（2015）深宝法民二初字第5981号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-14
案件名称
中原地产代理（深圳）有限公司与朱茂拯,陈小艳居间合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中原地产代理（深圳）有限公司,朱茂拯,陈小艳
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民二初字第5981号原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人王娇红，公司员工。被告（反诉原告）朱茂拯，男，汉族，身份证住址湖南省蓝山县。被告（反诉原告）陈小艳，女，汉族，身份证住址湖南省蓝山县。委托代理人欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司与被告（反诉原告）朱茂拯、陈小艳居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王娇红，两被告及其委托代理人欧阳鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年9月，两被告有意转让位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧兴华花园6栋705之物业。经原告提供的居间服务，两被告于2015年9月1日与买方邓子槟签署了《二手房买卖合同》，合同约定买卖双方如一方违约需支付中介公司成交价3%必要费用。同日，买方同原告签订《佣金支付承诺书》（买方）。两被告亦与原告签订《佣金支付承诺书》（卖方），约定基于原告在促成两被告与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，两被告应向原告支付佣金零元整；如因两被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，两被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。合同签订后，原告工作人员查询涉案房产信息时发现其已被法院查封，且两被告一直未解除法院查封，导致无法配合买方办理资金监管和银行按揭。因两被告违约导致合同被解除，两被告应按照《佣金支付承诺书》（卖方）的约定，向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。原告请求法院判决：1、两被告支付原告违约金人民币43470元及利息（按同期银行贷款利息，从起诉之日计算至还款之日止）；2、两被告承担本案的诉讼费用及因实现债权而产生的费用。两被告（反诉原告）答辩并反诉称，2015年9月1日两被告与案外人邓子槟签订一份《二手房买卖合同》，同日签订《佣金支付承诺书》（卖方）。案外人邓子槟也于当日与原告签订《佣金支付承诺书》（买方）。合同签订后，两被告积极履行合同义务，在与原告办理产权打印手续时，才得知案外人潘斌斌在2015年8月6日将涉案房产进行查封。两被告一直没有收到相关裁定书，2015年9月2日到宝安法院领取民事起诉状才知道查封裁定书。两被告得到房产查封的消息后第二日立即告知邓子槟涉案房产被查封的事实。两被告认为，原告作为地产代理公司，应当具备相应的专业知识且应该熟悉房地产合同签订的流程，在签订合同前对涉案房产进行相应的查询，而且原告的网上购房流程也对经纪方的流程做了详细规定。由于原告没有进行必要的房产信息查询导致两被告与邓子槟的二手房买卖合同无法继续履行，从而致使两被告向案外人邓子槟承担100000元的违约金。两被告认为违约金的损失应由原告承担。两被告请求法院判决：1、原告承担被告因（2015）深宝法民三初字第2038号判决书第二项向案外人邓子槟支付的违约金人民币100000元；2、原告承担本案的诉讼费用。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）答辩称，不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年9月1日，两被告（卖方）与案外人邓子槟（买方）签订《二手房买卖合同》（编号216035），就深圳市宝安区兴华花园6栋705的房产买卖事宜达成协议，双方约定转让成交价为2070000元。合同约定物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同承担违约责任。合同备注处注明，买卖双方如一方违约需支付中介公司成交价3%必要费用。两被告与原告签订《佣金支付承诺书》（卖方），约定基于原告在促成两被告与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，两被告自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金0元。如因两被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，两被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。案外人邓子槟与原告签订《佣金支付承诺书》（买方），约定基于原告在促成两被告与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，邓子槟自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金43470元。如因邓子槟过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，邓子槟仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。另查明，《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》显示，两被告名下的涉案房产因（2015）深宝法民三初字第1614号潘斌斌起诉两被告房屋买卖合同纠纷一案被查封，查封期限从2015年8月6日起到2018年8月5日止。查封裁定书于2015年9月2日送达两被告签收。2015年9月18日邓子槟就其与两被告房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第2038号，邓子槟请求法院判决解除其与两被告签订的《房地产买卖合同》、两被告退回已收定金100000元、两被告支付违约金414000元。2015年10月29日本院依法作出（2015）深宝法民三初字第2038号民事判决书，判决：一、确认邓子槟与两被告签订的《二手房买卖合同》于2015年10月2日解除；二、两被告自判决生效之日起五日内向邓子槟支付违约金100000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于判决生效之日起五日内将托管款项100000元退还给邓子槟；四、驳回邓子槟其他诉讼请求。该判决生效后，两被告已履行判决确定的给付义务。以上事实，有二手房买卖合同、佣金支付承诺书、申明书、民事判决书、房产登记信息、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表、广东省人民法院案款收据及庭审笔录予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告为两被告与邓子槟之间的房地产买卖交易提供了居间服务。但在原告促成两被告与邓子槟签订《二手房买卖合同》之前，涉案房屋已被法院依法查封。原告在提供房屋买卖居间服务时，未尽足够的提示义务，疏于对涉案房产是否被查封的事宜进行调查，其在提供居间服务过程中存在过错。而两被告作为房屋的出卖方，其对涉案房屋是否被查封的事宜亦有义务进行核实，在《二手房买卖合同》中亦明确约定卖方对物业产权的真实性负责并保证没有查封状况，两被告疏于对房屋查封状态进行核实，亦存在过错。鉴于原告与两被告在居间合同履行过程中均存在过错，原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；两被告反诉要求原告承担其向邓子槟支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）朱茂拯、陈小艳的反诉请求。案件受理费人民币446元，由原告中原地产代理（深圳）有限公司承担；反诉费人民币1150元，由被告朱茂拯、陈小艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 黄 小 华二〇一六年四月十八日书 记 员 於佳(兼)书 记 员 刘 佳 鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第7页共7页 微信公众号“”