（2016）赣04民终262号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2018-07-20
案件名称
卢荣贵租赁合同纠纷案二审民事案件判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢荣贵,修水县珠江大酒店有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终262号上诉人（原审被告）卢荣贵。委托代理人樊斌杰，江西问章律师事务所律师。委托代理人刘丙生，江西问章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）修水县珠江大酒店有限责任公司。法定代表人冯小平。委托代理人戴礼财。委托代理人陈心欢，江西东太律师事务所律师。上诉人卢荣贵因与被上诉人修水县珠江大酒店有限责任公司（以下简称珠江公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2015）修民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人卢荣贵及其委托代理人樊斌杰，被上诉人珠江公司的委托代理人戴礼财、陈心欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原告珠江公司与被告卢荣贵于2008年元月14日签订了一份《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》，将位于修水县秀水大道锦秀江南小区沿江左侧的珠江大酒店附楼C栋1－5楼部分面积约2200平方米办公用房，承包租赁给被告卢荣贵用于经营桑拿、足浴、KTV。合同约定承包年限为十年，起始时间以酒店正式营业时间为准，终止时间为珠江大酒店合同到期的前一个月最后一天。开始营业的头2个月为试营业期，试营业期免收承包费。被告每年向原告缴交承包费总额为800000元，承包期无论盈亏，被告必须每月5日前足额向原告缴交上一个月承包费66667元。该合同还就装修、有关证照税费、基础设施、经营管理、违约责任、合同到期等相关事项进行了具体约定。2009年3月被告正式营业开始便有拖欠承包租费现象，原告珠江公司先后完成了股权与法定代表人的变更登记并一直对被告拖欠的承包租金、卫生费、水电费等进行催讨，直至2015年3月被告经营的休闲娱乐项目关门停业后，原告便起诉到法院提出前述诉讼请求。另查，在诉讼过程中，被告卢荣贵对原告珠江公司提出的拖欠承包租赁费、水电费、卫生费等计算方法及数额均提出异议，认为原告计算的其已交付数额与自己实际交付的数额不符，且计算方式不合理，但被告承认自己签收了原告从2011年11月至2014年8月先后签发出具的催款通知函，并于2015年2月亲笔签字出具了保证书一份，保证书上载明：“本人租赁珠江KTV自2013年9月份起至今所欠珠江大酒店房租费、水电费等共计人民币435224元，本人愿意在三天内交付壹拾万元，余款在2015年2月25日前付清……另2013年9月份之前所欠房租、水电等费用835531元（该费用结算至2013年9月份为止），由本人在春节期间召开董事会，对KTV进行招商改造，组织新的合作机构时，将欠款分摊至2015年的每个月中付清，界时向酒店出具还款计划书……保证人卢荣贵”。原审法院认为，原告珠江公司与被告卢荣贵自愿签订《珠江大酒店娱乐项目承包合同》，将位于修水县秀水大道锦秀江南小区沿江左侧的珠江大酒店附楼C栋1－5楼部分办公用房，承包租赁给被告卢荣贵用于经营桑拿、足浴、KTV等休闲项目的事实清楚，双方对承包租赁费用、装修、有关证照税费、基础设施、经营管理、违约责任、合同到期等相关事项进行了明确约定，双方当事人意思表示真实，该承包租赁合同合法有效，法院予以认定；原、被告作为上述合同的当事人，应当依照约定全面履行自己的义务，遵守诚实信用原则实现各自的营利目的，但被告卢荣贵确实存在长期拖欠承包租赁费、卫生、水电费等违约行为，且被告经原告多次催讨始终未见改善，并于2015年3月将自己经营的休闲项目关门停业，严重损害了原告珠江公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”规定，原告珠江公司要求解除与被告卢荣贵签订的《珠江大酒店娱乐项目承包合同》的诉讼主张，法院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，法院综合考虑本案的实际情况及租赁合同的性质，认为对于原告提出的要求被告按承包合同付清拖欠的承包费、水电费、卫生费，并赔偿违约损失的主张，应当予以支持，但关键是如何计算被告卢荣贵尚欠原告珠江公司的承包租赁费、水电费、卫生费等费用及被告违约行为导致原告的损失？