（2016）粤12民终162号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-12
案件名称
陈沛文与肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈沛文,肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司,罗志平,伍于心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终162号上诉人（原审原告）：陈沛文，男，1954年7月16日，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：黄国鹏，广东鹏吉律师事务所律师。委托代理人：陈克宇，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区。法定代表人：罗志平。委托代理人：黄汉东，广东安达信律师事务所律师。委托代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。原审第三人：罗志平，男，1961年11月7日，汉族，住肇庆市端州区。委托代理人：何成亮，广东端庆律师事务所律师。原审第三人：伍于心，女，1962年6月26日，汉族，住肇庆市端州区。上诉期间死亡。上诉人陈沛文因与被上诉人肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司（以下简称“豪苑公司”）、原审第三人罗志平、伍于心（上诉期间死亡）房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2015）肇鼎法民一初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2009年，陈沛文与罗志平、案外人郑志铭共同出资成立了豪苑公司。2013年11月10日，豪苑公司的股东变更为罗志平、伍于心。2014年1月10日，豪苑公司出具一份《证明》，内容：陈沛文拥有位于鼎湖区东怡商住楼首层市场面积约2300平方米，和二层商场整层约4300平方米属于陈沛文个人所有，陈沛文购上述物业已经付清款项。并由豪苑公司负责办理房产证共三个，首层一个，二层2个，办理房产证的而一切费用全部由豪苑公司负责支付。2014年7月18日，陈沛文与豪苑公司签订一份《房地产转让协议书》，协议第一条：“甲方房产（以下简称该房产）坐落于鼎湖区新城五区东怡商住楼第一层，房产结构为钢筋混凝土，建筑面积2165.27平方米（公共部位与公共房产分摊建筑面积142.22平方米）；第二层，房产结构为钢筋混凝土，建筑面积4446.14平方米（公共部位与公用房产分摊建筑面积292.03平方米），现该房产由豪苑公司开发，该房产实际权益人为陈沛文，但未办理房产证。”第四条：“双方同意前述房产作价3100万元，按实际财务要求一次或二次付清。”第五条：“在前述房产过户到乙方名下后（以登记日期为准）三十日内支付3100万元给甲方，……。”第七条：“乙方如未按本协议规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。……。”2014年7月24日，上述房产登记在豪苑公司名下。因豪苑公司至今未支付购房款，陈沛文起诉请求判令：1、豪苑公司支付陈沛文购房款31000000元及自2014年8月22日起至实际支付之日止的利息（按月息2％暂计至起诉之日为700600元）；2、本案诉讼费由豪苑公司承担。原审法院审理认为：根据陈沛文起诉的事实和理由，本案定性为买卖合同纠纷。陈沛文转让涉案房地产，但涉案房地产在转让给豪苑公司之前尚未确权为陈沛文所有，因此，陈沛文、豪苑公司虽签订了一份《房地产转让协议书》将涉案房产予以转让，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，陈沛文并不能提供证据证明拥有涉案房产的所有权或者处分权，故陈沛文以31000000元的价格将该房产转让给豪苑公司，违反法律规定。