（2016）渝0115民初801号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-12-28

案件名称

重庆市长寿区云台镇中心小学校与李广彬排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

重庆市长寿区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市长寿区云台镇中心小学校,李广彬,重庆市长寿区教育委员会

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第三条，第六条第一款，第十五条第一款，第十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十二条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百三十五条

全文

重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初801号原告：重庆市长寿区云台镇中心小学校，住所地重庆市长寿区云台镇老街。法定代表人：余涛，该校校长。委托代理人：姚文彬（特别授权），重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。被告：李广彬，男，1967年10月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人：戴毅芳，李广彬之妻，住址同上。第三人：重庆市长寿区教育委员会，住所地重庆市长寿区凤城街道向阳街33号。法定代表人：ＸＸＸ，该委员会主任。委托代理人：梁伟（特别授权），重庆渝州律师事务所律师。委托代理人：廖梓辰（特别授权），重庆渝州律师事务所律师。原告重庆市长寿区云台镇中心小学校（以下简称云台中心校）与被告李广彬、第三人重庆市长寿区教育委员会（以下简称长寿区教委）排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由代理审判员陈瑶适用简易程序分别于2016年2月15日、2016年3月7日、2016年4月18日公开开庭进行了审理。审理中，本院于2016年2月16日依职权通知长寿区教委作为第三人参加诉讼。原告云台中心校的委托代理人姚文彬，被告李广彬及其委托代理人戴毅芳，第三人长寿区教委的委托代理人梁伟、廖梓辰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云台中心校诉称：原、被告于2005年1月14日签订房屋租赁合同，约定原告将闲置的原长寿县云台乡石巷小学（以下简称原石巷小学）的教室6间、办公室1间、厕所1个和内外操场出租给被告使用，租赁时间为十年，从2004年9月1日起至2014年8月31日止，租金为7000元，被告足额支付租金。期间，经我校同意，重庆市长寿区云台镇教育管理中心（以下简称云台教管中心）于2009年11月23日与被告签订了《闲置校舍处置协议》，约定将原石巷小学内全部的闲置材料以28000元卖给被告，被告足额支付了价款。处置的闲置材料包括桌椅、黑板等，但不包括房屋及已经搭建成房屋的砖墙。房屋租赁合同到期后，云台教管中心先后3次通知被告搬出原石巷小学，被告至今未搬离。现请求法院判令被告立即将其在原石巷小学内修建的房屋和其他设施拆除；将其购买的校舍材料和其所有的其他物品搬离原石巷小学；赔偿因其妨害行为给原告造成的损失（该损失从2009年11月24日起按每月58.33元计算至其搬离时止）。被告李广彬辩称：原、被告签订房屋租赁合同情况属实，但我与云台教管中心签订的《闲置校舍处置协议》中约定，将租赁合同中涉及的原石巷小学的全部校舍等房屋及内外操场均卖给我所有，而且我已足额支付了相应价款，故争议房屋及其坐落土地均系我所有，原告无权要求我搬离，且我多交的租金应该退还给我，我在该协议签订后确修建了库房等建筑，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人长寿区教委述称：云台教管中心系我单位派出机构，与原告合署办公。