（2015）普民初字第3344号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-13

案件名称

张大飞与刘乐胜买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

普兰店市人民法院

所属地区

普兰店市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张大飞,刘乐胜,大连市普兰店区太平街道南荒社区居民委员会

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第四条第一款，第二条，第五条第一款，第八条第一款，第九条；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条

全文

大连市普兰店区人民法院民事判决书（2015）普民初字第3344号原告：张大飞，无业。委托代理人：李子林，系普兰店市中心法律服务所法律工作者。被告：刘乐胜，农民。委托代理人：刘国红，农民。第三人：大连市普兰店区太平街道南荒社区居民委员会，住所地大连市普兰店区太平办事处南荒社区。委托代理人：庞宏媛，系辽宁莲城律师事务所律师。原告张大飞诉被告刘乐胜、第三人大连市普兰店区太平街道南荒社区居民委员会为买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李子林、被告刘乐胜及其委托代理人刘国红、第三人委托代理人庞宏媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月7日，原、被告双方签订果树土地买卖合同书，合同约定被告将自己位于南荒村果树及土地以50万元价格出让给原告，现原告到相关部门办理手续时才得知案涉地块根本不归被告所有，被告只对地上果树有管理权，根本无权出让，因此诉至法院，要求解除原、被告签订的果树土地买卖合同书，被告返还原告买地款50万元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，这个合同是原告的主动要约，并且起草了双方之间的买卖合同，而且是产生歧义的合同，在合同缔结之初实际上是原告的父母和被告之间接触的，他们之间根本不认识，原告主动找上门表示要买被告的果园，而被告因为年纪大身体不好，双方就转让的果树以及剩余13年的土地使用权，达成一致意见，由原告起草了这份存在争议的合同，而被告是一位老实本分的农民，对合同既没有看也不懂，所以就签字了。第二，原告阻止被告完善合同构件，在开始商谈的时候，被告建议原告首先到村里打听一下，看看村里让不让买，原告当时一口回绝，表示只要被告同意把果园转让给原告，剩下的一切手续由原告自己办理，与被告没有关系，这话原告不仅跟被告一个人说过，跟其他人也说过，被告对此已经尽到如实告知的义务，没有欺骗和隐瞒的行为。第三，合同转让的主体实际上是果树，之所以合同上写的果树及土地买卖合同，是原告起草的合同表述不当，因为当初对约定合同内容双方是达成一致意见的，并且在原告所起草的合同第一条也明确了土地使用的起止期限，并且没有超出原先合同剩余的年限，在2013年8月7日签订合同的当日，原告已经收回了1997年被告与村里签订的合同，从法律意义上说，原告依法应该继续履行1997年合同所享有的权利以及承担的义务。在1997年合同当中明确约定了卖树方是村委会，买树方是王杰，村里将果树卖给农户，果树资产归农户所有，买树款的具体数额。由此可见，被告对合同约定果树享有毫无争议的所有权，根据我国物权法第4章第39条规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权是最完全的法律行为，不受任何单位和组织的限制，而果树和土地是不可分割的整体，既然果树我们有权依法处置，那么自然也就转让了土地的使用权，我国法律规定土地所有权只有国家和集体，所谓的买卖就是使用权的转让，由原合同可知，由于被告方对果树享有所有权，所以才会有30年土地使用权的说法，需要申明的一点是，当天我们与村里签订合同的时候，合同上只有果树的价钱，但是我们额外对土地30年的使用权也是付过款的。第四，合同已经生效数年并实际履行完毕，2013年8月7日双方按照合同约定内容已经各自交付完毕，两年来对于合同约定果园没有第三人主张权利，以及产生边界邻里纠纷，现在地已经撂荒两年了，树已经被原告砍了，也就是说原先合同约定的买卖标的物已经不存在了，如今原告主张退地返款，并且主张退回50万元，是不合理的，鉴于以上所述事实，我认为合同订立双方当事人意思表达真是，合同约定符合国家法律政策规定，没有恶意损害第三人的合法权益，没有法定无效情形，没有边界不清，归属不明的情形，并且已经事实履行完毕，应该依法认定有效，请求法庭能够依法保护被告的合法权益驳回原告的起诉。