法院认为，对于原告珠江公司提出的要求被告按承包合同付清拖欠的承包费1343209元、水电费、卫生费605053元，并支付违约金180959.61元的主张，因原告未提供充分合理的拖欠费用结算凭证，对被告违约行为导致的损失计算方式不明确具体，且被告对拖欠费用的数额与计算方式提出了异议，根据原告目前提供的证据，法院对其提出的上述拖欠费用及违约金的主张不予全面支持；但因被告亲笔签字出具的保证书上充分显示，被告认可了其2013年9月份之前欠原告房租、水电等费用835531元，2013年9月份起至2015年2月欠原告房租、水电等费用435224元，故法院认为应由被告卢荣贵偿还2015年2月前拖欠原告珠江公司的房租、水电等费用1270755元，并按合同约定的月承包费66667元从2015年3月起支付承包费至本判决生效之日。对于被告提出的其本人不是本案适格主体，原告应当在一年期限内行使解除权，原告明显存在违约行为的主张，法院认为，原、被告自愿签订承包租赁合同，且原告始终与被告就合同履行进行直接联系，根据合同的相对性原则，被告作为本案当事人参与诉讼合法适格，至于被告与其他人的权利纠纷可另行主张；被告提出的行使合同解除权应当在一年期限内，无任何法律依据；另外，被告未提供充分确凿的证据证明原告存在违约行为，亦未在本次诉讼中提出要求原告承担违约责任的反诉，被告如有证据证明原告存在违约行为，要求其承担相关的赔偿责任，可以另案另行起诉。综上所述，对于被告提出的上述主张，法院不予采信。由于原、被告双方未在租赁承包合同中就合同解除后房屋装修及附属设施残值处理作出具体约定，双方在本案中也未就该部分提出具体的诉讼请求，故法院认为，上述房屋装修及附属设施残值双方未进行结算清理之前，不宜在本案中处理，双方均可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：一、对原告修水县珠江大酒店有限责任公司与被告卢荣贵于2008年元月14日签订的《珠江大酒店娱乐项目承包合同》予以解除；二、由被告卢荣贵在判决书生效后十日内偿还原告修水县珠江大酒店有限责任公司的承包租金及水电费等费用1270755元，并按合同约定的每月承包费66667元从2015年3月起支付承包租金至判决生效之日止。三、驳回原告修水县珠江大酒店有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费24000元，由被告卢荣贵负担。一审宣判后，被告卢荣贵不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人珠江公司的所有诉讼请求或撤销原判决，发回重审。其上诉理由如下：一、上诉人不是本案适格主体。2008年1月14日，上诉人与被上诉人订立《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》后，上诉人与他人就该项目成立合伙企业，企业字号为修水县珠江国际休闲广场（以下简称休闲广场）。《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》乙方的权利已实际为休闲广场享有，义务亦由其履行。被上诉人也一直向休闲广场收取租金和水电等费用并向珠江国际休闲广场发送《催款通知函》，催收租金和水电费用。上诉人与休闲广场之间实际为隐名代理关系，因此，被上诉人只能向休闲广场主张权利。二、一审判决认定事实不清。1、上诉人已提供证据证明，《保证书》所列房租和水电费数额是错误的。2、2015年3月1日，被上诉人对休闲广场断水、断电，导致休闲广场至今停业，被上诉人催讨的对象是“休闲广场”，而不是上诉人。3、珠江国际休闲广场经营期间，上诉人作为珠江国际休闲广场经营事务的执行人，履行的是职务行为。三、一审判决超出诉讼请求，违反法律规定。四、被上诉人主张解除《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》没有法律依据。《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》约定“拖欠三个月承包费、水电费”甲方有权解除合同，但双方未约定解除权的期限，按最高人民法院有关解除权行使期限“一年”的规定，本案被上诉人请求解除合同的权利已经消灭。