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，陈沛文请求豪苑公司支付转让房款31000000元的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回陈沛文的诉讼请求。本案受理费231830元，由陈沛文负担。上诉人陈沛文不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、适用法律不当，没有查明涉案房地产由陈沛文实际开发而原始取得包括占有、使用、收益、处分等在内的所有权，以无权属证为由认定陈沛文无权处分涉案房地产，严重损害了陈沛文合法权益。一、陈沛文是涉案房产的实际权利人，对涉案房产享有无可置疑的占有、使用、收益、处分权。1、根据《东怡商住楼项目承包经营协议书》第三条、第五条，豪苑公司的法定代表人罗志平确认涉案房地产全部由陈沛文拥有，此后长达四年时间内，豪苑公司及其各时期的股东均未对涉案房产的权利归属提出任何主张或异议。2、罗志平与陈沛文签订《东怡商住楼项目承包经营协议书》后，罗志平又与肇鼎国用2007第23578号土地开发项目的实际权利人签订了另一份开发承包合同书（该承包合同后来实际转化为公司股权转让及土地开发项目权益转让合同），在该合同中，豪苑公司、豪苑公司股东及23578号土地开发项目的实际权利人等所有主体均未对本案涉案的房地产权利归属提出过任何异议或主张，该事实证实豪苑公司名下的所有土地开发项目均不属于豪苑公司所有，而仅仅是挂靠在豪苑公司名下，由豪苑公司不同的股东实际开发，否则，豪苑公司及各股东不会以不同的主体签订相似的两个项目承包协议。3、2014年1月10日，豪苑公司及其现任所有股东共同出具证明证实涉案房地产属于陈沛文个人所有，认可陈沛文享有涉案房产的实际权益。4、双方签订《房地产转让协议书》，豪苑公司再次确认涉案房产实际权益人为陈沛文但未办理房产证，并同意在前述房产过户到豪苑公司名下后支付陈沛文31000000元，同时在该合同中还约定了前述房产的指示交付、转换租赁协议及违约金等条款，由此可见，豪苑公司对涉案房地产实际权利人属于陈沛文、且多年来涉案房地产均由陈沛文实际占有、使用、收益等事实无任何异议。一审在没有其他有力证据推翻该协议的情况下，以涉案房地产在转让给豪苑公司前尚未确认为陈沛文所有而驳回陈沛文的起诉请求，明显错误。因为房地产的物权确认需房地产登记为准，但本案诉争的内容不是房地产物权，而是基于涉案房地产所引起的债权。不动产登记只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权转移合同的生效要件，更不能作为债权合同的生效要件。涉案房地产由陈沛文实际出资以豪苑公司名义开发，签订协议后又登记在豪苑公司名下，双方对于这一物权状态没有任何争议，陈沛文只是要求豪苑公司支付其最终取得涉案房地产实际权利的对价，应该得到支持。5、双方签订《房地产转让协议书》后，豪苑公司取得了涉案房地产的房地权证，在房地权证中的“房屋所有权取得方式”一栏明确登记为“2014年07月22日变更”，该事实进一步证实在办理该房地权证时，豪苑公司确认涉案房地产之前的所有权人不是豪苑公司。二、陈沛文和豪苑公司分别作为实际开发人及名义开发人签订协议，约定涉案房地产的实际权属与名义权属归于一致的行为，并未违反法律规定，合法有效。1、一审认定“涉案房地产在转让前未确认为原告所有”，以转让合同违反《合同法》第一百三十二条规定为由确认转让行为违法，适用法律不当。涉案房地产由陈沛文实际开发，建成以后，多年来一直由陈沛文对涉案房地产行使占有、使用、收益、处分等权利，豪苑公司及其他任何人对此均未对有异议，根本不存在争议，无需专门确权。涉案房产在双方签订转让合同时，陈沛文虽未取得具有公示效力的房产证，但因原始取得享有涉案房地产的所有权，双方在《房地产转让合同》中，约定陈沛文以31000000元将房地产转让给豪苑公司，未损及任何第三人的利益，该转让行为合法有效。2、双方约定豪苑公司取得陈沛文享有的涉案房地产的实际权利，最终涉案房地产也依据该协议约定登记到了豪苑公司名下，不仅结束了涉案房地产之前名义开发人与实际开发人不一致的状态，而且是对涉案房地产相关法律关系进行一个合法的整理，双方交易过程已全部完成，交易目的已在事实上、法律上得到全部的实现，不存在违反法律规定的情形。