（2016）粤0403民初323号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-07-07
案件名称
珠海市中港城物业管理有限公司与梁伟、许金花物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市中港城物业管理有限公司,梁伟,许金花
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初323号原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。法定代表人邓锐标，董事长。委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。委托代理人廖丽娜。被告梁伟，男，汉族，公民身份号码×××2211，住珠海市香洲区。被告许金花，女，汉族，公民身份号码×××8427，住珠海市斗门区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）诉被告梁伟、许金花物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏于2016年3月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静，被告梁伟、许金花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中港城公司诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。故原告诉至法院要求被告支付自2010年2月至2015年12月的物业服务费12141元、违约金12141元，本案受理费由被告承担。原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：1．不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；3．证明二份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；4．海逸豪庭入伙通知一份，拟证明海逸豪庭开发商已经通知业主入伙；5．物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实；6．物业管理费公告，拟证明原告曾就物业服务费收费标准在小区内向各业主进行公示；7．小区照片一组，拟证明原告为涉案小区提供物业服务，涉案小区环境良好；8．劳动合同书一组，拟证明原告雇佣员工为涉案小区提供物业服务；9．前期物业管理服务协议、房地产买卖合同、海逸豪庭楼价计算单一组，拟证明开发商在小区业主购房时已明确告知物业管理服务费标准；10．发票及银行进账单一组，拟证明原告为涉案小区购买灭火器及为涉案小区电梯支付保养费；11．物管费发票、收据一组，拟证明涉案小区其他业主向原告支付物业服务费的事实。被告梁伟、许金花辩称：原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》属于前期物业合同，原被告之间没有直接合同关系，《物业管理合同》对被告没有法律约束力。根据《物业管理条例》第67条规定，在业主委员会没有成立之前，物业公司直接起诉单个业主，没有法律依据。前期物业服务合同是物业公司与开发商签订的，物业公司应当起诉开发商，开发商承担责任后可依其与业主签订的商品房买卖合同中的相关约定要求业主分摊物业服务费，但开发商也必须对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作。根据原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》的规定，原告服务应达到三级标准，但原告服务达不到标准，具体表现为涉案小区内的消防设施不合格，电梯入口处全为广告，广告收益也从不公布，游泳池从来没开放过，电梯经常发生关人、下坠事故。原告收费不合理，原告属于三级资质，只能按楼梯住宅每平方米0.4元，电梯住宅每平方米0.9元的标准收费。被告与开发商没有签订前期物业服务协议，被告只接受每平方米0.9元的物业服务费。原告按每平方米1.5元收费属于乱收费。停水、停电属于供水公司和供电公司的权限，原告没有经业主同意，把业主水表拆除，未经业主同意扣留，采取全部业主连带承担水费的责任形式，致使个别业主欠水费，全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告张贴的催款通知，被告收到法院传票时才知道，是原告单方制作的，原告没有通过电话或信函方式催过款，因此原告张贴催款单的行为无法使诉讼时效中断。根据《民法通则》第一百三十五条规定，原告无法向被告追缴2010年至2013年的物业服务费，原告只能向被告追缴2014年至2015年24个月的物业费共2468元。被告梁伟、许金花对其辩称向本院提交如下证据：1．资质证书一份，拟证明原告是三级资质；2．商事登记薄一份，拟证明原告的工商登记情况；3．珠海斗门海逸豪庭小区供水系统整改意见书一份，拟证明涉案小区供水管网不合格无法移交给供水公司；4．海逸豪庭业主联合维权签名书，拟证明物业公司违约，服务达不到标准，管理失职；5．照片一组，拟证明内容同上；6．信访事项实体性受理告知书一份、信访事项程序性受理告知书一份，拟证明被告就原告物业服务问题上访的情况；7．珠江晚报、南方都市报报道一份，拟证明原告强行拆除业主水表；8．海逸豪庭9个问题三方会谈记录表一份，拟证明原告物业服务达不到标准，管理失职；9．报警回执一份、派出所证明一份，拟证明涉案小区偷盗事件多发，小区没有物业管理；10．收款收据三张，拟证明被告直接将水费交给开发商，涉案小区没有物业公司服务；11．短信回复二份，拟证明被告及部分业主就原告提交的两份证明向珠海市斗门区住房和城乡建设局、白蕉镇人民政府反映所得到的答复；12.企业信息公示，拟证明原告与开发商的法定代表人是同一人，两者签订的前期物业服务合同是无效的。原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，被告对原告提交的证据1没有异议，对其他证据均不予认可；原告对被告提交的证据1、2没有异议，认为证据3、7、8、9、12与本案无关，对证据4、5的真实性无法核实，认为不能证明被告主张的内容，认为被告提供的证据6、11只能证明部分业主上访的情况，不能证明被告主张的内容，对证据10的真实性无异议，认为目前涉案小区只有一个总水表，由供水公司直接向开发商收取水费，因此业主才将水费直接交给开发商。本院对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的其他证据没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对被告提交的证据1、2的真实性、合法性和关联性予以确认，被告提交的证据4、5、6、8、9、11，没有其他证据予以佐证，本院不予采信，被告提交的其他证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算；约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立止。被告于2010年2月办理了入伙涉案房屋的手续，预交了2010年2月1日至4月30日的物业服务费，并同时办理了房地产权证。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。另查明，被告是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）某房的权属人，该房产建筑面积113.88平方米，该房为电梯住宅。本院认为，原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。原告主张被告拖欠2010年2月至2015年12月的物业服务费，根据本院查明的事实，2010年2月至同年4月的物业服务费被告已经交纳，原告请求被告支付该期间的物业服务费没有依据，本院不予支持。被告当庭确认自己在2010年5月至2015年12月期间未支付过物业服务费，本院对原告主张的被告拖欠2010年5月至2015年12月期间的物业服务费予以采信。故被告应支付的物业服务费为11615.76元（113.88平方米×1.5元／月／平方米×68个月）。由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅主张至2015年12月31日的违约金，故被告应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，被告支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。因此，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。关于收费标准问题。被告抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准核算应支付的物业服务费。本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且原告主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故本院对被告该抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁伟、许金花于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年5月至2015年12月的物业服务费11615.76元；二、被告梁伟、许金花于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至2015年12月31日）；三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元（原告珠海市中港城物业管理有限公司已预交），由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担106元，由被告梁伟、许金花负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 刘改宏二〇一六年四月十八日书 记 员 刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 搜索“”