五、一审对一审案件受理费用的处理不公平。一审法院判决只支持了被上诉人1270755元的主张，其未支持部分的诉讼费依法应由被上诉人自行承担。被上诉人珠江公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。其理由如下：一、上诉人与修水县珠江国际休闲广场间不成立隐名代理关系，卢荣贵是适格的主体。首先，上诉人不具有构成隐名代理的条件。《珠江大酒店娱乐项目承包合同书》签订在先，上诉人提到的修水县珠江国际休闲广场登记成立在后，合同签订时，上诉人所谓的被代理人根本不存在。其次，上诉人从来都没有向答辩人披露过修水县珠江国际休闲广场与上诉人的经营情况。再次，虽然答辩人有时在催款通知书称呼上写的是“珠江国际休闲广场”，但上诉人卢荣贵签收时全部是仅以自己个人名义签名的。根据合同相对性原理，以签订合同的相对人即上诉人卢荣贵作为诉讼被告并无不当。二、上诉人认为“一审认定事实不清”，是无稽之谈。1、对于上诉人欠交房租、水电等费用的问题，一审法院采纳了上诉人2015年2月2日签收的《保证书》上的数额，一审判决符合证据规则和事实认定要求。2、上诉人所称2015年3月1日答辩人采取了断水断电措施，没有证据证明。即便有这一事实，也是答辩人在上诉人长时间拖欠租金和水电等费用的情况下被逼采取合理适当的自救措施，目的在于催收债款。三、一审判决没有超出诉讼请求的问题。一方面，答辩人主张的租金是134万多元，不止上诉人出具保证书中确认的金额；另一方面，答辩人在一审庭审中提出了被告承担以后租金的要求；再者，之后的租金一直会必然发生，为减少诉累和保障诉讼效率，一并处理后期租金是本案应有之义，一审不存在超诉请裁判的情况。四、答辩人的合同解除权行使得当，上诉人以合同约定解除权行使期限作为上诉理由，是对法律的盲目套用。五、一审案件受理费的处理不能成为上诉的理由。一审判决上诉人承担租费至判决生效时止，实际上几乎全部支持了答辩人的请求，因此如此处理并无不当。在二审举证期限内，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人卢荣贵作为乙方与被上诉人珠江公司作为甲方签订的《珠江大酒店娱乐项目承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。本案中，上诉人卢荣贵称《珠江大酒店娱乐项目承包合同》乙方的权利义务实际由珠江国际休闲广场享有和履行，但并未提供证据证明上诉人经被上诉人珠江公司同意已将该合同的权利义务转让给珠江国际休闲广场，故上诉人提出本案主体不适格的主张不能成立。被上诉人珠江公司依据合同的相对性原则，向上诉人卢荣贵主张承包费、水电费等费用，原审予以支持并无不当，本院予以确认。上诉人卢荣贵亲笔书写的《保证书》对2015年2月份之前自己所欠房租、水电等费用1270755元进行了确认且得到被上诉人珠江公司的认可，应视为双方对2015年2月份之前实际产生承包费、水电费等费用一致确认的意思表示，上诉人应按此《保证书》内容支付被上诉人2015年2月份之前承包费及水电等费用1270755元。故对上诉人称《保证书》所载数额不能成为判决依据的主张，本院不予支持。在履行《珠江大酒店娱乐项目承包合同》过程中，上诉人长期拖欠承包费、水电费等费用，且经被上诉人多次催讨仍未履行支付义务，上诉人违约行为严重损害被上诉人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审法院判决解除双方的合同关系并无不当，本院予以确认。上诉人关于合同解除权已经消灭的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条规定，案件受理后，庭审辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，被上诉人珠江公司在一审庭审中增加了诉讼请求即“承包费和违约金要求计算至履行之日止”，上诉人亦对此进行了应诉答辩，故，一审法院并不存在超诉请裁判，上诉人的该上诉理由不能成立。一审对案件受理费的负担处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24000元由上诉人卢荣贵承担14324元，被上诉人修水县珠江大酒店有限责任公司承担9676元。二审案件受理费24000元由上诉人卢荣贵承担。本判决为终审判决。审 判 长 高 猛审 判 员 郑敏红代理审判员 王 鑫二〇一六年四月十八日书 记 员 桂 桂 来自