因此，双方之间的合同关系合法有效。三、根据《合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”豪苑公司在取得了涉案房地产的实际权利后，无故违反约定，拒绝付款，已构成违约，应按照协议约定支付转让款及违约利息。四、为进一步证实陈沛文是涉案房产的实际权利人，陈沛文可以补充如下证据证明涉案房地产系陈沛文挂靠豪苑公司名义开发，豪苑公司是该房产的实际权利人：1、2015年11月19日《鼎湖区地籍档案查询结果答复函》，可证实涉案房地产是由陈沛文购买土地使用权，然后过户到豪苑公司名下进行开发；2、肇鼎国用2007第23578号土地开发项目的实际权利人郑志铭及陈沛文向原土地权利人肇庆市鼎湖区储备粮管理中心直接支付23578号土地转让款的单据，可证实该宗土地也并非由豪苑公司付款，而是由实际权利人直接付款，该事实足以证实陈沛文名下土地项目的都是存在挂靠开发关系；3、肇鼎国用2008第23202号土地使用权证，证实涉案房地产现在使用的停车场用地仍属于陈沛文所有，该土地使用权一直作为涉案房地产的配套使用；4、涉案房地产建成时豪苑公司其他股东的证人证言，可证实涉案房地产是陈沛文出资兴建，仅仅是挂靠在豪苑公司名下，仅陈沛文一人对涉案房地产享有实际财产性权利；5、历年来涉案房地产的租赁合同，证实涉案房地产自建成后一直由陈沛文占有、使用、收益，而豪苑公司及包括豪苑公司法定代表人罗志平在内的其他股东一直未能此提出异议，足以证实陈沛文对涉案房地产的实际权利；6、涉案房地产的实际承建商的证人证言，证实涉案房地产系由陈沛文出资建设，一部分工程款以房充抵，另一部分工程款由项目承包人罗志平负责处理（罗志平通过销售《东怡商住楼项目承包经营协议书》内提及的其余未出售的4175.31平方米的房产解决了其余工程款及项目开发的相关税费）；7、23578号开发承包合同补充协议书，证实2013年1月5日，23578号土地开发项目的实际权利人在针对23578号土地承包协议签订补充协议时，再次明确豪苑公司名下仅有位于肇庆市2007第23578号土地，除此之外，公司无其他财产，当时豪苑公司及其法定代表人以及当时的所有股东（在该协议中作为23578号土地的实际权利人）均签名确认，所有人都确认涉案房产不属于豪苑公司所有。五、豪苑公司提供的欠款证据中，仅有20000000多元的建筑工程费用与涉案房地产有关，但如前所述，建筑工程费用一部分通过陈沛文实际开发的房产以房充抵，豪苑公司并没有实际付款给收款方，另一部分工程款由项目承包人罗志通过销售《东冶商住楼项目承包经营协议书》内提及的其余未出售的4175.31平方米的房产后进行支付，并未涉及豪苑公司的财产减少，亦未损及豪苑公司其他任何债权人的利益。而之后豪苑公司的负债，一部分是罗志平在承包23578号土地开发项目后形成的个人债务，一部分是罗志平担任豪苑公司法定代表人及实际控制人期间产生，不仅与东怡商住楼项目无关，而且与23578号土地的其他实际开发人也无关联。六、一审判决以转让行为违反法律规定、陈沛文无证据证明诉讼请求为由驳回陈沛文的诉求，适用法律错误，明显违反公正公平原则。1、陈沛文诉求来自《转让合同》中约定的豪苑公司的义务，一审认定转让行为违反法律规定，却未对涉案合同是否有效作出认定。一审在未确认涉案转让合同无效的情况下，直接判定陈沛文无证据证明诉求，不符合法律论证及推理逻辑。即便原审判决认定“原告以3100万元的价格将该房产转让给被告鼎湖紊苑有限公司违反法律规定”，那么根据法律规定，法院在认定转让合同违反法律规定的同时应确认合同无效，然后依法律规定对案件进行实体处理。2、退一步讲，涉案合同即便作为房地产买卖合同无效，但作为涉案房地产的实际权益出让合同（一般债权合同文书）而言应该是有效的，因为不涉及房地产的物权，那么陈沛文请求豪苑公司支付31000000元的对价也应当支持。一审判决确认了转让合同违反法律，应当无效处理，却容许豪苑公司依据该合同实际取得了陈沛文享有实际权益的房地产的权益，而又无需支付任何对价，明显违反了公平公正原则，存在偏帮豪苑公司之嫌。