（2016）皖01民终363号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-05-24

案件名称

连正军、马燕与巢湖聚龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

巢湖聚龙房地产开发有限公司,连正军,马燕

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2016）皖01民终363号上诉人（原审被告）：巢湖聚龙房地产开发有限公司，住所地巢湖市太湖山路新巢国际4幢102铺，组织机构代码67093828-4。法定代表人：王孝政，该公司总经理。委托代理人：潘世安，男。委托代理人：蔡放，安徽永城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连正军。被上诉人（原审原告）：马燕。以上两被上诉人共同委托代理人：路飞云，安徽韶阳律师事务所律师。上诉人巢湖聚龙房地产开发有限公司（以下聚龙房产公司）因与被上诉人连正军、马燕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明：连正军、马燕系夫妻关系。2011年10月22日，连正军、马燕与聚龙房产公司签订一份《商品房期房买卖合同》，约定：连正军、马燕购买由聚龙房产公司开发的位于巢湖市太湖山路南侧新巢国际8幢436号商品房一套，建筑面积37.49平方米，单价6081.89元，总价款为228010元，房屋应于2013年4月18日前交付，逾期交房，合同继续履行的，出卖人自最后交付期限的第二天按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。“实际交付之日”是指本合同约定的商品房达到交付条件并且出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，而非买卖双方办理交接手续之日”。同时，合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任部分约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、由出卖人在7个工作日内完善，使其达到使用条件”。合同签订后，连正军、马燕按照约定陆续支付了聚龙房产公司全部购房款228010元，但聚龙房产公司未能在合同约定的期��内向连正军、马燕交付房屋。2013年7月20日，连正军、马燕与聚龙房产公司又补签《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：截止2013年7月18日，出卖人按照商品房买卖合同交房期限相关条款约定，支付买受人商铺延期交房违约金4150元，……；在买受人同意继续履行商品房买卖合同情况下，现将买卖双方已签订的商品房买卖合同约定之交房日期2013年4月18日调整暂定为2013年12月31日，最终实际交付时间以出卖人书面（包含但不限于邮政或快递信件、短信、电子邮件、公告等）通知为准；2014年4月26日，连正军、马燕又收到聚龙房产公司支付的延期交房违约金12495元（自2013年7月19日至2014年4月18日止），另补交了房屋面积差款6840元。另查明，2014年4月18日，“新巢国际”8号、9号楼取得了程��工验收备案表，聚龙房产公司在2014年4月22日的《环湖晨刊》上刊登了“新巢国际8、9号楼入伙公告”。同年4月29日，经巢湖市房地产产权产籍交易中心测绘，“新巢国际”8、9号楼取得了房屋面积测绘技术报告（竣工）。2012年10月8日，聚龙房产公司在建设“新巢国际”工程过程中与江苏广宇建设集团有限公司签订了一份空调安装合同。2014年11月23日，聚龙房产公司又与巢湖市志诚家电服务中心签订一份空调安装合同。原审法院经审理后认为：连正军、马燕与聚龙房产公司签订的《商品房期房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。（一）关于本案争议的房屋交付条件问题，根据买卖合��第八条约定，聚龙房产公司交付房屋应当取得建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书，并符合本合同其他约定，合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定，即符合附件三的标准，附件三明确包括安装中央空调、有监控系统，因此，中央空调及监控系统安装完毕也是交房的条件之一。（二）关于交房手续问题，“新巢国际”8号、9号楼取得建筑工程竣工验收备案表的时间是2014年4月18日，取得房屋面积测绘技术报告的时间是2014年4月29日，2014年11月底仍在安装中央空调及监控，因此聚龙房产公司在2014年11月底之前尚不具备交房条件，故聚龙房产公司关于其2014年4月22日在报纸上刊登交房公告，其已履行交房通知义务的辩解不能成立。根据双方补充协议约定，聚龙房产公司可以以邮政快递、短信、电子邮件、公告等方式通知交房，聚龙房产公司安装中央空调及监控系统合同的签订时间为2014年11月底，聚龙房产公司具备交房条件的时间应当在该时间之后。聚龙房产公司完成安装后应当及时通知连正军、马燕交房，但聚龙房产公司并未通知连正军、马燕，致使双方对交房时间产生分歧，至今未能办理交房手续，从而导致双方对逾期交房违约金计算时间发生争议。从合同来看，交付并不等同于交接，房屋符合交付条件即可交付，亦系计算逾期交房违约金的依据。根据合同约定，应计算至“实际交付之日”。从连正军、马燕的诉请及庭审可以看出，连正军、马燕认可中央空调监控已安装，但认为未达到使用条件，此举证责任应在连正军、马燕，但连正军、马燕未能举证证明其主张，故连正军、马燕要求中央空调及监控系统安装完毕达到使用条件的诉请该院不予支持。聚龙房产公司在本案第一次庭审时向连正军、马燕通知房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书及空调、监控的安装情况，故该院确认本案第一次庭审即2015年6月19日为交房时间，计算的时间并未超出连正军、马燕诉请，故聚龙房产公司应支付的逾期交房违约金为19426元（228010元2÷10000426日（2014年4月19日至2015年6月19日）】。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、聚龙房产公司于判决生效之日起五日内一次性支付连正军、马燕逾期交房违约金19426元；二、驳回连正军、马燕的其他诉讼请求。案件受理费115元，由聚龙房产公司负担。聚龙房产公司上诉称：1、案涉房屋于2014年4月18日和4月29日取得了竣工验收备案表、巢湖市房屋面积测绘技术报告，2014年4月18日，上诉人通过挂号信、公告形式通知连正军、马燕交付，连正军、马燕未到上诉人处办理交房手续，不影响上诉人房屋的实际交付。2、中央空调、监控设施是整个商场的，非交房的充分必要条件，以整体中央空调、监控系统延期安装否定房屋的实际交付有违事实和法律依据。请求撤销原审判决，改判驳回连正军、马燕的诉讼请求。连正军、马燕辩称：双方合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三包括中央空调及监控系统的安装等标准，因此，中央空调和监控系统是房屋的交付的必备条件。上诉人取得房屋面积实测报告的日期是2014年4月29日，2014年11月仍在��装中央空调和监控，上诉人以挂号信方式通知4月18日交房，以及以公告方式通知4月23日至26日交房无效。一审认定正确，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：双方签订的《商品房期房买卖合同》第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方附件三约定的标准。而附件三的装饰、设备标准中包含中央空调和监控系统。并且连正军、马燕购买的房屋性质为商业用房，安装中央空调和监控系统是房屋具备商业经营使用目的的一般条件，因此聚龙房产公司主张中央空调、监控系统的安装不是交付房屋的必要条件没有事实依据，本院不予支持。2014年4月18日以及2014年4月22日，聚龙房产公司通过挂号信、公告方式通知连正军、马燕收房，但是该时房屋未取得房屋面积测绘技术报告，也未安装��央空调和监控系统，房屋未达到交房条件，故聚龙房产公司该挂号信、公告通知均不为符合合同约定的有效通知。此后房屋具备交房条件后，聚龙房产公司未举证证明其通知连正军、马燕收房，一审以第一次开庭向连正军、马燕告知时间作为通知收房时间适当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费285元，由聚龙房产公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　马枫蔷代理审判员　　余海兰二〇一六年四月十八日书　记　员　　朱　敏附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决��漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来源：