原石巷小学是本案所涉校舍、操场等的登记所有权人，该校于2002年左右撤销，学生由原告接收，资产也归原告所有，资产所有权变更后未及时办理变更登记手续。云台教管中心与被告签订《闲置校舍处置协议》系经过原告同意的，但并非将涉案房屋、土地出卖给被告，而是仅处置了原石巷小学内的桌椅板凳等其他杂物，房屋、土地均属国有资产，对外处置必须经过相应程序。经审理查明：本案所涉教室、办公室、厕所等房屋及内、外操场，登记在原石巷小学名下，相应土地系国有土地，土地使用权登记在原石巷小学名下。2002年左右，原石巷小学撤销，其学生由原告云台中心校接收，资产也归原告所有，资产所有权变更后未办理变更登记手续。2005年1月14日，原告云台中心校（甲方）与被告李广彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将闲置的石巷小学出租给乙方使用，经双方协商达成如下协议：一、甲方将该小学的教室六间、办公室一间、厕所一个和内外操场全部出租给乙方。二、租赁时间为十年（从2004年9月1日至2014年8月31日）。三、租金十年为柒仟元正（整），在签合同时乙方一次性付给甲方。四、乙方不得擅自改变原房屋结构和外貌，新添置的其他固定资产（如房屋和其它设施）在期满后由乙方自行处理。在租赁期内不得用此房屋从事非法活动，如造成后果概由乙方负责……”合同签订当日，被告李广彬将租金7000元给付原告。2009年11月23日，经原告云台中心校同意，云台教管中心（甲方）与被告李广彬（乙方）签订了《闲置校舍处置协议》，约定：“长寿区云台镇教育管理中心所辖原云台镇石巷（东风）小学，因逐年的教学网点布局调整，石巷小学已多年无学生上学，学校财产逐年损毁，全部成危房，校舍破烂不堪，现甲乙双方协商，甲方将该校闲置校舍材料处置给乙方并达成如下协议：1、甲方将原云台镇石巷（东风）小学的全部闲置校舍的材料以人民币28000元（大写贰万捌仟元整）处置给乙方，乙方在签协议时一次性将此款付给甲方……”被告于同日足额支付了价款。自2004年9月1日始至今，被告李广彬持续占有、使用原石巷小学。云台教管中心先后3次分别于2014年7月10日、2014年10月28日、2015年1月20日送达书面通知给被告，要求其搬出校园，被告至今未搬离。另查明，被告李广彬在占有、使用原石巷小学期间改建和新建了一些房屋和附属设施。还查明，云台教管中心系第三人长寿区教委的派出机构，与原告云台中心校合署办公，即一套班子、两块牌子。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《闲置校舍处置协议》、重庆市非经营结算统一收据、《关于到期收回原石巷小学校舍的通知》、房屋产权登记申请书、长国用（90）字第003554号国有土地使用证、土地使用权记载证明等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：原石巷小学被撤销并入原告云台中心校，其财产权益应由原告云台中心校承继，故原告云台中心校对原石巷小学的校舍等资产享有占有、使用和处分的权利。原告云台中心校与被告李广彬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，双方已各自履行了合同义务。2009年11月23日，经原告云台中心校同意，云台教管中心与被告李广彬签订的《闲置校舍处置协议》，系李广彬和云台中心校双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，亦合法有效。该协议的标题虽然系“闲置校舍处置协议”，但内容为处置“原云台镇石巷（东风）小学的全部闲置校舍的材料”，且有“学校财产逐年损毁，全部成危房，校舍破烂不堪，现甲乙双方协商，甲方将该校闲置校舍材料处置给乙方”的内容，故此协议实为“闲置校舍材料处置协议”。庭审中，双方对该协议中“全部闲置校舍的材料”内容产生争议，本院认为，结合该协议标题及协议中校舍破烂不堪、全部成危房等内容，并从字面意义上来理解，“全部闲置校舍的材料”应理解为：原石巷小学闲置校舍房屋的组成材料，包括房屋的砖瓦、房梁和门窗等，但不包括内外操场及房屋对应的土地使用权，且购买的内容是构建房屋的材料，而不是房屋。“闲置校舍材料处置协议”签订时，买卖标的实际已由被告李广彬占有，且李广彬按约定足额支付了价款，故双方均已履行完毕合同义务。