综上所述，请求：1、撤销原判，改判豪苑公司支付陈沛文购房款31000000元及自2014年8月22日起至实际支付之日止的利息（按月利息2%暂计至起诉之日为7006000元，暂总计：38006000元）；2、本案一、二审诉讼费由豪苑公司承担。上诉人陈沛文除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：1、地籍档案查询结果，证明涉案房地产的土地使用权人原为陈沛文的事实。2、资产负债表（2009年报表），证明豪苑公司取得涉案房地产的土地使用权后未支付对价，亦未将其计入公司资产的事实。3、银行汇款凭证8份，证明23578号土地的土地使用权由豪苑公司的股东出资购买，从而证实豪苑公司名下的土地均为股东个人筹资，相关利益归股东个人享有，涉案房地产系陈沛文个人开发的事实。4、停车场土地使用证，证明涉案房地产至今免费使用的停车场的土地使用权仍系陈沛文所有的事实。5、23578号土地开发承包合同补充协议书，证明2013年1月5日，豪苑公司及其三名股东确认豪苑公司当时仅有23578土地使用权，无其他财产，即确认涉案房地产不属于豪苑公司所有的事实。6、补充协议2份，证明涉案房地产的建筑成本为约1946万元，以房充抵建筑费作价为2900元／平米的事实。7、房地产业务管理信息系统查询结果，证明：1）涉案房地产总计开发16206.93平米，其中住宅8789.19平米，均价3333.33元，非住宅7417.74平米，均价7570.68元；2）除陈沛文所有的涉案房地产外，其余均已销售（含以房充抵建筑费部分），总款约35400000元，足以支付所有开发费用，陈沛文取得涉案房地产作为开发收益未损害豪苑公司及其他任何人权益；3）涉案房地产6611.41平米，市值约50050000元，陈沛文作价31000000元转让给豪苑公司，未损害任何人利益。8、装修合同及收据，证明2011年11月，涉案房地产的装修由陈沛文管理并付费的事实。9、场地管理、租赁合同，证明：1）涉案房地产由陈沛文进行使用管理，相关收益亦由陈沛文享有，豪苑公司多年来均无异议；2）签署房地产转让合同后陈沛文按房地产转让办理转换租赁合同。10、收款委托书，证明陈沛文按房地产转让办理转换租赁合同后，豪苑公司指示陈沛文收取租金以充抵部分未付款的利息的事实。11、郑志铭出具的证人证言，证明：1）涉案房地产的土地使用权系陈沛文无偿过户至豪苑公司名下；2）豪苑公司前期（三股东签订土地开发承包协议前）名下的土地均为股东个人或各股东合伙挂靠豪苑公司开发，均与豪苑公司无关；3）涉案房地产系陈沛文个人挂靠豪苑公司开发，开发收益与豪苑公司及其他股东均无任何关系。12、2011年9月16日罗志平出具的《承诺书》和2011年10月24日出具的《借证条》，证明陈沛文是涉案房地产的实际所有人，涉案项目是陈沛文与罗志平共同建设开发的，陈沛文将涉案房地产过户到豪苑公司是借用豪苑公司的资质进行开发的事实。上述证据1、2、3、4、6、8、9、10、11、12均有原件，证据7是打印件。被上诉人豪苑公司发表质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为案涉土地是由陈沛文过户到豪苑公司名下。2、对证据2的真实性、合法性有异议，认为豪苑公司的注册资金是3000000元，资产负债表显示只有1000000元，和实际注册情况不一致，并没有显示陈沛文已经取得固定资产。3、对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为该证据可以证实购买土地的实际出资人是郑志铭，可以证明陈沛文、郑志铭先是基于合作关系先行取得土地，不能证明涉案房地产是陈沛文个人开发的，反而证明是陈沛文购买案涉土地投资到豪苑公司。4、对证据4的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为单一的一份土地证不能证明涉案房地产属于其所有。5、对证据5的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为对于豪苑公司是否有其他财产应该以登记为准，不应该以协议为准。6、对于证据6、7，因没有原件，不予质证。