（2016）浙0802民初500号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-05
案件名称
衢州市嘉豪物业管理有限公司与王祝鸣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州���柯城区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衢州市嘉豪物业管理有限公司,王祝鸣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0802民初500号原告：衢州市嘉豪物业管理有限公司，住所地：衢州市劳动路16号金城商务大厦428、430、432号。法定代表人：谢加海，总经理。委托代理人：林永武��系衢州市嘉豪物业管理有限公司员工。被告：王祝鸣。原告衢州市嘉豪物业管理有限公司与被告王祝鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，适用简易程序，由审判员周华山独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告衢州市嘉豪物业管理有限公司（以下简称：嘉豪公司）的委托代理人林永武、被告王祝鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉豪公司起诉称，2008年5月1日，原告与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，为国旅山水小区提供物业管理服务。被告为国旅山水小区的业主。截至2015年7月31日止，被告已拖欠原告物业服务费3059元、违约金457元，共计3516元，原告经多次催收，被告仍未交纳。故依法起诉，要求被告支付物业服务费及违约金3516元，并承担本案诉讼费。原告嘉豪公司为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据材料：1、《前期物业管理服务合同》1份，证明合同约定由原告提供国旅山水小区物业服务，并对服务内容、收费标准和违约责任等作了约定。2、张贴催缴物业费函及照片各1份，证明原告向被告王祝鸣催缴物业费及告知其违约的事实。被告王祝鸣答辩称，原告未完全履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，卫生差、垃圾未清扫，小区物业服务工作人员服务态度差，小区业主委员会未建立，未公布物业收支情况。原告的诉讼请求已超出诉讼时效。故要求驳回原告的诉讼请求。被告王祝鸣为证明其主张的事实，向本院提供了照片3张，证明于2016年2月底拍摄的垃圾未清扫，卫生差、小区设施破损。原、被告提供的证据经庭审举证、质证，被告王祝鸣对原告的证据1的真实性无异议，但认为原告未完全履行该合同；被告对原告的证据2，认为是被告的家，但认为没有看到家门上的催缴函。原告对被告王祝鸣的证据的合法性无异议，但对关联性和真实性均有异议。本院认证如下：原告的证据，来源合法，内容真实，能证明原告享有收取物业服务费的权利及被告拖欠物业服务费的事实，予以确认。被告王祝鸣的证据，与原告的主张不具有关联性，不能对抗原告证据的证明力，故不予确认。根据上述认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2008年4月30日，原告与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定原告于同年5月1日起接管国旅山水小区的物业服务；合同第三章对收标准和方式作了约定，其中多层住宅的一级收费标准：每平方米按月0.50元收取；别��住宅按每平方米按月0.60元收取；第三十四条约定：甲方（衢州国际旅游集团房地产开发有限公司）、业主或物业使用人未能按时或按约定足额交纳物业服务费用的应按10%的标准向物业公司支付违约金。合同还对物业服务范围、内容和质量要求等作了约定。合同签订后，原告嘉豪公司依约为该国旅山水小区提供了物业服务至今。被告王祝鸣的房屋坐落于的国旅山水小区8-6室，住房建筑面积254.98平方米。因被告从2013年1月起至2015年7月31日未交纳物业服务费，原告以每月按每平米0.50元计收物业费，共欠物业费3059.76元，原告于2015年8月15日向被告发出物业费催缴函，被告以卫生差、垃圾未清扫，小区物业服务工作人员服务态度差等问题未得到解决而拒交物业费，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，做好小区安全防范、绿化环境、清洁卫生，为小区业主创造一���优美、整洁、舒适的生活环境，是小区物业服务企业应尽的责任，也是小区物业服务企业永恒的工作目标。作为小区内的业主在接受原告提供物业服务的同时，应当根据物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费，本案被告未按期交纳物业服务费，该事实有《前期物业管理服务合同》、催缴物业管理费函所证实，事实清楚。对于小区物业服务中存在的问题是否影响物业费的收取，应结合收费标准、合同约定和管理权限等因素综合分析，本案中原告，虽然在管理服务中存在的瑕疵，这是一个需要加强和改进的问题，但是，作为被告尚不具备拒交物业费的情形和条件，故原告嘉豪公司提出要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但对违约金的过高部分，不予支持。对于被告提供的照片所指的垃圾未清扫，属于临时堆放定期清除的��圾点，且不属原告主张期限之内的状况，被告以此及小区物业服务工作人员服务态度差拒不交纳物业费，依据不足，本院不予采纳。关于未建立业主委员会，没有证据证明系原告所为。被告提出原告的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，与法不符，本院亦不予采纳。据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、限被告王祝鸣于本判决生效之日起五日内支付原告衢州市嘉豪物业管理有限公司物业服务费3059元及违约金305.90元，共计3364.90元。二、驳回原告衢州市嘉豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告衢州市���豪物业管理有限公司负担1元（已预缴），被告王祝鸣负担24元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 周华山二〇一六年四月十八日书记员 王 婷 微信公众号“”