（2016）闽0821民初9号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-10-31

案件名称

福建省长汀县供销合作社联合社与福建省长汀县鸿兴商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

漳平市人民法院

所属地区

漳平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建省长汀县供销合作联合社,福建省长汀县鸿兴商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

福建省长汀县人民法院民事判决书（2016）闽0821民初9号原告福建省长汀县供销合作联合社，住所地长汀县汀州镇环城东路19号供销大厦3楼，组织机构代码00410090-6。法定代表人李秋荣，主任。委托代理人张峻春，福建矩圆律师事务所律师。被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司，住所地长汀县汀州镇环城东路19号供销大厦1楼，组织机构代码X1197640-4。法定代表人谢健生，总经理。委托代理人谢仰登，职员。原告福建省长汀县供销合作社联合社与被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员段小华适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告双方申请了一个月的调解时间，但调解未果。本案现已审理终结。原告诉称，2005年，被告向原告租赁坐落于长汀县环东路19号供销大楼内沿街1-6号店面、底层仓库10间、大楼内院搭盖建筑、原中转站底层仓库、原采购供应站办公楼底层仓库2间的建筑物、构筑物作为其经营场所。原合同约定期限至2013年2月29日。合同期满后被告因装修改造所形成的固定资产归原告所有。2011年6月20日，双方就租赁物续租事宜进行了协商，续签了《租赁合同》一份（以下简称2011年合同）。合同约定租期5年，从2013年3月1日至2018年2月29日。租金分二部分支付，第一部分为沿街1-6号店面，租金每年人民币（下同）156000元，第二年开始每年按上一年度租金标准递增10%；第二部分，含供销大楼底层仓库10间、大楼内院搭盖建筑、原中转站底层仓库10间、原采购供应站办公楼底层仓库2间，租金每年144000元，从第二年开始每年按上一年度租金递增6%计算。租金应在每年期满前（即每年2月份前）一次性交清。2012年6月20日，双方就供销社中转站二楼13间房整体租赁事宜进行了协商，订立了《租赁合同》一份（以下简称2012年6月合同），合同约定原告将供销社中转站二楼13间房全部租赁给被告使用，年租金15000元，每年8月前一次性付清。2012年9月，原告与被告又订立了《租赁合同》一份（以下简称2012年9月合同），原告将供应站大楼后面部分空坪出租给被告经营使用，租金每年6000元，第二年起每年按上年租金标准递增5%计算，租金在每年9月底前交清。三份合同均约定“被告装修改造形成的固定资产归原告所有，租金不按时交付，拖欠租金超过三个月的，原告可终止合同”。2013年1月，因县政府政策调整，将2011年合同约定的沿街1-6号店面租金标准156000元（逐年递增），规定由长汀县国有资产投资经营有限公司（以下简称国资公司）收取。被告在租赁期间至2014年均能按时足额缴纳租金。但对2015年度租金，仅于2015年5月21日缴纳了50000元。至2015年12月31日止，被告尚欠原告合同约定的第二部分租金84832元（租金按第三年标准收取）和空坪租金1653元以及供销社中转站二楼13间房间租金7500元。因被告拖欠租金，原告多次派员向被告催缴，甚至发送了律师函催缴，但被告均以各种理由推托，严重影响了原告的利益。为此，请求依法判令：一、解除原、被告于2011年6月20日、2012年6月20日、2012年9月签订的三份《租赁合同》；二、要求被告将2011年6月20日《租赁合同》约定的第二部分租赁物（除交由国资公司管理的供销大楼地下室底层10间仓库外）及2012年6月20日和2012年9月两份《租赁合同》中约定的租赁物交还原告；三、被告立即支付至2015年12月31日止尚欠租金合计93985元；四、被告支付自2016年1月1日起至交还租赁房屋及场所之日止按日租金502.5元标准计算的租金；五、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、根据汀政综（2013）330号文件规定，被告是向国资公司租用的长汀县环城东路19号供销社部分营业设施，租金已支付，与原告不存在2011年合同纠纷问题，更不存在违约解除合同的问题；二、对于2012年6月合同约定的租金15000元的租赁合同及2012年9月合同约定租金6000元，两项合计21000元，被告已支付给原告50000元，没有违约；三、原、被告于2013年2月25日签订《租赁合同》中第一条约定，环东路19号供销大楼沿街117-121号店及供销大楼底仓库10间，租金合计156000元，从第二年起每年递增10%。