（2016）沪02民终1008号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-30
案件名称
包文骏与上海亦隆置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包文骏,上海亦隆置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1008号上诉人（原审原告）包文骏，男，1976年8月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人王冬梅，女，1948年12月25日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）上海亦隆置业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人李烨东，执行董事。委托代理人张强，山东万航律师事务所律师。上诉人包文骏因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年6月15日，包文骏与案外人福民商厦开发商上海亿德经济发展公司（以下简称“亿德公司”）签订《上海市外销商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定包文骏以人民币（以下币种均为人民币）148，873元的价格购买福民商厦一层XXXXX室系争商铺，建筑面积5.23平方米，1998年12月31日前交房，在房屋交付且全部购房款付清后，双方向上海市房产交易管理部门办理价格申报、过户申请手续，申领房地产权证，因出卖方原因导致买入方无法申领房地产权证的，出卖方应承担责任；若亿德公司未按约定期限交付房屋的，包文骏有权按已支付购房款追索自最后交付期限第2日起算至实际交付日止每日万分之三的逾期利息，若逾期超过180天，则亿德公司除支付利息外还应按已支付购房款的20%支付违约金。该合同附有系争商铺位置平面图，并由上海市公证处予以公证。包文骏付清所有购房款，亿德公司出具了收据并将该商铺交付包文骏，但因故未办理产权登记。2005年，法院委托拍卖福民商厦产权，拍卖会特别告知载明：买受人必须为一期建筑已预售摊位的购买人办妥相应摊位的《房地产权证》，同时承担相应税费，预售合同摊位面积与产证实测面积有误差的，由买受人向摊位购买人按原预售合同确定的房价承担多退少补的责任；摊位购买人已经向原开发商支付的购买款与买受人无关，原开发商已向摊位购买人出具了发票或正式收据。上海亦隆置业发展有限公司（以下简称“亦隆公司”）竞买成功且现已办理了产权登记。2008年1月9日，原审法院就包文骏诉亿德公司要求办理所购商铺产证一案作出的（2008）黄民四（民）初字第89号民事调解书载明：一、亿德公司于本协议生效后立即按每日万分之三付给包文骏已付购房款148，873元自1999年1月1日起至系争商铺初始登记房地产权证取得之日止的利息；二、案件受理费3，277.44元，减半收取计1，638.72元，由亿德公司负担。2014年5月至10月期间，案外人上海鹏丽投资管理有限公司以消防整改为由委托上亦隆公司等对福民商厦进行整体改造，重新分割商铺、过道，致使商厦内的商铺位置及面积变动。为此，案外人龚某某（已登记的商铺所有人）等涉讼，要求恢复其所有的商铺原状，该类案件正在审理中。现包文骏涉讼，要求亦隆公司履行预售合同，并将系争商铺收据更换正规发票并办理产权登记。原审法院审理中，双方确认，因整体改造，系争商铺的实际位置与预售合同附图所标识的位置产生差异，但因未经权威部门测量，故无具体位置及面积变动数据。包文骏坚持要求按预售合同附图所标识的商铺办理产权登记。原审法院审理后认为，因系争商铺物理位置发生变动，与预售合同附图明确记载的商铺位置不符，该合同记载的商铺实际已不存在，现包文骏要求为不存在的商铺办理产权登记于法有悖，故难以支持；其可待该商铺恢复原状之后再行主张，或待确定无法恢复原状之时依据预售合同主张赔偿。收据更换正规发票事宜，不属于法院管辖范围，故法院不作处理。原审法院据此作出判决：包文骏的所有诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人包文骏不服，向本院提起上诉称：其曾参与了法院于2005年委托的福民商厦在建工程拍卖会，有关拍卖中的《拍卖须知》、《特别告知》等通知均合法有效，故被上诉人亦隆公司应按照上述通知的要求，为上诉人办理系争商铺的产权登记手续，并由被上诉人承担相应的税费。现被上诉人拒绝为上诉人办理上述手续系违约，其应当继续履行义务。系争商铺的位置及面积的变动，依法应由房屋权利人或其他利害关系人委托具有资质的房产测绘单位进行变更测绘，该测绘成果须经房地产主管部门审核后才能生效。但是，原审法院以系争商铺物理位置发生变动为由，作出有关预售合同所附图载明的商铺不存在的认定，缺乏相应的房地产测绘成果予以证明。上诉人现提供有关消防整改通知书的复印件，证实有关消防设施的整改只是对相关消防设施进行改造、替换过期的消防设施、添加了部分设备，并非该商铺整体改造，被上诉人也未提供消防设施整改后，系争商铺的物理位置发生变动的测绘成果等证据，目前该商铺仍在预售合同附图所标明的位置内，上诉人并未确认系争商铺存在位置上的差异。