（2016）沪02民终986号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-30
案件名称
王建波与沈锦、沈惠良等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建波,沈锦,沈惠良,孙郎妹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终986号上诉人（原审被告）王建波，男，1977年6月1日出生，汉族，户籍地山东省昌邑市。被上诉人（原审原告）沈锦，男，1978年12月8日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈惠良，男，1949年1月3日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙郎妹，女，1949年1月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。上诉人王建波因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第2073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年4月22日，上诉人与三被上诉人签订《上海市房屋租赁合同》，约定上诉人向被上诉人承租上海市中山北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），租期自2011年5月3日至2012年5月2日止，租金为每月人民币（以下币种均为人民币）4，800元，租赁期间系争房屋所产生的电费由上诉人承担。租赁合同同时约定，租期届满后当日，上诉人应当返还系争房屋，若未经被上诉人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，上诉人应当按5元／平方米向被上诉人支付房屋占用期间的房屋使用费。租期届满后，双方未再签订书面合同，上诉人继续使用系争房屋并向被上诉人支付租金。上诉人为承租系争房屋向支付被上诉人了押金4，800元。2015年6月13日，上诉人以电子邮件形式向沈锦发送《房屋租赁合同》文本一份。同日，沈锦将其修改后的《房屋租赁合同》文本发送上诉人。次日，上诉人将其再次修改后的合同文本发送被上诉人。在上述磋商订立合同的过程中，双方在租金标准、约定解除权的成就条件、提前解约的违约责任承担等方面始终存在分歧。后双方未最终签署书面租赁合同，也未对电子邮件发送的租赁合同文本作出确认的意思表示。2015年6月16日，沈锦再次以电子邮件形式告知上诉人，2015年8月2日后，不再续租，并要求上诉人提前做好准备。2015年7月2日，沈锦发函上诉人，告知上诉人就续租协议条款未达成一致，因上诉人已支付房屋使用费至2015年8月2日，故要求上诉人于2015年8月15日前搬离并向被上诉人归还系争房屋，同时结清实际使用期间的电费。2015年8月13日，被上诉人再次发函上诉人，重申要求上诉人于2015年8月15日前搬离系争房屋并办理相关手续。上诉人收到上述函件后，仍占据系争房屋不肯搬离，并在2015年8月2日后，以转账形式向被上诉人支付了16，500元。嗣后，三被上诉人起诉至原审法院，请求判令：1、上诉人立即搬离系争房屋，并将该房屋交还三被上诉人；2、上诉人按每日282.85元的标准向被上诉人支付自2015年8月16日起至上诉人实际将系争房屋返还三被上诉人之日止的房屋使用费；3、上诉人于搬离系争房屋时结清占用房屋期间的电费；4、本案受理费由上诉人承担。本案在原审审理过程中，上诉人又再次以转账形式向被上诉人支付了16，500元。另查明，2015年9月2日，上诉人与案外人侯淑慧以租赁合同纠纷为由向原审法院提起诉讼，要求确认：1、侯淑慧和其与三被上诉人之间就系争房屋的租赁关系达成的续租合同已经成立，租期至2020年8月2日；2、三被上诉人继续履行租赁合同，不得妨碍、干扰上诉人对系争房屋的占有使用；3、确认其与侯淑慧有权继续装修系争房屋，无须征得三被上诉人同意；4、三被上诉人赔偿其与侯淑慧违约金30万元。审理中，被上诉人表示，对于上诉人支付的押金，要求在本案中一并予以处理。2015年11月9日，上诉人再次通过转账形式向被上诉人支付16，500元后，被上诉人要求上诉人提供账号以便退还，但上诉人拒不提供。上诉人在承租系争房屋后，对系争房屋进行了简单装修，被上诉人收回系争房屋后要根据新的租户要求重新进行装修并转换装修风格，现有装修没有利用价值。上诉人则坚持认为其与被上诉人租赁合同条款已经达成完全一致，租赁关系应当继续履行。2015年11月19日，上诉人向原审法院书面提出对系争房屋的装修装饰进行评估鉴定的申请。原审法院经审理后认为，合同的成立源于当事人的合意。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同履行到期后，双方未再订立书面合同，上诉人继续依据原约定的租金标准支付房屋使用费并使用系争房屋，被上诉人予以接受，双方之间形成不定期租赁关系。2015年6月14日，上诉人以电子邮件形式向被上诉人发送《房屋租赁合同》的行为，可视为上诉人就房屋租赁向被上诉人提出了新的要约。对于上诉人提出的该要约，被上诉人对此进行了条款的修改后向上诉人发出新的要约。上诉人再次修改合同文本并发送被上诉人，再次构成新的要约。法律规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。