第三人辩称：第三人认为原、被告之间签订的果树买卖合同书应认定为无效合同，理由有两点：一、基于第三人与被告签订的果树合同书之中的约定，该合同书中第四条第四项、第七项约定了乙方（本案被告）买树后，如转让他人，必须经村同意后才能转让，第四条第七项，乙方买树后对违背以上规定的甲方（本案第三人）可随时无条件收回经营权；二、原、被告之间的合同违反了农村土地承包经营法第33条第2、4、5项的规定，规定是关系承包经营权的流转原则以及违反了第37条之规定，采取转让方式流转的应当经发包方同意，本案被告将案涉果树地承包经营权转让给原告的行为，双方并未报请第三人同意，且原告受让案涉果园的目的，不是为了进行农业生产经营，而是用于非农业建设项目，故第三人对原、被告之间的合同不予承认，同时申请法院确认该合同为无效合同。经审理查明：第三人原系普兰店市丰荣办事处南荒村民委员会，被告系第三人社区居民，原告不是该社区居民。1997年2月28日，被告与普兰店市丰荣办事处南荒村民委员会（第三人前身）签订《果树合同书》两份，其中一份涉及到果树地2.8亩，另一份涉及到果树地1.12亩，上述两地块系集体土地性质。其中涉及1.12亩土地的《果树合同书》内容为：“为了深入贯彻中央提出农村实行联产承包责任制政策，执行经济责任制，搞好果树生产，兼顾国家、集体、个人三者利益，充分调动生产者的积极性，根据村民代表大会讨论决议，现将果树卖给村民自行管理30年，经双方协商，主管部门鉴证，特制定本合同，双方以此信守。一、卖方：普兰店市丰荣办事处南荒村，以下简称甲方，买方：普兰店市丰荣办事处南荒村3组，姓名刘乐胜，简称乙方。二、项目：果树。果园座落凉台，原果树合同品种苹果，面积1.12亩，株数58棵，产量7738斤，产值3135元；现果树合同面积1.12亩，株数38棵，产量5043斤，产值683元；卖树计算数据株数20棵，96年计税产值1120元，96年计税金额112元，卖树金额560元。三、上缴任务：1、果树卖后，上缴税款以合同产值百分比按国家当年下达税率计征；2、按元果树合同株数，缺少部分，从购买之日起，每棵一年征税一元钱，（每亩按20棵计算）至第10年每棵定产20斤，以后每年增加10斤，增到100斤为止，计税方法按当年产值计征。四、甲、乙双方权利和义务。1、果树卖后，果树资产归乙方，土地所有权属甲方，国家和集体征用，乙方必须无条件服从，地上农作物及果树，按国家有关政策给予补偿，对果园内私建建筑物应无条件拆除；2、乙方买树后，必须限期在二年内补完果园现缺少株数，品种不限；3、乙方买树后，不准在果园内挖土埋坟，建房出租，不准撂荒、弃管、滥砍、滥伐。必须搞果树经营；4、乙方买树后，如转卖他人时必须经村同意后，办理转卖手续，否则，甲方将继续向乙方收缴国家税金；5、在经营期间，乙方必须按照国家政策和遵守合同规定，每年于十一月十五日前，到村交清税款，方可取得经营权，否则视为自行放弃；6、果园边及果园中，历史遗留的车道、人行道、自然流水沟、果树经营者，不准扩占或堵截；7、乙方买树后，对违背以上规定的，甲方可随时无条件收回经营权；8、果树经营期间，甲方由责任向乙方提供一定的生产条件，积极帮助果农搞好产前、产中，产后技术服务；9、甲方不得随意违背合同规定，擅自变更和解除合同，如随意变更和解除合同，应按合同规定赔偿违约金。五、合同有效期，自签订之日起至2026年12月31日止。六、本合同一式三份，甲、乙方及上级主管部门各持一份”。该《果树合同书》签订后，被告开始经营案涉1.12亩土地上的果树。第三人解释，该《果树合同书》的性质是买卖合同，按照该《果树合同书》约定，被告购买的只是果树，果树所占用的土地使用权是附带让被告使用三十年。被告认可果树是第三人卖给被告的，被告向第三人支付买果树的钱，果树所占用的土地是交给被告无偿使用三十年。2013年8月7日，原、被告双方签订《果树土地买卖合同书》，双方约定：“经出卖方（被告）与购买方（原告）协商，出卖方将自己购买的位于丰荣办事处南荒村，果树及土地以伍拾万元价格出让给购买方（四至见台账）。具体协议如下：一、该地块使用年限自1997年2月28日至2026年12月11日止，本合同签订之日以后剩余年限归购买方所有；二、购买方在法律允许范围可以自由种植及生产与出卖方无关；三、如果该地块涉及动迁及政府征用地上物及土地所有补偿归买方所有；四、如一方违约，按违约时土地及地上物价格50%承担违约金；五、本合同一式贰份，双方各执一份，本合同自签订之日起生效，任何一方不得违约，如需补充，另签补偿协议”。被告于2013年8月8日收取原告支付的50万元，并为原告出具《收据》一份，收据事由标准“买（应为‘卖’）果树土地款”。原、被告双方均认可，该50万元中无法分清果树与土地的价格，系土地和果树整体转让价格。被告自认上述合同签订后，被告继续经营案涉果树，2013年和2014年的果树收成均归被告，2015年2月其不再经营案涉果树。被告称原告已将案涉果树砍伐19棵，原告予以认可。对于被砍伐的19棵果树的损失，虽然被告申请鉴定，但被告未向本院提供证据证明该19棵果树的树龄、品种，原告对于被告关于树龄、品种的单方陈述不予认可。