（2015）深宝法民三初字第2602号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-26
案件名称
叶珠妹与欧金英,蔡广州房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶珠妹,欧金英,蔡广州,深圳市家园房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2602号原告叶珠妹，女，汉族，1984年6月15日出生，身份证住址广东省阳西县。委托代理人李太福，广东海际明律师事务所律师。被告欧金英，女，1973年6月14日出生，身份证住址广东省陆丰市。委托代理人蔡广州，男，汉族，1979年11月10日出生，身份证住址广东省陆丰市。被告蔡广州，男，汉族，1979年11月10日出生，身份证住址广东省陆丰市。第三人深圳市家园房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市宝安中心区N5区宏发领域花园4栋810、812（办公场所），组织机构代码761972808。法定代表人任杰。原告叶珠妹与被告欧金英、蔡广州房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法追加深圳市家园房地产经纪有限公司（以下简称家园地产公司）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李太福，被告蔡广州到庭参加了诉讼，第三人家园地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月9日，原、被告在第三人家园地产公司居间介绍下签署了《二手房买卖合同》，合同约定原告(即买方)购买被告(即卖方)所有的深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园l栋9座9C房屋，房屋转让成交价为人民币358万元整。被告已于2015年10月23日收到全部房款。根据合同第十条约定，被告于收到全部房款后(交房保证金除外)三个工作日内，附带家私电器或只带固定家私电器且无租约及租客将该房屋交付原告，交付标志为被告将该房地产的钥匙门卡交付原告，并对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表读数，并办理交接手续，签署交楼确认书。2015年10月23日，原告贷款银行光大银行放款给被告人民币250万元，按照买卖合同约定，被告应于3个工作日内即2015年10月28日前交房给原告。经原告及第三人家园地产公司多次口头及书面催告，被告直至原告起诉之日仍拒不交房，已严重违反合同约定。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，根据合同第十一条约定在合同另有第十七条第2点约定的情形下，应根据合同第十七条第2点约定：被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告履行义务，应当向原告按日支付违约金，以该房地产转让成交价358万元为基数按日万分之五向原告支付违约金并继续履行合同，违约金计算自本合同约定应当交付房产之曰起三个工作日届满之次日起至实际交付之日止。被告蔡广州(代理人)在接受实施被告欧金英(被代理人)的委托代理过程中知道或应该知道无故迟延交房行为是违反合同法规定构成根本违约，仍代表被代理人拒不交房，或不向被代理人欧金英表示反对的，仍然为了被代理人的不当行为继续代理，且实际已对作为第三人的原告造成实际根本损害(迟延交付已给原告入住、工作、小孩就近学习等造成严重不便)，应由代理人蔡广州和被代理人欧金英负连带责任。综上，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、两被告向原告支付自2015年10月29日起至2015年11月25日止共28日的延期交房违约金50,120元；2、两被告按照房地产买卖合同约定每日1,790元的延期交房违约金标准，向原告支付自2015年11月26日起至被告实际履行交房之日止的延期交房违约金；3、被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称，2015年6月9日，原告同被告蔡广州（代理被告欧金英）签订了《二手房买卖合同》，约定原告以358万元实收价购买深圳市宝安区西乡街道银田玉湖湾花园l栋9座9C房屋，双方买卖过程的所有税费及其它支出，由原告承担。截止到2016年3月29日，原告还欠被告购房款共计250万元（再减掉尾款那笔数），造成双方仍然无法交接转移房产。一、《二手房买卖合同》第四条约定，该房地产转让总价格为358万元，转让价款不包税费及买卖双方另有约定的内容。定金+首期款+尾款-卖家垫付＝总价格，但是被告欧金英实收只收到房款108万元。二、《二手房买卖合同》第九条约定，所有交易过程的一切税费第1-25项，由买家承担，以实际发生的税费为准，其中，第25项费用其它包括了一切税费，这个一切费用当然包括了银行欠款及卖家2015年7月、8月、9月月供垫付，因此，被告欧金英应该到帐款项为358万元；三、《二手房买卖合同》第二十二条约定，买卖合同至双方签字即生效，即2015年6月9日合同以当天房产状况交易已经发生效力，双方约定的价格是到2015年6月9日当时房产状况下实收价格；四、截止到2016年3月29日，被告共计收到原告108万（再加尾款），被告欧金英2015年7月、8月、9月均有支付合同生效后的银行按揭贷款每月8,350元合计25,050元，此笔费用，原告未有按合同约定支付，而由被告欧金英代支付的，原告未有结清；五、被告蔡广州系代理行为，在被告欧金英的委托代理权限内行使职责，本次代理，被告蔡广州未有超出委托权限实施代理行为，克尽职守，未有收到全款交接房产并未有处置不当行为无需担责。