被上诉人对上诉人最终提出的要约未作出明确承诺。后因双方关于合同的约定存在诸多分歧，双方未再进一步协商。至此，双方并未就续租并订立书面租赁合同达成合意，故双方的基础法律关系仍应确定为不定期租赁关系。基于以上理由，对上诉人主张双方就续租达成合意并已订立租赁合同的抗辩意见，不予采纳。根据法律规定，不定期租赁关系的出租人可随时主张解除租赁关系，但应给与承租人合理的期限。被上诉人发函告知上诉人在其支付的房屋使用费对应的期限届满后不再续租，并要求上诉人搬离系争房屋，并无不当。根据查明的事实，上诉人于2015年8月2日后，以每月5，500元的标准向被上诉人支付三个月房屋使用费，被上诉人亦收取了上述费用，故2015年8月3日至2015年11月2日期间，仍可视为双方构成不定期租赁关系。然上诉人在已明知三被上诉人诉至原审法院，双方就租赁关系是否继续履行存在争议的情况下，再次通过转账形式向被上诉人支付房屋使用费，有意图通过其强行向被上诉人支付房屋使用费的方式以维持租赁关系继续存续之嫌，亦无法证明其继续使用系争房屋的合法性。原审法院据此确认三被上诉人与上诉人之间的租赁关系于2015年11月2日解除，对三被上诉人要求上诉人搬离系争房屋，并将系争房屋交还被上诉人的诉讼请求，亦予以采纳。上诉人对电费按实结算，不持异议，原审法院对此予以准许。租赁关系解除后，被上诉人要求在本案中一并处理上诉人支付的押金，被上诉人可在上诉人归还系争房屋并结清其实际使用期间产生的电费后将押金退还上诉人。上诉人占用系争房屋并使用至今，被上诉人主张上诉人支付其实际占用期间产生的房屋使用费，合法有据。关于房屋使用费的标准。自2015年8月2日起，上诉人自愿以每月5，500元标准向被上诉人给付房屋使用费，且双方租赁关系存续期间的房屋使用费上诉人已经履行完毕。因双方对是否续租确实曾有磋商的过程，且本案审理中，被上诉人虽被动收取了上诉人转账支付的至2016年2月（原审笔误为1月）2日房屋使用费，但未及时返还上诉人或进行提存，现要求上诉人承担违约责任，不符合公平原则，原审法院认定上诉人按其认可的房屋使用费标准即每月5，500元，自2015年8月3日起向三被上诉人支付其实际占用系争房屋期间的房屋使用费，同时被上诉人应将多收取的费用退还上诉人。至于上诉人另提出要求对系争房屋的装修进行评估鉴定，因双方租赁合同已经履行完毕，且被上诉人明确表示上诉人的装修没有利用价值，上诉人该项申请实无必要，对此不予准许。原审法院据此作出判决：一、沈锦、沈惠良、孙郎妹与王建波关于系争房屋租赁关系于2015年11月2日解除；二、王建波应于判决生效之日起十日内携其物品迁出系争房屋并将上述房屋归还沈锦、沈惠良、孙郎妹；三、王建波应于迁出系争房屋当日结清其实际使用上述房屋期间的电费；四、王建波应于判决生效之日起十日内支付沈锦、沈惠良、孙郎妹房屋使用费（自2015年11月3日起至被告实际搬出系争房屋之日止，按每月5，500元计算）；五、沈锦、沈惠良、孙郎妹应于王建波交还系争房屋之日返还王建波房屋使用费16，500元；六、沈锦、沈惠良、孙郎妹应于王建波交还系争房屋之日返还王建波押金4，800元。原审判决后，上诉人王建波不服，向本院提起上诉称，原审程序违法，故意剥夺上诉人的发言陈述权、辩论权；原审判决未审查案件事实，认定的事实自相矛盾，逻辑混乱，导致原审判决错误；原审法官沦为被上诉人的代理人；本案应适用《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第一条的规定和合同法基本原则，原审判决适用法律错误，导致判决错误。请求撤销原审判决；改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人沈锦、沈惠良、孙郎妹共同答辩称，原审判决认定事实清楚；适用法律正确；程序合法。请求驳回上诉；维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年4月22日，上诉人与三被上诉人签订《上海市房屋租赁合同》，约定上诉人向被上诉人承租系争房屋，租期自2011年5月3日至2012年5月2日止。租赁合同履行到期后，双方未再订立书面合同，上诉人继续依据原约定的租金标准支付房屋使用费并使用系争房屋，被上诉人予以接受，双方之间形成不定期租赁关系。2015年6月14日，上诉人以电子邮件形式向被上诉人发送《房屋租赁合同》的行为，为上诉人就房屋租赁向被上诉人提出了新的要约；对于上诉人提出的该要约，被上诉人对此进行了条款的修改后向上诉人发出新的要约；上诉人再次修改合同文本并发送被上诉人，再次构成新的要约。根据相关法律规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。因被上诉人对上诉人最终提出的要约未作出明确承诺，且因双方关于合同的约定存在诸多分歧，双方未再进一步协商。故上诉人与被上诉人之间并未就续租并订立书面租赁合同达成合意，因此，双方的基础法律关系仍应确定为不定期租赁关系。原审判决基于双方之间的不定期租赁关系，进而所作出的判决，并无不当。经核查，原审程序合法，上诉人提出的原审程序违法的意见，因无事实与法律上的依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王建波负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一六年四月十八日书记员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：