（2016）鄂06民终46号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-02
案件名称
龚强与襄阳市市场发展服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚强,襄阳市市场发展服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终46号上诉人（原审被告、反诉原告）龚强，男。委托代理人王俊、蒋晶，湖北长久律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）襄阳市市场发展服务中心，住所：襄阳市樊城区新华路*号。法定代表人耿宏起，该单位主任。委托代理人杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人龚强因与被上诉人襄阳市市场发展服务中心租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城屏民初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚强的委托代理人王俊，被上诉人襄阳市市场发展服务中心的委托代理人杨文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年10月1日，襄阳市市场发展服务中心与龚强签订房屋租赁合同，约定将位于樊城区明晶巷长庆花园二楼及一楼部分房屋租赁给龚强，用于餐饮经营活动。合同约定租赁期限从2014年10月1日起至2015年12月31日止，租金为每年30万人民币，2014年10月1日止2014年12月31日的租金7.5万元于2014年9月之前缴纳，2014年12月31日前交纳2015年上半年租金15万元，2015年6月25日前交纳2015年下半年租金15万元，另约定在签订前应先交纳半年租金15万元及4万元保证金。租赁合同中违约责任条款的第2条约定“襄阳市市场发展服务中心未违约的前提下及非合同约定的情形，龚强未按期足额支付租金和水电费，襄阳市市场发展服务中心有权向龚强每日按所欠金额的千分之五收取违约金。”合同签订后，襄阳市市场发展服务中心收到龚强4万元租房保证金，龚强交纳租金至2015年6月25日。之后约定应交纳的租金15万元未交付。由于经营不善，龚强于2015年6月25日后已处于停业状态，双方就中止合同和办理房屋交接并未达成一致。龚强已将酒店的自有动产全部搬出。庭审过程中，为了防止损失的人为扩大，经双方同意从2015年12月2日起龚强已经将租赁房屋返还给襄阳市市场发展服务中心。原审法院认为：襄阳市市场发展服务中心与龚强签订的房屋租赁合同合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，襄阳市市场发展服务中心依照约定履行了交付房屋的义务，龚强未按约定给付2015年6月25日以后的租金15万元，属于违约行为，故襄阳市市场发展服务中心请求龚强支付租金的请求于法有据，但双方已于2015年12月2日办理了房屋交接手续，已实际终止了双方的租赁合同，酌情减免龚强一个月的租金2.5万元，龚强实际应支付襄阳市市场发展服务中心租金12.5万元。根据双方合同中的违约责任条款约定，襄阳市市场发展服务中心请求龚强支付违约金9万元超出法律规定，故按照龚强未支付租金12.5万元的30%即3.75万元予以支持。龚强辩称，已按双方口头约定，于2015年8月解除了合同关系，不存在拖欠租金，但未提供合法有效的证据予以证明，对该辩称理由不予采信。龚强同时辩称，襄阳市市场发展服务中心明知龚强经营不善不同意龚强终止合同，怠于行使合同解除权，对造成本案人为损失的扩大也应承担相应的责任。本院认为提前解除合同需双方协议达成一致，不得无限扩大有合同解除权一方的义务，故对龚强该辩称主张不予采信。龚强反诉请求襄阳市市场发展服务中心返还合同期满保证金4万元，与双方合同约定相符，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、龚强支付襄阳市市场发展服务中心租金12.5万元及违约金3.75万元；二、襄阳市市场发展服务中心返还龚强保证金4万元；三、驳回襄阳市市场发展服务中心的其他诉讼请求。上述一、二两项相抵后龚强龚强尚应支付襄阳市市场发展服务中心12.25万元。该款于判决生效后十日内付清，逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元由龚强承担，反诉案件受理费800元由襄阳市市场发展服务中心承担。上诉人龚强不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审错误的认定了被上诉人合同的解除权。根据双方租赁合同第九条第三款的约定，上诉人在2015年4月已经关门停业，并屡次和被上诉人沟通转租或者在2015年6月25日后不再续租的事宜，到2015年6月25日之后，上诉人未继续给付租金，被上诉人明知上诉人不可能继续经营，怠于行使解除合同的权利，扩大了双方的损失。如果按照原审的约定，出租人既不同意转租也不同意解除合同，那承租人就要支付房租，显然是不公平的。（二）原审错误认定了上诉人的交房时间。上诉人已经在2015年8月向被上诉人交付了房屋钥匙，交付钥匙就是交付租赁房屋的标志，也就是明确告知了被上诉人不再继续租赁房屋。上诉人坚持认为8月份交钥匙时，就已经完成了交付房屋的义务。上诉人没有实际占有房屋确继续支付租金显然违反了公平原则。上诉人认为原审错误认定上述两个事实。故请求二审法院依法改判。经二审审理查明：2015年8月5日，上诉人单方面将房屋的钥匙交还给被上诉人下属的办公室，但双方没有办理交接手续。一审庭审中，双方当事人亦同意认定2015年12月2日双方完成租赁房屋的交接手续。双方当事人对一审查明的基本案件事实并无异议，仅对租赁合同第九条第三款的理解有不同的认识，本院对一审查明的基本案件事实予以确认。本院认为：（一）租赁房屋的返还应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态，交付钥匙不能等同于完成了交接手续，租赁房屋的交接手续还包括清点房屋设施、结算水电费用、协商退还房屋押金等各类事宜。上诉人简单的将房屋钥匙交付给被上诉人下属的办公室后，没有就交接事宜和被上诉人达成口头的或书面的协议，故交付钥匙的时间不能直接认定为交房时间。原审判决在双方同意之下认定2015年12月2日起上诉人已经将租赁房屋返还给被上诉人并无不当。（二）双方当事人签订的《租赁合同书》第九条第三款第二项约定：“乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。…（2）乙方逾期十日未支付租金和水电费的；甲方不再提供水电服务，解除合同；”该条属于双方当事人约定的一项合同解除权，上诉人在租赁期限内逾期十日未支付租金和水电费的，被上诉人有权解除合同，但并不意味着被上诉人必须行使合同的解除权。即使是被上诉人怠于行使合同约定的解除权，再经催告合理期限内不行使的，其后果也是解除权消灭，而不是必须行使该项权利。上诉人主张只要逾期未支付租金，被上诉人就必须解除合同是对约定解除权的错误理解。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，二审依法予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由上诉人龚强负担。本判决为终审判决。审判长 李晓红审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一六年四月十八日书记员 严琦童