同时双方口头约定，对于其他租赁物包括2012年6月及2012年9月两份合同约定的租在内，每年只需再向原告支付50000元租金即可，被告均已付清。为此，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、2005年签订的《租赁合同》，证明原、被告于2005年签订第一轮承租合同，合同约定期限至2013年2月29日，租赁期满后，形成的固定资产归原告所有。二、2011年6月20日签订的《租赁合同》，证明1.双方达成新一轮租赁合同关系；2.合同约定将租金和租赁物分为二部分，第一部分租金每年156000元，第二年起按上年度租金递增10%。第二部分租金每年144000元，第二年起按上年租金递增6%。租金应于每年二月份前交清；3.租金拖欠三个月，出租方有权终止合同；4.承租方装修改造形成的固定资产在合同期满后归出租方所有。三、2012年6月20日签订的《租赁合同》，证明1.原告将供销社中转站二楼13间房间出租给被告，约定每年租金15000元，应于每年8月份前交清；2.第一、二年租金用于被告垫付屋面改造；3.承租方装修改造形成的固定资产合同期满归出租方所有；4.租金拖欠三个月，出租方有权终止合同。四、2012年9月签订的《租赁合同》，证明1.原告将供销社大楼后面部分空坪出租给被告使用，每年租金6000元，第一年租金用于充抵空坪混凝土处理费用，第二年起按上年度租金递增5%，租金应于每年9月份前交清；2.承租方装修改造形成的固定资产在合同期满后归出租方所有；3.租金拖欠三个月，出租方有权终止合同。五、银行业务回单，证明被告于2015年5月21日支付租金50000元。六、快递单、律师函，证明原告对被告拖欠租金进行了催缴。七、记账凭证（2013年3月1日、2014年3月31日）、收款收据，证明被告按约定第一部分租赁物2013年度租金156000元和2014年度租金171600元。八、记账凭证（2013年3月9日）、收款收据，证明被告按约定支付了第二部分租赁物2013年度租金144000元。九、记账凭证（2014年3月31日、2014年5月25日）、收款收据、银行业务回单，证明被告按约定支付了第二部分租赁物2014年度租金152640元。十、记账凭证（2014年7月28日、7月29日），证明被告支付了供销大楼后面空坪至2015年9月30日的租金和中转站二楼房间至2015年6月30日的租金。被告对原告提交的证据六真实性无异议，但认为催款是无效的。对原告提交的其余证据均无异议。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、2014年12月30日被告与国资公司签订的《店面租赁合同》，证明从2015年开始被告系和国资公司发生合同关系，租金亦是交给该公司。2011年6月20日合同约定的第二部分中的租赁物即供销社大楼底层的10间仓库已经变更到了第一部分，加上店面的租金合计每年156000元。二、税务发票，证明被告于2015年向国资公司支付租金188790元。三、2013年2月15日原、被告签订的《租赁合同》，证明原告与被告重新签订了合同，将2011年合同约定的租赁范围进行了调整，即将原合同约定的第二部分中供销大楼底层10间仓库调整至第一部分与店面作为一个部分，租金每年156000元。四、银行转账凭证（2015年5月21日），证明被告已将租金全部付清。原告对被告提交的证据一真实性无异议，但对该合同约定的租赁物划分有异议，认为这是政策调整后的产物。因仓库和店面是楼上楼下的关系，才在政策调整时将2011年合同中约定的供销大楼底层10间仓库调整到了第一部分。但租金仍是按2011年合同约定的标准收取的。且国资公司的合同第18条也约定终止部分合同。对证据二和四真实性无异议，可以相互印证国资公司是从2015年开始接收第一部分租赁物和租金的。而在此之前第一部分的租金是交给原告的。对证据三2013年2月15日这份合同真实性无异议。但该合同是为了配合国资公司资产管理需要才签订的，并未改变2011年合同约定的第二部分的租金标准。对于第二部分其余租赁物（即扣除了供销大楼地下室底层10间仓库外的租赁物）的租金，原、被告实际上亦是按每年144000元（逐年递增）来履行的。本院认为，对于原告提交的证据，除了证据六，其余均无异议，本院予以采纳。对于原告提交的证据六，被告对其真实性无异议，也承认收到了该律师函，可以证明原告有向被告催收租金的事实。对于被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，且来源合法，与本案具有有关联性，本院予以采纳。根据本院采信的证据及原、被告的庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2005年，原、被告签订了第一份《租赁合同》，约定原告将坐落于长汀县城关环东路19号供销大楼沿街2-5号店面（即供销社原大门门厅及左边三个店面）、大楼底层仓库10间、内院原中转站底层仓库13间及供销社采购站办公楼底层仓库2间出租给被告从事摩托车经营。期限从2005年3月1日至2013年2月29日。第一至三年度租金每年为93000元，第四年租金在上一年度基础上递增5%。