综上，被告李广彬购买的标的物是构建房屋的材料，该房屋相应的土地使用权仍归原告云台中心校所有，被告李广彬应当在合理期限内将其购买的材料搬走而其至今未将买得的材料搬走，占用了原石巷小学的土地，侵害了原告的土地使用权，应当承担相应的侵权责任。因“闲置校舍材料处置协议”实际上已将原、被告之前签订的房屋租赁合同中所涉房屋的材料卖给了被告李广彬，故本院认为，“闲置校舍材料处置协议”系原告云台中心校与被告李广彬对房屋租赁合同的部分内容进行了变更，其终止了租赁合同中关于将6间教室、1间办公室和1个厕所出租给被告李广彬的约定，租赁合同中的其他约定继续有效，但双方未对租金作相应减少。被告李广彬为上述房屋所支付的租金，有权要求原告云台中心校进行部分退还，具体金额的计算应以“闲置校舍材料处置协议”生效的次日即2009年11月24日起至租赁合同到期之日即2014年8月31日止，期间共4年零242天。因租赁合同中对6间教室、1间办公室和1个厕所对应的租金部分未明确，故本院酌情认定，6间教室、1间办公室和1个厕所的相应租金与内外操场的租金各占总租金的1/2，故原告云台中心校应退还被告李广彬租金1631元（7000元÷2÷10年×4.66年）。对于《房屋租赁合同》中内外操场的租赁问题，现合同约定的履行期限已届满，该合同已经终止，且其中约定有“乙方不得擅自改变原房屋结构和外貌，新添置的其他固定资产（如房屋和其它设施）在期满后由乙方自行处理”的内容。本院认为，合同终止后，出租人有权要求承租人搬离，故本院对原告云台中心校要求被告李广彬将其修建的房屋和其他设施拆除的诉讼请求予以支持。原告要求被告李广彬将其购买的校舍材料和其他物品搬离原石巷小学的诉讼请求，有合同依据，且符合法律规定，本院亦予以支持。对于原告要求被告赔偿其损失赔偿金（从2009年11月24日起按每月58.33元计算至搬出时止）的诉讼请求，本院认为，对于闲置校舍，被告李广彬购买的是其材料，其坐落土地使用权仍归原告云台中心校所有，被告李广彬未将买得的校舍材料搬走，占用了原告云台中心校的土地，侵害了原告的土地使用权，给原告造成了一定的损失，应当支付损失赔偿金，损失赔偿金从“闲置校舍材料处置协议”生效的次日即2009年11月24日计算至搬出时止。损失赔偿金的计算标准，本院认为应参照租赁合同校舍部分租金标准的一半计算为宜，故上述校舍对应的土地使用权自2009年11月24日起至2014年8月31日期间的侵权损失赔偿金为原告应退还给被告李广彬的租金金额的一半即815.5元（1631元÷2）。被告应赔偿原告租赁期内的损失赔偿金和原告应退还被告的租金相互抵消后，原告仍应退还被告租金815.5元，该款可以冲抵租赁合同到期后的损失赔偿金。租赁合同到期后，被告已经无权占用原石巷小学，但其实际占用至今，给原告造成了一定的损失，亦应当支付损失赔偿金。损失赔偿金可以参照原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算。故对于原告诉讼请求的损失赔偿金部分，本院认为，应按照58.33元/月（7000元÷10年÷12月/年）的标准，从租赁合同到期的次日即2014年9月1日起，计算至被告搬出时止，并扣除原告应该退还给被告的租金815.5元。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李广彬在本判决生效后六十日内将其在原长寿县云台乡石巷小学校园修建的房屋及其他设施拆除；二、被告李广彬在本判决生效后六十日内将其购买的校舍材料及其所有的其他物品搬离原长寿县云台乡石巷小学校园；三、被告李广彬于本判决生效后六十日内赔偿原告重庆市长寿区云台镇中心小学校损失赔偿金（从2014年9月1日起按每月58.33元计算至搬出时止，并扣除原告应该退还给被告的租金815.5元）；四、驳回原告重庆市长寿区云台镇中心小学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告李广彬负担（原告已预交，被告在本判决生效后六十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员　陈　瑶二〇一六年四月十八日书　记　员　赵文娥 来源：百度“”