原、被告双方一致认可，原告从被告处购买的果树及土地是其中涉及1.12亩土地的果树和土地。且原、被告双方签订《果树土地买卖合同书》后，被告将涉及1.12亩土地的《果树合同书》原件交给了原告，该份《果树合同书》原件现由原告持有。原告自认其从被告处购买案涉果树及土地的目的不是为了买树，而是为了要在案涉土地上建庄园。被告称对此不知情。经本院释明，被告表示，如果案涉《果树土地买卖合同书》被认定为无效，被告要求原告赔偿果树损失，但不在本案中交纳诉讼费，保留诉权，另行主张。另查，被告于2015年8月11日收到原告起诉状副本。本院所确认的上述事实，有原告提供的《果树土地买卖合同书》、《果树合同书》、《收据》、《情况说明》以及原、被告及第三人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，农村用于农业的土地归农民集体所有，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，未经依法批准不得改变土地用途用于非农建设。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款规定：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。本案中，原告非案涉南荒村村民，被告作为原南荒村村民，在被告通过购买果树的方式无偿取得案涉1.12亩土地的经营使用权时，第三人与被告在《果树合同书》中已经明确约定，土地所有权属第三人，被告在未取得第三人同意的情况下，将土地经营使用权转让给原告，且原告自认其购买案涉土地的目的不在于果树，而是要改变土地的农业用途，用于建庄园，第三人不同意案涉土地转让给原告具有法律依据，故原、被告的土地转让行为侵犯了第三人的法定权利，违反了法律法规强制性规定，应为无效。对于案涉1.12亩土地上的果树，虽然被告与第三人约定“乙方（被告）买树后，如转卖他人时，必须经村同意后，办理转卖手续”，但是双方约定如果被告违反此约定的后果为“甲方（第三人）将持续向乙方收缴国家税金”，而非无效，被告转卖果树不属于违反法律法规效力性强制性规定，故原、被告双方关于案涉果树的买卖是有效的。但是，因案涉1.12亩土地的转让无效，合同无效，自始无效，原、被告双方应恢复到案涉土地转让合同订立之前的状态，即原告应将案涉1.12亩土地返还给被告，而果树系栽种在案涉1.12亩土地上，离开了土地，果树便无法成活，这是众所周知的事实，且第三人已明确表示不同意案涉果树和土地的转让，那么原告实际上已经无法实现取得案涉土地和地上果树经营权的目的，故原告应将案涉果树返还给被告继续经营为宜。故原告要求解除案涉《果树土地买卖合同书》的诉讼请求中，关于果树买卖部分本为有效，原告要求解除关于果树买卖部分具有事实及法律依据，但关于1.12亩土地买卖部分本为无效，不存在解除的事实和法律基础。而本案中，原、被告双方均认可，案涉50万元转让款中无法分清果树和土地的转让款，系土地和果树整体转让，故本案应由原告将案涉果树和1.12亩土地返还给被告，被告将50万元转让款返还给原告。但对于案涉合同土地转让部分无效，原告应该承担相应的过错赔偿责任。原告在本案中自认其将案涉1.12亩土地上的果树砍伐了19棵。但被告表示，关于原告给被告造成的财产损失，被告不在本案中交纳诉讼费，保留诉权，另行主张，故本院在本案中不予处理。对于案涉《果树土地买卖合同书》中关于果树买卖部分的解除时间，应确认为被告收到原告起诉状副本之日即2015年8月11日。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第四条、第五条、第八条、第九条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告张大飞与被告刘乐胜于2013年8月7日签订的《果树土地买卖合同书》中关于果树买卖部分于2015年8月11日予以解除，关于土地转让部分无效；二、被告刘乐胜于本判决生效后十日内向原告张大飞返还转让款50万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告张大飞承担4400元、被告刘乐胜承担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长　　杨剑英审判员　　胡　爽审判员　　孙　军二〇一六年四月十八日书记员　　孙玉颖附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国农村土地承包法》第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。第九条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。关注微信公众号“”