（2015）丰民初字第4326号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-10-20
案件名称
福建省水利水电工程局有限公司与张章茂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省水利水电工程局有限公司,张章茂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第4326号原告福建省水利水电工程局有限公司，住所地泉州市新华北路88号，组织机构代码15814192-X。法定代表人潘木枝，该公司总经理。委托代理人黄杰宏，系该公司员工，男，1988年9月2日出生，住泉州市鲤城区，被告张章茂，男，1983年10月6日出生，汉族，住泉州市丰泽区，原告福建省水利水电工程局有限公司与被告张章茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福建省水利水电工程局有限公司的委托代理人黄杰宏到庭参加诉讼，被告张章茂经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年6月23日与被告签订了《房屋租赁合同》，就原告所有房屋泉州市××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套商品房出租给被告作居住和办公使用。2015年第一季度和第二季度被告仅支付原告房租20000元整，原告多次追讨剩余房租被告都以各种借口推脱。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》约定行使单方解约权，告知被告1个月后将收回该房产。但被告在接到通知1个月后，拒不搬出。时至今日，被告拒不将房产交还原告，还拖欠租金。被告严重违约事实主要体现在以下几个方面:1、按签订《房屋租赁合同》第八条第三款规定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。被告未经原告同意，擅自将房屋转租给他人（xxx室租给黄秋明、xxx室租给戴清宝）。2、被告2015年第一季度和第二季度未按合同约定缴交房租，经原告屡次催缴，仅于2015年4月23日缴交20000元整，尚有第一季度房租18400元和第二季度38400元共计56800元未缴交，原告屡次催缴被告仍充耳不闻。按照《房屋租赁合同》第九条第三款第6项规定，原告有权解除合同并收回房屋，给原告造成的损失由被告承担。综上所述，被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。请求判令：1、被告按房屋租赁合同向原告支付从2015年1月至被告归还房产之日拖欠的租金，且按合同条款要求支付原告拖欠租金总额3%的滞纳金67416元；2、原告无须返还被告保证金12800元；3、被告支付原告违约金12800元。被告张章茂未作答辩。经审理查明，位于丰泽区××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋系原告原位于国道324线仕公岭段北侧的住宅建筑被拆迁补偿安置所得。原告与被告于2014年6月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、原告将上述八套房屋出租给被告，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；2、被告在签订合同时需缴纳12800元的水电和相关费用的押金，合同到期后，如被告未欠缴水电等相关费用，原告将押金给予退回。如被告欠缴水电等费用，原告将有权用押金给予支付费用；3、八套房屋租金每月12800元，每季度付租金1次，每季度前十天较轻租金，逾期原告有权追加3%滞纳金；4、在房屋租赁期间，租赁房屋所产生的水、电费、煤气费、物业管理费、卫生费、其他房屋使用管理费由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任；5、被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋，所有损失由被告承担：···（5）逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成损失的。（6）未按约定缴交房租；6、被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋并不赔偿任何装修费用，且被告应按照合同总租金的100%向原告支付违约金：···（4）未按约定支付房租等；7、在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付原告滞纳金。2015年10月1日，被告将上述八套房屋交还给原告。2015年10月14日，原、被告双方签订《解除租赁合同协议书》一份，约定因被告于2015年9月30日撤出，双方协议如下：一、双方签订的租赁合同于2015年10月1日解除，合同双方的权利义务于租赁合同解除之日起自行终止；二、被告向原告支付的租金、物业管理费及其他费用说明如下：（1）被告2015年1月1日前的租金、物业管理费、水电费已缴清。（2）应缴纳2015年1月1日起至2015年9月30日的费用：租金75200元（总租金115200元，其中已缴纳40000元）、物业服务费应按物业管理处计算情况缴清、水电费应按供电局及自来水厂实际缴费情况缴清。另查，被告在一张物业费计算清单上确认尚欠xx小区物业管理费1815元。泉州市长冠物业管理有限公司系xx小区的物业服务公司，该公司确认已收到原告为被告缴纳的物业费1815元。原告另为被告垫付了被告租赁期中产生的水电费2756.28元。被告将上述八套房屋转租给他人，因被告一直拖欠原告租金，原告自行向上述八套房屋的实际承租人代收租金16200元。以上事实有原告提供的《泉州市国道324线华大至体育中心路段拓改二期工程住宅拆迁补偿安置补充协议书》、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、《房屋租赁费欠款确认函》、物业管理费明细表、泉州市长冠物业管理有限公司出具的证明、原告自行制作的张章茂欠款明细表、水电费发票及原告的庭审陈述等证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权力履行义务。该《房屋租赁合同》经原、被告双方商定已于2015年10月1日解除。双方在《解除租赁合同协议书》中确认被告尚欠原告租金75200元，故被告应向原告支付租金75200元。根据《房屋租赁合同》及《解除租赁合同协议书》约定，租赁期间租赁物所产生的物业服务费、水电费应由被告承担，原告为被告垫付了物业服务费1815元及水电费2756.28元，该费用根据合同约定物业服务费1815元应由被告支付给原告，水电费2756.28元应从被告已缴纳给原告的押金12800元中扣除。扣除后的剩余押金及原告代被告收取的租金16200元应当用于抵扣被告尚欠原告的租金、滞纳金及代垫的物业服务费。但《解除租赁合同协议书》约定了双方协商解除房屋租赁合同双方的权利义务内容，系双方对解除租赁合同后被告应承担款项的确认，其中并未提及违约金12800元，原告请求被告再支付违约金12800元没有法律依据，本院不予支持。综上，被告尚欠原告的款项应为租金75200元+代垫物业服务费1815元+代垫水电费2756.28元-押金12800元-代收租金16200元=50771.28元。被告自签订《解除租赁合同协议书》后仍未及时付清款项，原告有权要求被告赔偿损失，即依照《房屋租赁合同》的约定要求被告支付滞纳金，但《房屋租赁合同》中所约定的日3%的滞纳金标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌情调整为滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年10月15日起至实际付清款项之日止。被告张章茂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张章茂应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省水利水电工程局有限公司50771.28元，按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2015年10月15日起至实际付清款项之日止的滞纳金；二、驳回原告福建省水利水电工程局有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3040元，由原告福建省水利水电工程局有限公司负担1914元，由被告张章茂负担1126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 吴新竹代理审判员 郑丹红代理审判员 郭锡锋二〇一六年四月十八日书 记 员 汪珊珊附注所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：