第三人家园地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明：2015年6月9日，原告作为买方与作为卖方的被告欧金英的代理人即被告蔡广州签订了《二手房买卖合同》，约定被告欧金英将位于深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋9座9C房产（以下简称涉案房产）出售给原告，涉案房产房地产证号为深房地字第××，房地产性质用途为住宅，登记建筑面积为75.03平方米；房地产产权现状为处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起6个工作日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件；房地产所附租约现状为该房地产没有租约；房地产转让总价款为358万元，该转让价款不含税费及买卖双方另有约定的内容；买方向银行抵押付款，买方须于2015年7月9日之前，将除定金之外的剩余首期款以银行贷款承诺书为准，交房保证金部分监管至双方所约定的第三方指定监管帐户，余款监管至约定的银行第三方监管帐户；房屋实际交易过程产生的各项税费由买方支付；卖方承诺收到全部房款后（交房保证金除外）三个工作日内，将房产以附带家私电器或只带固定家私电器转让（详见家私家电清单）、无租约及租客交付买方，并履行以下手续：买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，交付该房地产钥匙门卡、签署交楼确认书；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。合同亦对其他相关事宜进行了约定。被告欧金英事后在上述合同上补签了名字并加盖了指膜。合同签订后，原告向被告支付了定金30万元、在贷款银行监管首期款78万元，2015年9月30日，涉案房产经核准办理了转移过户登记手续，登记至原告名下，房产证号粤（2015）深圳市不动产权第1500065**号。另查明，在原告与被告欧金英的房产交易过程中，被告欧金英委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼及注销抵押登记手续，经本院发函询问深圳市中诚致信融资担保有限公司，该公司向本院出具书面情况说明，称原告叶珠妹的贷款银行中国光大银行股份有限公司深圳新城支行发放贷款的金额为250万元，被告欧金英还清欠款银行贷款的时间为2015年9月16日，金额为1,287,241.07元，该公司向被告欧金英发放尾款的时间为2015年10月15日，金额为1,212,758.96元。至本案庭审时，被告欧金英尚未向原告交付涉案房产。上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、不动产权证复印件、不动产资料电脑查询结果表、情况说明等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告叶珠妹与被告欧金英签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据本院查明事实，被告欧金英已于2015年10月15日收齐涉案房产交易的全部房款，应按合同约定于收齐房款后三个工作日内向原告交付涉案房产，被告欧金英至本案庭审时尚未向原告交付房产，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金起算日期，原告主张自2015年10月29日起计算，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。关于违约金计算标准，合同约定的以房产总价款为基数按日万分之四予以计算，该标准过分高于被告欧金英逾期交付房产给原告造成的损失，本院根据被告欧金英的要求予以适当调整，酌情调整为以房产总价款为基数，按日万分之一予以计算，该违约金自2015年10月29日至本案法庭辩论终结之日即2016年3月29日共计54,416元（3,580,000元×0.0001×152天），之后实际计算至被告欧金英向原告交付涉案房产之日止。原告主张超过上述部分，本院不予支持。被告蔡广州在原告与被告欧金英涉案房产交易过程中仅为被告欧金英的委托代理人，原告要求被告蔡广州承担被告欧金英逾期交付房产的违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告欧金英于本判决生效之日起五日内支付原告叶珠妹逾期交房违约金（2015年10月29日至2016年3月29日期间违约金为人民币54,416元，2016年3月29日之后违约金以人民币3,580,000元为基数，按每日万分之一标准实际计算至被告欧金英向原告叶珠妹交付涉案房产之日止）；二、驳回原告叶珠妹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币527元，由被告欧金英负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 苑广玲人民陪审员 朱纯禄人民陪审员 郭映舜二〇一六年四月十八日书 记 员 周 爰书 记 员 董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第9页共9页 关注公众号“”