诉人侨鑫物业公司答辩称：郑少莲的上诉没有依据。具体理由如下：1、我方并非房屋建设方，没有与郑少莲签订商品房买卖合同，涉案房屋内各项设备不是我方安装使用。2、我方仅作为小区的物业单位，有权收取物业管理费，郑少莲若对我方收取物业费的行为有异议，可另寻途径解决。3、郑少莲与侨鑫集团在2009年9月23日就其所购房屋包括腾空电表房事宜已经达成了协议，郑少莲与侨鑫集团就房屋现状也达成一致意见，郑少莲承诺不因该房屋现状问题向侨鑫集团提出任何异议，这说明双方已经就争议事项达成真实合法协议，双方应当遵守。郑少莲提出补充协议中所涉款项并不涉及电表房的问题，是歪曲了双方签订该补充协议的真实意图。补充协议涉及的价款是双方经过协商后达成的数额，不一定是严格按照市场差价来计算，是双方协商的结果，也是郑少莲认同和接收的，不存在补充协议中有关款项不清楚的问题。一审已就涉案事实进行了充分调查，包括对现场的勘查及政府职能部门行为的确认，故一审判决正确合法。4、电表房在郑少莲购买房屋时已经存在，并非侨鑫集团在其购买后私自更改的。郑少莲对所购房屋的现状是清楚的，其是因其他争议事项没有得到满足从而提出本案电表房争议，其上诉没有依据。综上，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回郑少莲全部诉讼请求。经庭询，各方当事人对原审查明事实均表示无异议，亦未提交新证据，本院对原审查明事实予以确认。二审诉讼中，各方当事人均确认如下事实：1、郑少莲要求迁移的电表房一位于汇侨路14号首层临街的梯间内，面积7.3875平方米，电表房二位于汇侨路16号首层后部，面积13.3875平方米，建筑时间是1998年，由原广州富丽房地产开发有限公司建造；2、上述两电表房面积并未计入郑少莲购买的涉案商铺套内面积，而是在涉案商铺的公摊面积中；3、郑少莲收楼时对于电表房没有提出异议，其于2008年曾口头向侨鑫集团和侨鑫物业公司提出搬迁电表房的要求，双方协商不了以致成讼。郑少莲认为上述电表房面积归属郑少莲，侨鑫集团和侨鑫物业公司对此予以否认。经本院释明，郑少莲明确其提起的本次诉讼系合同之诉，而非侵权之诉；其是基于两电表房面积在其购买的涉案商铺分摊面积内，故要求侨鑫物业公司和侨鑫集团搬迁电表房；由于侨鑫物业公司是涉案电表房的管理方，侨鑫集团是卖方，故要求侨鑫物业公司和侨鑫集团共同承担责任。郑少莲还确认其在购房前去现场看过，但当时不知道电表房。本院认为，原审认定郑少莲与侨鑫集团签订的涉案两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》合法有效，论理清晰，各方当事人不持异议，本院予以确认。二审中，郑少莲明确本案系合同之诉，而在郑少莲与侨鑫集团所签订的上述《商品房买卖合同》中，并未对争议两电表房问题作出明确约定，且《房屋买卖合同补充协议书》第二条明确约定郑少莲不得以《商品房买卖合同》所涉的房屋现状、面积差异及其他任何理由向侨鑫集团索赔，故原审据此判令驳回郑少莲要求侨鑫集团、侨鑫物业公司腾空交还争议的两电表房、赔偿租金等的诉讼请求并无不当。虽然郑少莲上诉主张上诉《房屋买卖合同补充协议书》不涉及电表房问题，但鉴于郑少莲在二审中并未举证推翻原审上述认定，且根据现有证据及各方当事人陈述，可以认定争议的两电表房在郑少莲购买涉案商铺前早已建成，郑少莲在二审中确认其在购铺前曾查看现场，收楼时也未对电表房问题提出异议，故郑少莲要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当。上诉人的上诉理由与请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人郑少莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一六年四月十八日书 记 员 刘 纯 来自