双方在合同落款处盖章签名，但没有具体的落款时间。2011年6月20日，原、被告签订了第二份《租赁合同》，合同约定，为继续支持被告建好摩托车专业市场……原告经研究决定，同意原出租给被告的供销大楼部分店面及其他营业场所在2013年2月到期后，继续租赁给被告使用。租赁范围包括：1.环东路19号供销大楼沿街1-6号店面6间；2.供销大楼底层（地下室）10间仓库；3.大楼内院原搭盖的营业场地；4.原中转站底层仓库（内院后幢）10间；5.原采购供应站办公楼底层仓库2间（即原采购站食堂及批发部）。期限自2013年3月1日至2018年2月29日，共五年。租金分为两部分：1.沿街6间店面第一年租金为156000元，从第二个年度起每年租金在上一年度基础上递增10%；3.上述其他租赁场所第一年租金为144000元，从第二年起每年租金在上一年租金基础上递增6%。对于第一年租金，被告必须于2013年2月前一次性全额给付原告，以后年度由被告分年度支付，次年度租金必须在上年度使用期满前支付。另约定，租赁期满后，被告装修改造所形成的固定资产归原告所有，被告不得擅自拆除及转移。合同另约定被告不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，原告可终止合同。2012年6月20日，原、被告双方签订了第三份《租赁合同》，约定原告将长汀县城关环东路19号原供销社中转站楼房二楼13间房间（楼梯边小厨房除外）整体出租给被告作办公储物使用。期限自2012年7月1日至2018年2月29日。每年租金15000元。第一、二年度租金不上缴给原告，按原告要求，由被告垫付实施楼房屋面改造（原青瓦屋面改为彩钢瓦屋面）。第三年租金由被告分年交付，必须按年度于每年8月底前支付。租赁期满后，被告装修改造所形成的固定资产归原告所有，被告不得擅自拆除及转移。合同另约定被告不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，原告可终止合同。2012年9月，原、被告签订了第四份《租赁合同》，约定原告将位于环东路19号原供销社供应站大楼后面部分空坪（即新近填埋、整理、围圈形成的空坪）出租给被告使用。期限自2012年10月1日至2018年2月29日。第一年度租金为6000元，第二年度租金为上年基础上递增5%。第一年租金用于抵扣原告委托被告对空坪地面进行混凝土处理费用。第二年起分年度支付，次年租金须于每年9月底前交付给原告。租赁期满后，被告搭盖改造所形成的固定资产归原告所有，被告不得擅自拆除及转移。合同另约定被告不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，原告可终止合同。因国有资产管理政策的变更，原、被告于2013年2月15日，签订了第五份《租赁合同》（以下简称2013年合同），约定租赁范围包括：1.环东路19号供销大楼沿街117-121号店面5间.2.供销大楼底层（地下室）仓库10间。期限自2013年3月1日至2018年2月29日。租金第一年为156000元，第二年起每年租金在上一年度基础上递增10%。第一年租金，被告须于2013年3月前一次性全额支付原告，以后每一年租金被告分年度支付，但次年租金须在上年度使用期满前支付。合同另约定被告不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，原告可终止合同。2014年12月30日，原告与案外人国资公司签订了《长汀县国有资产投资经营有限公司店面租赁合同》，合同明确注明根据汀政综（2013）330号文件规定，将位于长汀县城关东路19号县供销社部分营业设施租赁出租人更名为长汀县国有资产投资经营有限公司……。租赁范围为长汀县城关环东路19号（供销大厦沿街1-5号店面及底层仓库10间）。租期从2013年3月1日起至2018年2月29日止。第一年租金156000元，第二年开始在上年度租金基础上递增10%。第一年租金，由被告在2013年2月1日前一次性汇至指定账户。第二年始，于每年3月1日前一次性汇入指定账户。同时该合同第十八条注明，合同生效后，原、被告签订的长汀县城关环东路19号供销社部分营业设施租赁合同终止。合同签订后，第一部分店面及供销大楼底层地下室10间仓库的租金，被告于2013年3月支付了156000元（期限自2013年3月1日至2014年2月29日）、于2014年3月支付了171600元（156000元递增10%，期限自2014年3月1日至2015年2月29日）；第二部分大楼内院原搭盖的营业场地、原中转站底层仓库10间、原采购供应站办公楼底层仓库2间的租金，被告于2013年3月支付了144000元（期限自2013年3月1日至2014年2月29日），于2014年3月支付了152640元（144000元递增6%，期限自2013年3月1日至2014年2月29日）；2012年6月合同约定的中转站二楼13间房间租金按约支付至2015年6月30日；2012年9月合同约定的原采购站大楼后面的空坪租金按约定支付至2015年9月30日。另外，被告于2015年5月21日向原告转账支付了租金50000元。