故原审法院对上述事实的认定不清、证据不足。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人亦隆公司辩称：其所竞拍取得的是原亿德公司的资产福民商厦，而非亿德公司股权，故被上诉人并无承接亿德公司履行系争商铺预售合同的义务，只是按照有关拍卖须知和告知的内容，协助上诉人办理有关商铺产权证的配合义务。关于系争商铺的位置发生了变动的主张，系上诉人在原审法院审理中所提，且其也未提供证据证明，现上诉人又要求在原有商铺位置办理产权证，显前后矛盾，被上诉人对此均不认可。故被上诉人虽对于原审判决中关于双方当事人一致确认该商铺与预售合同附图所标示位置产生差异的认定，持有异议，但对原审判决的结果却无异议。上诉人在上诉中提供的有关消防整改通知书的复印件，不属于新证据，被上诉人不同意质证。原审法院将本案与其他相类似的案件合并审理，征询了各方当事人的同意，故不存在程序上的错误。此外，关于原审判决中有关龚某某等诉上海鹏丽投资管理有限公司等，案号为（2015）黄浦民四（民）初字第1623号财产损害赔偿纠纷一案，原审法院已作出一审判决，被上诉人等将提起上诉。据此，被上诉人认为上诉人的上诉请求无事实和法律依据，故请求本院依法驳回。本院经审理查明，2015年8月6日，上诉人在原审法院审理中称，其购买的商铺移动了，面积也有变化。被上诉人则认为上诉人的上述陈述与实际有出入，未经测绘无法定位，消防整改后的商铺面积只能比原来的铺位大。本院审理中，上诉人称系争商铺现门牌号为上海市福佑路XXX号XXX室，并提供了载明该商铺房屋建筑面积为5.28平方米的《上海市房地产登记簿》，以及上海市地方税务局黄浦区分局第一税务所于2015年12月2日出具的该1136室商铺办理房地产权登记的《契税已申报办理证明》，上海市房地产交易中心网上房地产管理部于2016年1月14日出具的《商品房项目网上备案认证证明》，上诉人以此证明系争商铺即上述1136室房屋，其已缴纳了办理系争商铺的产权登记的税费，并向房地产管理部门递交了办理产权登记的手续，该部门亦已签收。被上诉人对此无异议，并称，鉴于上诉人已经履行了系争商铺的契税申报及产权备案登记、故其相关诉请已无意义。被上诉人亦隆公司向本院出示其作为买受人一方于2005年2月21日的位于上海市福佑路XXX号福民商厦在建项目的《拍卖成交确认书》载明，该拍卖标的成交的建筑面积约17，000平方米，成交金额为236，000，000元。以及被上诉人名下的位于上海市福佑路XXX号《上海市房地产权证》，上诉人对此无异议。本院另查明，2016年2月1日，上海市黄浦区房地产登记处向上诉人出具了关于其办理的上述1136室房地产《不予登记告知书》，并载明系因“申请登记事项与房地产登记薄的记载有冲突的”原因。该告知书已于当月2日被签收。双方当事人对上述事实的真实性均无异议，但被上诉人认为其已配合对方出具了需要办理系争商铺产权登记的手续，上述房地产管理部门出具的《不予登记告知书》不合法。经本院依法释明，因系争商铺未能恢复到原状，上诉人提出办理相关产权证的主张，与该商铺的相关事实存在矛盾和冲突，故其涉讼存在诉讼风险。但上诉人仍坚持其原审诉请。因双方当事人的意见差距较大，故本院依法主持庭外调解不成。以上事实，由编号为No.XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记簿》、《契税已申报办理证明》、《商品房项目网上备案认证证明》2005年2月21日《拍卖成交确认书》、“沪房地黄字（2014）第001225号”《上海市房地产权证》、《不予登记告知书》，以及原审法院及本院的审理调查笔录等证明属实。原审查明的其他事实属实无误，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人依据有效的系争商铺预售合同的约定，有权依法提出该商铺过户等主张，而且上述福民商厦的相关拍卖告知书等也明确被上诉人应为有关商铺的业主办妥相应的《房地产权证》，并承担相应税费，但是被上诉人仅系上述商厦的买受人，并非原亿德公司的股权受让人，故有关亿德公司的其它法人权利和义务亦由被上诉人承继，显缺乏法律依据。虽然上诉人已缴纳了商铺过户登记的契税，现已不存在无商铺购买发票，无法办理过户的前提障碍，并且其已履行了系争商铺备案手续，但因房地产主管部门已明确书面告知，因上诉人所申请登记事项与房地产登记薄的记载有冲突，故其办理的系争商铺不予登记。因此，上诉人要求相关商铺进行过户登记，确存在客观障碍。经本院依法释明，上诉人仍坚持其原审诉请，其应当承担相应的诉讼风险。故原审法院难以支持其原审诉请的判决，并保留其再行主张的权利，并无不妥，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人包文骏负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 徐 庆审判员 吴 俊二〇一六年四月十八日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”