7、对证据8的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为该证据不能证明装修合同是否履行，是否已经施工，因没有结算证明，不能证明施工方已经收款。8、对证据9中豪苑公司作为出租方签订的合同的真实性、合法性没有异议，认为合同已经作废，该合同可以证明涉案房地产是属于豪苑公司所有。9、对证据10的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议。10、对证据11的真实性、合法性、关联性、证明内容均有异议，认为由于郑志铭没有出庭作证，不符合证据规则，郑志铭的证言没有证明力，郑志铭是豪苑公司的股东，正与豪苑公司进行诉讼，与豪苑公司有利害冲突，该证言应不予采信。对证据12的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议。原审第三人罗志平的质证意见为：同意豪苑公司的意见。被上诉人豪苑公司答辩称：一、涉案房地产是豪苑公司开发，属于建造而原始取得，并直接初始登记到豪苑公司名下，陈沛文主张由其实际开发而原始取得，是错误的。1、2009年，陈沛文、罗志平、郑志铭共同出资成立豪苑公司。涉案的东怡商住楼项目是陈沛文、罗志平、郑志铭作为股东共同投资成立豪苑公司，并由豪苑公司作为开发商公司化运作开发的，不存在由陈沛文实际开发的事实。2、东怡商住楼项目的《国有土地用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房房地产权权属证明书》充分证明豪苑公司是涉案房地产的开发人，不存在有其他实际开发人。3、豪苑公司一审提交的《发票联》可以证实，东怡商住楼是豪苑公司委托茂名市建筑集团有限公司建筑的，工程款是豪苑公司支付给该公司的，东怡商住楼是豪苑公司建造的。4、豪苑公司一审提交的《房地产权属查询答复书》以及二审举证的《商品房房地产权权属证明书》可以证实，涉案房地产是豪苑公司初始登记成为所有权人，权属人自始是豪苑公司，从来没有登记在陈沛文名下，因此涉案房地产是豪苑公司开发、建造而原始取得。5、陈沛文没有证据证明涉案房地产由陈沛文实际开发而原始取得。二、陈沛文自始未取得过涉案房地产的物权，无权转让涉案房地产，陈沛文以本人是涉案房地产的实际权利人为由主张有权处分是不成立的。而且，陈沛文未依法登记领取权属证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，双方签订的《房地产转让协议书》无效。因此，陈沛文主张豪苑公司支付转让房款31000000元及利息是不成立的。（一）陈沛文自始未取得过涉案房地产的物权，无权转让涉案房地产，以本人是涉案房地产的实际权利人为由主张享有物权（所有权）是不成立的。1、涉案房产属豪苑公司开发的东怡商住楼房地产项目内。该项目于2011年9月1日完工。2011年9月16日，豪苑公司的三个股东陈沛文、郑志铭、罗志平其中的陈沛文与罗志平擅自签订了《东怡商住楼项目承包经营协议》，约定将豪苑公司开发的东怡商住楼房地产项目承包给罗志平，东怡商住楼项目的首层农贸市场2158.7平方米和二层商铺项目4384.70平方米由陈沛文所拥有，首层农贸市场和第二层商铺面积共计6543.30平方米和110平方米左右的商品房由陈沛文拥有产权外其他全部可售面积均由罗志平对外销售，其相关收益归罗志平所有和支配。从该协议可见，陈沛文、罗志平作为豪苑公司的股东，对该项目的利益分配进行了约定，属于股东分红。协议第三条同时约定，罗志平需为陈沛文办妥其名下或者其指定第三人名下共计4个房地产权利证书。假设该协议有效，分红的完成仍然以办妥房地产权利证书为界，此前属豪苑公司所有。由于涉案房地产一直未办至陈沛文名下，陈沛文未取得过物权（所有权），故此分红未完成，涉案房地产仍属豪苑公司所有。陈沛文以罗志平在《东怡商住楼项目承包经营协议》中确认涉案房地产全部归其所拥有，豪苑公司及其他股东未提出过任何主张或异议，另一份开发承包合同书均未提出过任何异议或主张为由，主张是涉案房地产的实际权利人，享有物权（所有权），是不成立的。2、陈沛文所提及的证据不能证明其挂靠豪苑公司开发涉案房地产所在的东怡商住楼，陈沛文以挂靠证明涉案房地产是其实际开发，完全不成立。