本院认为，原、被告签订的五份《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，当属有效合同。本案争议的焦点有两点：一是2013年合同签订后，2011年合同约定的第二部分在移除供销大楼地下室底层10间仓库后其余租赁物（以下简称第二部分其余租赁物）的租金是否进行了变更？二是被告是否尚欠原告租金，原告主张解除合同的条件是否成就？对于第一个问题，原告主张被告提交的落款为2013年合同系为配合国资公司资产移交管理需要签订的，仅调整了租赁物管理的归属范围，但对2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金及总租金并未进行变更，因此2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金仍应按每年144000元（逐年递增）缴纳。被告则辩称，2013年合同将供销大楼底层10间仓库移到第一部分店面那里，意味着第二部分租金相应减少，双方有口头约定变更后的第二部租金加上2012年6月和9月签订的两份合同租金总计只需再支付50000元即可。对此，本院认为，首先，2013年合同将2011年合同约定的第二部分租赁物中的供销大楼底层10间仓库移到了第一部分与店面作为整体，约定租金每年156000元（逐年递增），但2013年合同并未对2011年合同中第二部分其余租赁物的租金进行重新约定，那么对于2011年合同第二部分其余租赁物的租金标准可推定为未变更。其次，被告辩称，在2013年合同签订后，双方口头约定了除了店面和供销大楼底层10间仓库租金156000元外，其余所有合同租金合计仅需另行支付50000元。对此，被告未提交任何证据予以佐证，而原告也予以否认，对该抗辩，本院不予采纳。第三，从双方提交的证据看，被告实际支付租金及原告记账凭证均体现租金标准系按2011年、2012年6月和9月三份合同的约定支付，其中2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金亦是按每年144000元（逐年递增）标准支付的。由此看，被告辩称的双方有重新约定租金标准明显与事实不符。对于第二个问题，根据2013年合同及被告与案外人国资公司签订的合同约定，自2015年3月1日起，店面及供销大楼底层10间仓库租金支付给国资公司外，其余租金仍应按约定支付给原告。根据被告支付租金的情况，被告于2015年5月支付了租金50000元，其在庭审中明确表明该租金分配包括2012年6月和2012年9月两份合同约定的第三年租金，已付50000元租金足以支付上述两份合同租金，被告不存在违约情形，原告主张解除这两份合同缺乏依据，本院不予支持。但被告已付的剩余租金28385元（50000元-15000元-6615元），不足以支付2011年合同约定的第二部份其余租赁物2015年至2016年度租金161798.4元（144000元×1.06%×1.06%）。而根据该合同约定，该年度租金必须在上年度使用期满前（即2015年2月29日前）支付给原告。但经过原告催收后，被告无正当理由超过三个月未足额支付租金，原告要求解除2011年合同，并交还相关租赁物及支付租赁物占用期间的租金，本院予以支持。综上，本院认为，被告未按合同约定按时足额履行支付租金的义务，已构成违约。原告主张的请求依法可以部分支持。依照《中华人民共和国合同》第七十八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告福建省长汀县供销合作社联合社与被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司于2011年6月20日签订的《租赁合同》；二、被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司应于本判决生效之日起二个月内将位于长汀县供销大楼内院原搭盖的营业场地、原中转站底层仓库（内院后幢）10间、原采购供应站办公楼底层仓库2间（即原采购站食堂及批发部）交还给原告福建省长汀县供销合作社联合社；三、被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省长汀县供销合作社联合社支付2011年6月20《租赁合同》尚欠的2015年3月1日起至交还本判决第二项指定的租赁物之日止的租金（其中2015年3月1日至2016年2月29日按161798.4元／年计算，2016年3月1日起至交还指定租赁物之日止按171506.3元／年计算）；四、驳回原告福建省长汀县供销合作社联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，减半收取1075元，由被告福建省长汀县鸿兴商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审　判　员　　段小华二〇一六年四月十八日代理书记员　　吴春华附：本案所引用的法律条文及执行申请提示一、《中华人民共和国合同法》第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”