3、2014年1月10日，豪苑公司出具了《证明》给陈沛文，证明陈沛文拥有位于鼎湖区东怡商住楼首层市场面积约2300平方米和二层商铺整层约4300平方米属于陈沛文个人所有，陈沛文购上述物业已经付清款项；然而，该《证明》仅是因为《东怡商住楼项目承包经营协议》第三条约定而出具，实际上陈沛文并不是购买涉案房地产，也无支付过任何购房款。因此，《证明》涉及的仍然是“股东分红”事宜，涉案房地产一直未办至陈沛文名下，陈沛文未取得过物权（所有权），分红未完成。（二）《房地产转让协议书》无效，陈沛文主张豪苑公司支付转让房款31000000元及利息是不成立的。虽然陈沛文与豪苑公司签订了《房地产转让协议书》，但涉案房地产一直未办至陈沛文名下，陈沛文未取得过物权（所有权），分红未完成，因此不能以《房地产转让协议书》去证明陈沛文享有涉案房地产的“实际权利”、物权（所有权）。而且，《房地产转让协议书》的转让标的是涉案房地产，属于物权范畴，不是债权。转让标的是否符合法律规定，应以是否依法登记领取权属证书作为判断标准。合同是否有效，应以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条作为判定标准。由于陈沛文未依法登记领取涉案房地产的权属证书，《房地产转让协议书》约定陈沛文将涉案房地产转让给豪苑公司，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的效力性强制性规定，因而无效。三、陈沛文补充举证的证据，需要进一步核实、质证，仅从证据内容本身并不足以证明涉案房地产系陈沛文挂靠豪苑公司名义开发，豪苑公司是该房产的实际权利人。四、陈沛文与豪苑公司的关系，并不是“房地产转让”，而是“股东分红”，陈沛文主张的“购房款”性质实际为“分红”。1、在未经豪苑公司的全体股东同意的情况下，陈沛文与罗志平私自约定将豪苑公司所有的涉案房产作为利润分红给陈沛文。涉案房产属豪苑公司开发，陈沛文并无向豪苑公司购买过涉案房产，也无支付过购房款。陈沛文与豪苑公司的关系，不是“房地产转让”，而是“股东分红”。2、由于涉案房产在陈沛文与罗志平签订的《东怡商住楼项目承包经营协议》约定的是陈沛文分得的股东分红，不是陈沛文向豪苑公司购买，陈沛文从未支付过购房款；而且，涉案房产从未过户到陈沛文名下，未完成股东分红，陈沛文未取得过涉案房产的房地产权，对涉案房产没有物权，不具备转让涉案房产的资格，因此，《房地产转让协议书》虽然约定陈沛文将涉案房产转让给豪苑公司，豪苑公司支付购房款31000000元给陈沛文，但实际是《东怡商住楼项目承包经营协议》中关于“股东分红”的约定由“实物分红”变更为“现金分红”，即是从陈沛文分得涉案房产变更为豪苑公司支付31000000元给陈沛文。故此，陈沛文主张的31000000元“购房款”性质实际为“分红”。不能以《房地产转让协议书》去证明陈沛文与豪苑公司的关系是“房地产转让”。3、虽然陈沛文主张向豪苑公司购买了涉案房产、付清了购房款，然后再将涉案房产又转让给豪苑公司，但结合《东怡商住楼项目承包经营协议》、《证明》、《房地产转让协议书》和《承诺书》一系列证据和发生发展过程，可以充分证明陈沛文与豪苑公司的关系的性质，并不是“房地产转让”关系，而是“股东分红”，陈沛文主张的“购房款”性质实际为“分红”。五、陈沛文主张的“购房款”性质实际为“股东分红”，陈沛文向豪苑公司主张分红是不成立的。1、2009年6月15日至2013年1月9日，豪苑公司的股东为陈沛文、郑志铭、罗志平。2013年1月9日，虽然豪苑公司的股东变更为罗志平、伍于心（伍于心是罗志平的配偶），但从陈沛文、郑志铭、杜国军与豪苑公司（法定代表人罗志平、股东伍于心签名）于2013年11月8日签订的《协议书》可以证实股份过户后陈沛文、郑志铭仍然是豪苑公司的实际股东，股权比例仍按未过户前股权比例执行。2、陈沛文与罗志平签订的股东分红文件即2011年9月16日陈沛文与罗志平签订的《东怡商住楼项目承包经营协议》因未经股东郑志铭的同意，不符合公司法的规定，对豪苑公司没有约束力。陈沛文无权以《东怡商住楼项目承包经营协议》以及由该协议衍生的后续文件、合同包括《证明》、《房地产转让协议书》等主张股东分红，无权要求豪苑公司支付名为“购房款”实为分红。3、陈沛文要求分红，不符合公司法的规定，人民法院对此不应予支持。4、在豪苑公司弥补亏损前，陈沛文要求分红，违反公司法的强制规定，人民法院对此不应予支持。5、鉴于陈沛文主张的“购房款”实际为“分红”，分红不成立，那么其利息同样是不成立的，对此应不予支持。综上所述，陈沛文从来没有取得过涉案房地产的物权，未依法登记领取权属证书，无权将涉案房地产转让给豪苑公司，《房地产转让协议》无效。陈沛文向豪苑公司主张的“购房款”实际为“股东分红”，一方面豪苑公司自始有巨额外债未还，另一方面从程序上豪苑公司的股东会从来未通过利润分配方案，因此在豪苑公司弥补亏损前，陈沛文要求豪苑公司分红，违反公司法的强制规定，是不成立的，请求驳回其上诉请求。被上诉人豪苑公司除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：1、《国有土地使用权证》，证明豪苑公司是案涉房地产的开发人，不存在其他开发人的事实。2、《建设规划许可证》，证明内容同上。3、《商品房房地产权权属证书》，证明内容同上。4、《民事判决书》，证明案涉房地产建成时，豪苑公司的其他股东之一郑志铭作为股东与豪苑公司发生诉讼，与豪苑公司有利害关系，郑志铭的证人证言不应采信。上诉人陈沛文发表质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予以确认，认为就算案涉土地过户到豪苑公司名下，也是因为陈沛文为了借用公司资质才进行过户，土地实际使用和控制人都应该是陈沛文。2、对证据2，因为没有原件，对证据的真实性、合法性无法确认，对关联性不予以确认，认为《建设规划许可证》与涉案土地不是同一块土地，与本案无关。3、对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认。4、对于证据4，认为是另案文书并且尚未生效，尚未不能作为证据，与本案无关。原审第三人罗志平的质证意见为：对豪苑公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可。原审第三人罗志平称：同意豪苑公司的答辩意见。原审第三人罗志平除一审中提供的证据外，没有提供其他新的证据。本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：一审中，陈沛文仅基于其与豪苑公司之间的《房地产转让协议书》，主张买卖关系，请求支付购房款。二审中，陈沛文主张案涉房屋是其挂靠豪苑公司名义开发建设，根据与豪苑公司及其股东之间的协议，取得案涉房屋的实际所有权，主张买卖关系，请求支付购房款。原审第三人伍于心在上诉期间已经死亡。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。陈沛文认为涉案房地产是由其实际出资以豪苑公司名义开发建设，之后登记在豪苑公司名下，本人是涉案房产的实际权利人，据此要求豪苑公司履行《房地产转让协议书》，支付购房款，并承担违约责任。但是从查明的事实看，涉案房地产是在陈沛文任职豪苑公司股东期间建设。建设后，陈沛文与豪苑公司部分股东协议确认产权归属。由于案涉房地产项目是以豪苑公司名义进行一级市场开发建设的项目，依法应当进行产权确认后再行买卖或转让。而至目前为止，案涉房地产登记的权属人仍然是豪苑公司，而不是陈沛文，而且豪苑公司否认陈沛文借用其资质开发建设案涉房地产的事实，鉴于到陈沛文与豪苑公司存在利害关系，陈沛文依据买卖关系主张权利，可能损害豪苑公司及其股东的利益，故，在案涉房地产尚未确认产权归属之前，陈沛文依据买卖关系，起诉要求豪苑公司履行《房地产转让协议书》，支付购房款，并承担违约责任，理据不足，原审判决驳回其请求，并无不当，本院予以维持。陈沛文可在确认产权归属后再行主张权利。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231830元，由上诉人陈沛文负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 孔日新代理审判员 覃争义二〇一六年四月十八日书 记 员 吴兰芳第16页共16页 微信公众号“”